規(guī)范和加強行政事業(yè)單位經(jīng)營性用房管理的建議
肖 琳
規(guī)范和加強行政事業(yè)單位經(jīng)營性用房管理一直是國有資產(chǎn)管理的重點內(nèi)容，這既是財政資產(chǎn)管理科學(xué)化、精細化的客觀要求，也是確保國有資產(chǎn)保值增值的工作抓手，更是加強反腐倡廉建設(shè)、推進源頭治理的重要工作任務(wù)。筆者在近幾年的審計調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于歷史和現(xiàn)實的諸多原因，房產(chǎn)管理不善問題普遍存在，尤其在經(jīng)營性用房管理方面，如不加強監(jiān)管，極易造成國有資產(chǎn)流失，應(yīng)引起高度重視。
一、當(dāng)前行政事業(yè)單位經(jīng)營性用房管理存在的主要問題及影響
(一)部分房產(chǎn)未入賬，極易造成資產(chǎn)流失
一是歷史原因，有些單位房產(chǎn)，因購置時未獲得正式發(fā)票、竣工驗收沒有合格、違章建筑等原因，多年來一直未入賬。二是在組織沿革變動、機構(gòu)調(diào)整撤并時，下屬單位移交管理時未及時辦理相關(guān)手續(xù)，造成下屬單位房產(chǎn)虛掛而無法入賬。三是改建或重新裝修的房產(chǎn)，該核銷的未核銷，該補記資產(chǎn)的未補記，造成賬實不符。未入賬核算的房產(chǎn)，一方面造成賬實不符，另一方面因歷史記錄不詳、地名變更等因素，難以準(zhǔn)確核對數(shù)量。
(二)部分房產(chǎn)權(quán)屬不明晰，極易造成產(chǎn)權(quán)糾紛
一是購買后未及時變更產(chǎn)權(quán)證，有些單位多年前購買的商業(yè)用房，一直未辦理變更產(chǎn)權(quán)人手續(xù)，致使證實不符。二是出資方與產(chǎn)權(quán)所有人不符，有些單位為了回避國有資產(chǎn)管理，以個人名義購買房屋并長期用于出租，造成出資方與產(chǎn)權(quán)所有人不符。三是資料保管不善，有些單位沒有完善的憑證保管機制，一些購房產(chǎn)生的憑證遺失不全，造成證明房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬上存在有效證據(jù)缺失的問題。因法律效力有限，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，將有較大的法律風(fēng)險和資產(chǎn)損失的可能性。
(三)部分房產(chǎn)信息不真實完整，極易造成監(jiān)管缺位
盡管國資管理已納入信息化管理階段，但賬外房產(chǎn)一直游離于統(tǒng)一平臺管理之外。各單位主要依靠房管人員登記臺賬進行，沒有完善的內(nèi)部管理控制，記錄內(nèi)容存在錯誤、丟失甚至被篡改的風(fēng)險，如房產(chǎn)地址有出入、面積與出租面積有差異等。同時由于大量信息存放在資產(chǎn)的使用單位，而行使監(jiān)管職能的財政資產(chǎn)管理部門掌握的信息量很少，明顯的信息不對稱無法提供有效的資產(chǎn)監(jiān)管，如部分房產(chǎn)空閑半年以上、同一社區(qū)內(nèi)有閑置用房又向外租房使用、部分房租未及時上繳等。
(四)部分房產(chǎn)出租環(huán)節(jié)管理不規(guī)范，極易造成所有者權(quán)益受損
近幾年房產(chǎn)出租管理已逐步改善并積極探索市場化運作，有效保證國有資產(chǎn)保值增值，但少數(shù)單位在嚴格落實房產(chǎn)出租管理辦法上有待加強，出租行為的某些環(huán)節(jié)有待規(guī)范。一是由于各單位確定承租房時要綜合考慮歷史、維穩(wěn)、照顧困難群體、招商引資等多方面的因素，無法僅以租金高低作為確定承租的唯一條件，市場化的公開招租難以得到完全貫徹執(zhí)行。二是房產(chǎn)出租管理基礎(chǔ)工作還不夠扎實。部分單位在履行備案手續(xù)、設(shè)立管理臺賬、簽訂合同、收取租金、明確專人管理等出租管理的基礎(chǔ)性工作方面存在欠缺，如房產(chǎn)租賃超期限而未報備、中標(biāo)后簽訂合同的條款與中標(biāo)資料不一致等，甚至出現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象。部分房產(chǎn)押金比例相比市場明顯偏低，有的甚至未收取押金。過低押金的收取，不能安全有效地保障出租收益的實現(xiàn)。
二、經(jīng)營性用房管理不善的原因分析
(一)管理體制不夠完善
