摘 要：隨著政府對房地產市場調控力度的不斷加大，全國各地房地產熱已經得到全面控制，一、二、三線城市房價都有不同程度的下跌，價格下行成為大勢所趨。我國的房地產行業逐步邁向穩定的發展階段。房價正向理性回歸。鑒于目前的形勢，企業應該根據自身的特點來調整其經營與管理體制。整合相關資源，完善企業發展規劃和戰略，使企業的發展更能適應市場經濟發展的需求。
關鍵詞：房地產公司；經營；管理；發展戰略
經過二十多年的快速發展之，房地產行業已成為了我國經濟支柱產業之一。國家的對其發展的指導原則也從最初的鼓勵到了現在的調控盤整階段。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰，在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。
一、新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題
中央政府對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業的經營環境發生了巨大的變化。使得房地產公司特別是中小型房企的經營與發展步履維艱、甚至瀕臨破產邊緣。目前房地產企業經營主要面臨以下問題。
（一）國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題
（1）市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。
（2）融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道基本上來自銀行等金融機構，或者是抵押貸款。當前國家進一步壓縮房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資難度進一步加大，而目前新的有效的融資渠道仍比較缺乏。
（二）公司的經營環境所存在的問題
（1）公司經營結構的調整。房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快地擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
（2）公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其獨有的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉。尤其當銷售不暢時還會占壓大量資金，因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
二、房地產公司的經營與管理的建議措施
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好地經營發展企業和發展國民經濟。我們應該做出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。
（一）政府層面
（1）提高中低檔住房供應量，建立合理商品房開發機構。政府應合理運用城鄉統籌區的政策加大力度從土地供應、銀行貸款、稅收優惠和基礎設施等方面壓縮對商業用房和高檔住房的投資，促進中低檔住房，尤其是經濟適用房的建設和供應。努力降低中低檔房成本和價格，保證中低檔住房建設以較快的速度增長。
（2）建立房地產信息預警系統，加強市場監測。房地產信息預警系統的建立，能夠使政府及時發現問題，加強對房地產市場供求總量、結構、價格的調控。預警信息也可使銀行了解到開發企業和住房消費較為全面的貸款信息，為銀行對房地產貸款的審查提供有力的支撐，減少虛假信息產生的風險。
（3）完善法規建設，規范房地產市場秩序。整頓和規范房地產市場秩序，優化良好的購房環境，有利于房地產市場的健康有序的發展。作為房地產相關部門應進一步建立健全、完善相關的政策法規，將整頓房地產秩序作為市場管理的重要內容，加強對房地產開發企業的資質審查，強化對房地產開發企業的治理力度。
（4）規范各類住房市場服務，培育發達的中介服務機構。必須要培育發達的中介服務機構，要有一大批信譽好的公正的專職經紀人來做中介工作，建立匯集買方、賣方信息的共享平臺。從而一方面使房地產企業能夠及時了解有效的市場需求，加強創新開發有針對性的產品，同時又能使消費者及時買到真正所需的商品。
（5）加大對地方政府及企業的懲罰和監督力度。為防止地方政府與房地產商的合謀，應該減少信息的不對稱性，加強對政企合謀的懲罰力度，建立利益集團的合理規則，增加第三方及消費者的監督力度。
（二）房地產企業層面
（1）提高潛在優質企業品質和活力。在嚴格房地產開發企業進入制度下，對一些潛在優質企業但有僵尸化傾向要具體分析，努力提高企業品質。一方面，擴寬房地產企業融資渠道。銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此，應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。同時，積極探索組合式融資模式。組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。使得企業能夠斷奶，自己尋找資金的支持和輸血，變行政化到市場化；另一方面，企業要加強政策、市場的分析研究，探索適合自身市場的模式和產品，努力提升自身抵御市場風險的能力。該回歸一線的回歸一線；該發揮地方土地整理能力的發揮這一能力；該進行產業轉化，推進2.5產業的努力地去轉型；該挖掘區域房產價值和舊區改造的去凸現這一要求，總而言之，要馬上定位、馬上行動，把企業的命運投入到各層級的城鎮化大潮中，建立戰略、準備人才、形成特色、吻合政府和民眾關切、積極轉型奮斗，而不是消極等待，最終在抱怨中按照僵尸化的模式被時代所拋棄。
（2）加快資金回籠，建立多元化融資渠道。加快資金回籠的速度，對現有存量住宅產品，企業可考慮采取高速周轉方式，靈活定價、快速推盤，在市調整期內抓住需求，加快資金回籠。尤其對中小型房企來說，資金比較薄弱，對金融機構的依賴性很強，加快消化現有房源，迅速回籠資金勢在必行。
（3）完善多元化、穩定持續的資金來源渠道。目前貨幣資金供應處于適度緊縮期，人民幣升值預期與境外熱錢流入可能依然存在。由資本市場獲得融資難度越來越大，各房地產企業應開始尋求優化融資空間、轉向信托和海外市場，發行債券擴充資金實力。
（4）調整產品結構，適當提高商業地產投入。政府推出的限購令直接沖擊了中高端住宅產品市場，而商業地產的投資價值進一步凸顯。因此，可適當增加商業地產投入，拓展旅游地產，尋求新的盈利增長點。隨著調控政策的不斷加強，不同物業產品的發展分化也將更加顯著，房地產企業可針對政策變動，積極調整產品結構，在產品戶型設計上充分考慮市場需求，增加中小戶型及政策性房項目，投入保障性住房項目對于房地產企業而言，具有市場風險低、收益穩定的優勢。針對政策便利條件，適當加大保障房項目投入比例，可能成為未來一段時期內房企投資方面的側重點，從而保障企業實現穩定可持續發展。
三、結論
本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展做出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。
作者：陳舒婷
