市屬國有企業經營性資產中，有一些投資性房地產、閑置土地、碼頭、山林以及其他具有經濟價值的資源（如水庫庫面、廣告位）等。為提高這些資產、資源的綜合利用價值，企業往往將這類資產予以出租以獲得收益。雖然這些收益在集團的整體收入中占比并不大，但由于這些資產種類繁多、分布零散，出租的相關環節容易產生資產不能得到充分利用、出現國有資產流失的風險。本文擬以寧波 A 集團三宗資產出租事項為例，在對資產出租相關環節進行梳理分析基礎上，明確監督時應當關注的重點，在制度完善方面提出建議，以期促進國有資產保值增值。
一、資產出租三個案例簡況案例一：2017 年 11 月，A 集團董事會議案中，有一項其下屬分公司土地租賃事項，即擬出租土地面積約20畝，租期20年。本次議案租賃期限擬定為2018年1月1日至2037年7月31日，第一年土地租賃價格按寧波某評估有限公司評估價格 10.82 萬元，以后逐年遞增5%（遞增基數為前一年的租賃費用），以租賃期總費用346.38萬元為招標控制底價進行公開招租。
案例二：A 集團下屬甲公司所開發房產的 1 幢酒店，由于前期銷售不暢，根據項目實際情況，酒店擬以寧波某評估公司評估價 120 萬元人民幣（面積約15000 平方米）為基準底價，通過委托招標代理機構招標競價的方式公開招租（信息發布在公共資源交易中心網站、寧波國資委、A 集團網站）。招標競價控制條件如下：酒店總租期為20年，租金一年一付，合同簽訂日中標者向 A集團甲公司繳納 120 萬元人民幣押金；合同簽訂日起第一年免除租金（用于承租方對酒店裝修）；合同簽訂日第二年起以中標價開始支付租費，租費每五年（從第一年開始計算）遞增15萬元人民幣。
案例三：A集團委托其全資的乙公司所管理的位于寧波市高新區一塊場地（沒有土地證，為原來工程圍墾地，占地面積約 7185 平方米）于 2015 年 8月通過公開招租形式（公開信息發布在國資委及 A 集團網站），與中標方浙江某民營集團簽訂20年期租賃合同（租賃期限 2015.11.2-2035.11.1），初始年租金 20 萬元（2015 年已經收取租金20 萬元，押金 10 萬元），租金每 5 年遞增 10%。2016 年 10 月 31 日，經承租方申請，乙公司與該民營集團簽署解除合同協議書，并退還押金10萬元，租賃及解除兩份協議簽署人為蔡某某。2017年8月初，乙公司重新組織對該場地競價招租（信息發布在國資委及 A集團網站），并于8月14日成交，承租方為寧波某民營有限公司，租期3年，每年租金 8.5 萬元。
二、資產出租相關環節分析（一）關于案例一及案例二出租事項，監事會最初僅獲取議案報告，并無資產評估等支持性資料，經溝通后，取得相關評估報告及評估說明，經查核及與企業經辦部門溝通，監事會分析后認為存在以下問題：1. 選擇的評估中介機構不夠權威。經監事會了解，分公司土地出租委托的評估單位，相關資質頒發部門為中國價格協會，不具有財政部門頒發的資產評估資格。其經營范圍為價格評估及當事人委托的涉訴財物價格評估，價格咨詢、投資咨詢、房地產測繪咨詢、工程造價咨詢、企業管理咨詢、財務咨詢、商品信息咨詢、市場調研、廣告服務、會展服務、網絡技術開發。盡管目前相關文件對出租價格評估未要求必須具有財政資產評估資格機構進行，但集團對中介服務機構選擇應確定標準，尤其是對資質及規模、專業服務能力等應有適當規定。
2. 評估方法選擇及評估結果不夠合理。一是分公司擬租地塊，評估結果為租金 10.82 萬元 / 年，與該地塊 2017年實際租賃價格15萬元差距比較大，減幅達 28%，未給出合理的評估理由，按有關資料，該宗出租土地現市場價值約 800 萬元（評估單位按此收費），按評估價格出租年回報率僅 1.35%。二是甲公司所屬酒店，根據評估報告及相關資料顯示，該次評估采用市場法評估，評估選取可比實例之一為公司暫租辦公地，系村民自建民居，無電梯等設施，作為酒店可比實例是否合適值得商榷。另外，擬出租酒店附近 A 集團參股公司正在對地熱（溫泉）情況進行勘探，溫泉因素等有利于酒店發展的事項未見考國資監管 GUOZIjIANGUAN國資監管 UOZIjIANGUANG 慮到評估修正因素中。三是以上兩宗出租，評估結果作為重要的參考出租底價，且租賃期限較長，均為20年，A集團未組織適當的審核及核準。3. 資產出租信息公開的渠道不夠專業。兩宗出租，對招標（租）信息公開地點均未明確，如何選擇合適的渠道以增加潛在意向租賃人的關注度未在決策議案中提及。鑒于以上幾點，監事會除口頭溝通反饋外，書面向企業出具工作聯系單要求 A 集團上會前落實有關情況，并在董事會會議上表達意見和建議：一是評估結果必須審核其合理性后才可采用；二是信息公布應盡量擴大范圍，增加專業網站等發布渠道。