一是管理職責(zé)不夠明確。由于房產(chǎn)管理采用產(chǎn)權(quán)分散模式，所有者虛置，房產(chǎn)管理權(quán)、使用權(quán)全部為占有單位所有，國資部門與占有單位的管理職責(zé)不明確，造成“缺位”與“錯位”。
二是監(jiān)督約束不夠健全。由于房產(chǎn)管理制度不完善，缺少對房產(chǎn)監(jiān)督的剛性依據(jù)，造成管理難度大、效果差，資產(chǎn)管理機構(gòu)力量又不足，難以履行好管理職責(zé)。
(二)資產(chǎn)管理基礎(chǔ)薄弱
一是不夠重視資產(chǎn)管理。部分單位存在“重錢輕物、重購輕管”的思想，資產(chǎn)管理員大都由后勤人員兼職，存在年齡或技能無法滿足管理需要、崗位調(diào)動頻繁等問題。
二是不夠重視資產(chǎn)交接。部分領(lǐng)導(dǎo)干部離任交接時，對涉及房產(chǎn)的經(jīng)濟事項不夠關(guān)注，造成后任領(lǐng)導(dǎo)不了解情況，難以理清舊賬。
三、規(guī)范和加強經(jīng)營性用房管理的建議
隨著財政管理體系的轉(zhuǎn)變，建立房產(chǎn)管理長效機制的重要性日益凸顯，且相關(guān)會計資料大多已經(jīng)或即將到保存時效，如不及時解決房產(chǎn)問題，一旦會計資料銷毀，難免會造成國有資產(chǎn)流失。
(一)堅持實事求是，全面開展房產(chǎn)清查。加強組織領(lǐng)導(dǎo)，確保工作有序、規(guī)范實施。制定詳細方案，凡屬單位公管的房產(chǎn)，無論資金來源渠道如何，都進行全面清查;對實際擁有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的賬外房產(chǎn)，明確未入賬原因，有原始價值數(shù)據(jù)的，要及時入賬，無原始價值數(shù)據(jù)的，由國資部門統(tǒng)一委托中介機構(gòu)進行評估，按評估價入賬;對有賬無實的房地產(chǎn)，要查明原因，并提供相關(guān)資料經(jīng)主管部門審核后向國資部門辦理核銷手續(xù)。
(二)重視產(chǎn)權(quán)管理，妥善處理產(chǎn)權(quán)問題。借助房管、土管等部門信息平臺，明確國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。本著尊重歷史、面對現(xiàn)實的原則，采取切實可行的辦法處理權(quán)屬不清的房產(chǎn)。對實際擁有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的房產(chǎn)，補辦權(quán)證;對超建及辦證資料缺失等問題，在房產(chǎn)安全和使用權(quán)屬明確的前提下，對其產(chǎn)權(quán)給予確認;對權(quán)屬糾紛問題，通過行政、法律等手段給予解決。重視房產(chǎn)資料的歸檔與保管，按照房產(chǎn)編號建立檔案，完整、準(zhǔn)確、詳實地歸檔，并指定專人專地保管。
(三)堅持立足長效，推進房產(chǎn)管理平臺建設(shè)。借助現(xiàn)代信息技術(shù)手段，加快推進房產(chǎn)動態(tài)管理信息平臺建設(shè)，實施數(shù)字化管理。依托資產(chǎn)管理系統(tǒng)，建立房屋產(chǎn)權(quán)數(shù)字化檔案系統(tǒng)，對房產(chǎn)進行統(tǒng)一的登記管理，確保所有房產(chǎn)全面納入管理。通過與國資部門的聯(lián)網(wǎng)，接受國資部門的實時監(jiān)控和動態(tài)監(jiān)管，為房產(chǎn)管理提供可靠高效的動態(tài)數(shù)據(jù)與決策依據(jù)，既優(yōu)化了國有資產(chǎn)配置和分布，又提高了國有資產(chǎn)管理效率。
(四)強化監(jiān)督管理，推動房產(chǎn)市場化、整合化。健全完善國有房產(chǎn)使用出租管理相關(guān)制度，明確占有單位、主管部門、國資辦、監(jiān)察部門等資產(chǎn)管理監(jiān)督責(zé)任，建立剛性評判依據(jù)。資產(chǎn)占有單位要強化責(zé)任意識和風(fēng)險意識，積極追討資產(chǎn)收益，監(jiān)管部門要充分發(fā)揮監(jiān)督指導(dǎo)作用，加強定期督查。引入市場機制，對出租資產(chǎn)須經(jīng)中介機構(gòu)評估，以實現(xiàn)公開、公平、公正原則。探索發(fā)揮國有資產(chǎn)效率的新渠道，按房產(chǎn)性質(zhì)和用途區(qū)分對待，變經(jīng)營性房產(chǎn)為資本，建立融資平臺，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融通資金。
