國有房地產企業財務管理相關問題的研究
孫頌維
一、福建省國有房地產企業存在的主要問題
（一）國有房地產企業的財務管理制度不健全
在福建省房地產企業中，不論是國有的還是民營的，由于在制度建設方面各有不同，導致了房地產企業起步工作困難，很多初始工作都沒有依據可以依照，特別體現在融資巨大的國有房地產企業的財務管理工作上。通過調查發現，福建省某國有房地產企業在很多款項的支付上都沒有經濟合同備案可以依照，企業財務部門不能清楚的掌握款項的運作流程，導致了企業領導無法清晰的掌握資金的運作狀況。
（二）國有房地產企業辦事人員素質不夠
在福建省國有房地產企業中，盡管領導層規定了較為詳細的財務工作規范流程，但是在實際中還是大量存在企業內部的辦事人員不能夠準確了解本企業財務工作的規范模式，這造成了大量程序混亂的現象，從而造成了很多人為失誤。
（三）國有房地產企業財務管理部門工作協調效率低下
在福建省，有不少房地產企業財務管理部門的工作效率較為低下，常常出現辦事拖拉等現象，這在國有房地產企業中更加嚴重。有時候財務管理失誤雖然小、效率低下，但是也能勉強跟上工作進度，但是長此以往，企業整體資金運作將會出現很大的問題。
二、國有房地產企業完善財務管理體制的若干措施
（一）健全國有房地產企業的財務管理體制
這可以分成三個方面，一是要加強會計監督的相關職能。財務管理部門的會計人員除了進行必要的會計核算外，還應該參與項目的預算與決算、會審經濟合同，監督經濟合同在實際履行時的情況等等。第二個方面是要規范部門經濟業務的財務收支和審批程序，對相關人員進行培訓，進一步明確審批人員的相關責任，審批的權限、審批的依據等等。第三步則是要完善制定費用開支的相關標準，以起到控制企業項目投資和監督費用支出的作用。另外，根據不同的業務需要還可以進一步制定專項的費用收支管理辦法來完善財務管理部門的核算方法和監督的手段。
（二）進一步完善企業資金的管理體制
一是要建立完善全面的預算編制制度，這包括了對企業的經營和建設、資金投入、資金籌集等相關工作。然后在這個基礎上，應該在每月月末根據不同項目實際建設進度和完成的工程質量編制下個月的項目建設的資金使用計劃表。資金使用計劃表要重點、優先安排關鍵的節點、企業重要項目和重要設備等方面的資金運轉情況，從而確保重點項目的時間和質量、企業項目重要設備安裝的到位。第二種方法是根據原則開支，確保企業按照計劃花款，并要嚴格按照企業規定的用途來使用資金。對待超計劃這種資金支出一定要有特別的授權方式與審批程序。第三種方法是財務管理部門要特別地設置臺賬，要定期對項目資金特別是專項資金的用資情況進行全面跟蹤管理和反映，一旦發現了違規的現象，應該及時向企業項目部和相關業務管理部門進行反饋，等到違規情況處理完畢之后再繼續地對下一筆資金進行支付。
（三）進一步對國有企業的融資方式進行優化
這不僅需要依托企業集團的資金管理中心部門，對資金進行統一有效的集中管理，要有效利用各個子公司的閑置資金以進行內部的調劑使用。其次我們要借助于集團的綜合優勢，使銀行提供企業以優惠的利率，這要由企業對銀行取得了統借統還的貸款之后再向相關房地產企業進行分撥分批的借款，支付的利息按照銀行的貸款利率向國有房地產企業收取了借款利息以后再統一地歸還銀行。另外，國有房地產企業的信托制度是又一比較重要的融資的渠道。
（四）善于合理運用稅收籌劃這種手段
這不僅要求土地增值稅的核算過程中加上房地產的開發費用，善于運用兩種扣稅方法，國有房地產企業利息的支出如果能夠按照轉讓的房地產項目進行計算與分攤并提供金融機構證明，準予按照稅收有關的規定進行據實扣除，那么其他開發的費用就按照土地成本和開發的成本這兩項總和的百分之五以內進行計算扣除；如果一旦不能按照轉讓的房地產項目計算分攤的利息支出或者不能提供出金融機構的證明，那么房地產開發的費用就要按土地的成本和開發成本這兩項總和的百分之十以內的計算進行扣除。所以，比較這兩種方法的扣除金額誰大誰小，就可以選擇對國有房地產企業最有利的扣除方法。而且房地產企業的所得稅征收辦法是開發的產品沒有完工之前的按照預計的計稅毛利率進行計算的預征企業的所得稅，所以應該根據開發產品的完工的確認條件來選擇最好的完工時間。同時從項目完工到竣工進行結算之間還有一點時間，會計上因為沒有取得全額的發票，所以這時的發票不足金額是可以預提的，根據這個計算企業所得稅。所以綜合看來，合理地推遲竣工的結算時間，將延遲的繳納稅款全部轉化為企業的無息貸款，從而獲取企業資金使用的時間價值，以減輕資金的緊張壓力。
（五）進一步加大審計的評價力度
這其中不僅包括審計部門對項目全部完工過后的全面審計，還包括項目在建設過程中實施的不定期的專項的審計，對在審計過程中發現的相關問題進行督促，要求項目主要負責部門和相關的業務部門及時有效地調整，并對整理落實的情況進行全面客觀的評價。另外，我們要建立完工項目之后的評價制度，組織各個業務部門對整體項目完成之后所取得的企業經濟效益進行進一步的綜合的分析與評價，總結出相關的經驗教訓，對今后新項目的開發投資決策工作提供切實可行的合理化建議。