（二）關于案例三，由于租期未超過 5 年，出租議案未通過 A 集團公司決策，經集團監事會事后查核租賃合同、承租方公司背景資料、該地塊原租賃協議、解約協議等資料，注意到兩點：一是新承租方某有限公司法定代表人為蔡某某,與2015年11月該地塊出租給寧波某民營集團時協議、解除協議簽約人姓名完全一致 ; 二是該地塊原公開招租租金為 20 萬元 / 年（租期 20 年，從2015 年 11 月 -2035 年 11 月），現租金8.5萬元/年，租賃期限3年，租金標準大幅降低 57.5%，未見租金標準確定的合理解釋。后經監事會追問，經辦部門提供了一份資產評估報告，出租價基本貼近評估價。關于該出租案例，程序上未見明顯瑕疵，但邏輯上卻有諸多不合常規之處，是否存在違規或其他問題，從監事會層面很難直接判斷。
三、資產出租監督關注重點從對上述三個企業資產出租的案例簡要分析以及近幾年監事會工作實踐來看，對企業資產出租業務進行有效監督，可以從以下四個方面進行重點關注：（一）出租業務相關法律問題。資產權屬清晰，法律關系明確是資產出租業務正常進行的前提。著重關注出租方擬租賃資產是否有權屬瑕疵或法律規定的限制條件，如土地出租應首先考慮租賃土地來源是劃撥還是出讓取得，是否為合法權利人等因素，租賃期限是否有違反相關法律規定等方面。
（二）租賃方案的內部決策程序是否到位。比如，年度資產出租計劃是否建立，是否發生了重大變化，變化原因合理性、出租方案是否按權限進行適當審批等。（三）租金水平及意向承租方確定方式合適性。除程序外，更應關注租賃價格、承租方選取等實質問題。一要關注租金水平的確認方式是否合理，是否明顯低于公允價格。如，對底價合理性進行適當判斷，對通過中介機構評估確認底價的，對評估報告結果使用上，應注意認真審核，通過公開渠道查閱周邊市場價格等方式進行比對，對評估方法選擇合理性多方進行溝通交流。二是關注意向方確定是否通過公開渠道招租、合同談判以及簽約記錄是否完善、承租方的資格是否進行適當審查等方面。
（四）租賃業務后續管理及監控措施是否到位。如出租臺帳是否完善、租金收取責任落實是否到位、是否有定期查看資產狀況機制。尤其是租期在 5 年或10年以上的長期租賃，存在承租戶擅自轉租、對資產擅自改建、擴建、違規搭建風險較大的情況下，企業是否有預案和措施以有效規避產權糾紛等事項應持續關注。 四、關于完善制度的建議關于企業房屋等資產、資源出租，市國資委下發過《關于加強市屬企業房屋出租管理的通知》（甬國資發[2011]15號）、《關于進一步加強市屬企業國有產權管理工作的通知》（甬資國發[2015]1號），兩個通知都只是在原則上要求資產通過競價、拍賣、招標等方式公開招租，擴大招租信息發布范圍，但是沒有規定對達到一定面積或金額的，需要公開的程度作進一步要求，在市里沒有相關規定情況下，企業更沒有意愿通過制訂制度來約束自己，招租信息公開往往流于形式，公開范圍非常有限，不利于引起潛在租戶注意，無法形成有效的競價，不利于租賃資產的價值發現。另外，對企業資產出租底價或參考價格的合理性，也沒有相應的規定，如果企業也沒有制訂相關制度，那么就存在較大的隨意性，操作彈性太大，存在一定尋租空間和國有資產流失的風險。再者，從實踐來看，企業對租賃期限過長的出租資產風險控制相對薄弱。市屬國有企業資產出租業務監督是國有資產監督的組成部分，進一步健全企業資產出租業務管理制度，同時強化管理與監督，有利于充分挖掘資產價值，提升經濟收益，有效防范國有資產流失風險。建議市國資委出臺指導意見或提出明確要求，推動企業加快完善資產出租的管理制度，進一步明確租賃評估中介機構選擇標準、評估結果的認定程序、信息發布渠道層級等方面的事宜等。( 作者單位：市國資委監事會
