[摘 要]房地產企業財務管理為企業決策服務，實現企業內部的資金流動與優化配置，從而達到企業整體的資本結構最優化，降低資金成本和財務風險。本文在研究房地產企業財務管理現狀的基礎上，分析房地產企業財務管理的功能，結合實際情況，得出提高房地產企業財務管理水平的措施和建議。
[關鍵詞]房地產；財務管理；方法
[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0105-02
房地產企業財務管理為企業決策服務，在短期內集中財力、資金，有足夠的物質基礎支持企業決策，把握住商機。總的來說，實現企業內部的資金流動與優化配置，從而達到企業整體的資本結構最優化，降低資金成本和財務風險。而為了不斷提高財務管理質量和水平，房地產企業財務管理應設計符合自身特點的財務管理模式，建立有效的企業內部控制系統，確立財務業績考評以及日常業務審計監督等。
1 房地產開發企業財務管理的現狀
1.1 房地產企業項目開發周期長，籌資金額大，財務風險高
首先，房地產開發企業需要巨額的資金作為成本支出，企業的籌資任務較重。其次，項目開發周期長，大多為兩年以上，不確定因素較其他行業而言較大，資金鏈條的不間斷是企業時刻關注的主題。最后，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。
1.2 受政策影響大
基于上一個特點，房地產企業開發周期長，國家政策會有所改變，其他不確定影響因素較多。
1.3 房地產企業財務管理水平低，難度大，受影響因素較多
房地產企業重點關注的是工程成本、完工進度。成本核算項目較多，周期較長，成本項目變化大，隨著開發項目的不同而不同。在項目開發過程中，財務管理難度大，受影響因素多。
2 房地產開發企業財務管理的內容
房地產開發企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。
組織編制房地產企業的各項財務收支計劃，對成本進行預測，完善會計科目的設置，各賬簿的設置。定期對經濟活動進行分析。
控制好房地產企業的財務狀況。審核各項資金使用和費用開支；收回售樓款，清理、催收應收款項；辦理日常現金收付，費用報銷，稅費交納，銀行票據結算，保管庫存現金及銀行空白票據，按日編報資金日報表；做好公司籌融資工作；處理、協調與工商、稅務、金融等部門間的關系，依法納稅。
遵守國家頒布的會計準則進行會計核算。即時記賬、結賬、對賬，做到日清月結、賬賬相符、賬實相符、賬表相符、賬證相符；編制財務報表，管理好會計檔案。
負責公司成本核算和成本管理。設置成本歸集程序和成本核算賬表，做好成本核算，控制成本支出，收集登記匯總各項成本數據資料，及時、正確地為成本預測、控制、分析提供資料；按合同、預算、審核支付工程、設備、材料款項，配合工程部等部門做好工程，材料設備款的結算及竣工工程決算；完善各項成本輔助賬的設置，健全各項統計數據。
建立符合公司實際的經濟核算制度：利用會計核算資料，統計資料及其他有關的資料，定期進行經濟活動分析，判斷和評價企業的生產經營成果和財務狀況，為公司領導決策提供依據。
3 房地產企業財務管理的改進方法及對策
3.1 融資管理方面的對策
（1）創造條件，爭取創業板上市機會。創業板有著很嚴格的監管制度，針對創業板上市公司股本較小的共性，實行比主板市場更為嚴格的信息披露制度。除此之外，監管部門還通過“保薦人”制度來幫助投資者選擇高素質企業。
（2）推行多元化融資渠道。現階段房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下大力發展房地產信托業務，推行中小型房地產企業在創業板上市。同時，房地產業作為最近幾年國民經濟的GDP新增長點，政府應在制度和機制上不斷健全規章制度和法規體系，使房地產行業能夠健康穩定發展。
（3）改善公司經營狀況，爭取與機構投資者合作融資。隨著投資公司對房地產的了解，它們大都已經涉足到房地產領域。而投資機構對項目的普遍要求是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15%左右。據市場調查，這種資金比較適合房地產開發公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。但機構投資者不僅要對投資對象進行專業技術分析，發覺其潛力，以及領導者能力的評估，往往還要借此持有投資對象一部分股權。因此，這種方法還應依照公司股東的需求謹慎選擇。
3.2 投資管理方面的對策
（1）做好投資決策分析，進行最優化投資。只有在準確的財務估算基礎上，通過對投資項目的收益和費用的預算，以及對投資項目的收益能力和本公司的償債能力的測算，得出來的投資決策，才能夠成為使投資者做出最具有可行性的最優決策。
（2）密切關注國家相關政策變化，及時調整公司發展方向。房地產市場特有的如不可移動性、投資時間較長等特點，導致房地產市場成為一個受政策影響較大的不穩定的政策市場。積極或消極的相關政策變化都會對房地產市場產生很大的影響。因此，中小型房地產企業為準確把握投資時機，必須密切關注國家相關政策變化，并且要充分利用相關政策來指導房地產投資的決策。如目前國家接連出臺許多政策調控房地產市場，表明國家要糾正房地產過熱的狀況，同時也表明目前房地產市場應處于循環周期的高峰端，明確這一點，如何決策就非常清楚了。
（3）嚴格控制投資決策流程，科學利用資金。由于中小型房地產企業一般為私人資金投資，這將直接影響到投資人的回報率，此時應在償債能力允許范圍內考慮通過非正式渠道融資來投資獲利。相對于公積金貸款和商業貸款而言，由于公積金貸款利息率較低，貸款時首選公積金貸款，其后才是商業貸款。但是在考慮到融資成本的前提下，能不貸款盡量不貸款，即使貸款也應在盡可能短的時間內還清貸款。
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3.3 成本管理方面的對策
（1）加強項目實施全過程的成本控制。在項目啟動之初，企業采購范圍是由成本策劃和規劃設計階段的成果決定的，這一成果對企業采購具有約束性。企業不僅應在產品構想階段盡可能明確所需特殊材料、設備的選型等全面信息，同時還應對常用材料建立實時動態數據資料庫，完善材料供應管理系統。在項目施工過程中，一定要實行嚴格的審核制度，負責施工管理的工程部門對實施中發現的問題，應及時與相關部門或上級進行溝通。同時必須建立工程優化獎勵制度，對節約成本、提高效益的給予一定比例的提成獎勵。資金使用應基本符合預算部門、財務部門的相關信息，并降低工程費用和財務費用變動的可能性。在項目完成后，必須對項目實行客觀、公平的評估核算，對照開發的各個環節，進行整理總結并分析，完善項目的各項財務數據，以便存檔并總結經驗。此外還要做到獎罰分明，這樣管理人員才有更大的積極性，管理才能不斷前進，企業也才有更大的效益。
（2）完善成本控制與監督制度，提高成本管理水平。成本管理戰略的實施、成本策劃體系的建立都有賴于完善的成本控制制度的保障。在開發過程中，往往會有不同部門、不同背景的單位或個人出于不同目的，要求開發企業使用特定權限，這些都會對成本控制制度的實施產生不利影響，將企業內部的成本控制制度按照市場化要求逐步完善，發揮出成本管理控制的優勢。
（3）完善企業成本管理的控制方法，增強成本控制力度。若想自己的企業能夠盡快完善成本控制制度，就應積極采用現代成本管理方法，如全面質量管理、作業成本法、價值鏈分析等方法。這些方法相輔相成，是具有緊密聯系的有機統一體。
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