摘要：作為我國的經濟支柱產業之一，房地產業的發展狀況直接牽動和影響著我國其他行業的發展。由于投入資金數額巨大、資金占用時間長等特點，房地產企業籌資風險突出，因此，對房地產企業籌資風險管理進行探討具有現實意義。本文基于房地產企業籌資風險的具體表現，分析風險產生的原因，并對如何防范籌資風險提出幾點建議。
關鍵詞：房地產企業 籌資風險 風險分析 風險應對
隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業迅速發展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經營、回收期長和變現能力差等特點，房地產企業始終面臨巨大的籌資風險。近年來，受全球金融危機和國內房地產調控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產企業融資出現困境，籌資風險進一步加劇，因此，對房地產企業籌資風險進行深入研究，尋求有效應對措施顯得尤為重要。
一、房地產企業籌資風險的具體表現
（一）資產負債率高，償債壓力大
作為典型的資金密集型產業，房地產企業資金投入量大、存貸周轉期長，僅僅依靠企業自有資金顯然不能維持正常的生產經營，所以企業要對外舉債。國家統計局發布的2012年統計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產企業的資產負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標準，而且房地產企業的開發資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么企業很可能不能按時償還貸款本息。
（二）經營活動現金凈流量為負值，企業資金鏈緊張
按照證監會行業板塊分類，2009年133家房地產上市企業中有41家企業經營活動現金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產企業經營活動現金凈流量為負值，說明企業經營業績差，現金流入不足以抵補其現金流出，造成企業營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風險顯現。
（三）面臨再籌資風險
目前，房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業再籌資的難度。房地產企業的開發資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行面臨資金運營壓力。在當前形勢下，商業銀行更是將房地產行業作為控制放貸的重點領域，這更增加了房地產企業的再籌資難度，企業面臨再籌資風險。此外，對于上市的房地產企業來說，當資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務利息支出時，自有資金風險顯現，企業想通過配股、增發和發行可轉換債券等再融資難度也會加大。
（四）利率變動風險大
利率波動對負債經營的房地產企業影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產項目實際價值減少，因為升高的利率對現金流折現，會使投資項目的凈現值減少，甚至出現負值，從而引發投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導致企業資金成本增加，加大企業債務負擔，導致還貸困難，預期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產企業的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產市場需求降低，從而導致房地產企業資金壓力加大。
二、房地產企業籌資風險的成因
（一）過度負債，資本結構不合理
房地產企業的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產企業在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構貸款，企業借入資金越多，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的籌資風險也就越大。
（二）資金來源渠道單一
從表1數據可以看出，國內貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產業資金的主要來源。國內銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發放的個人按揭貸款，按此計算，房地產開發資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產企業將面臨資金危機。
（三）不重視日常資金管理
資金管理存在的問題具體表現在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產企業在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質量和安全的考核，而忽略項目資金調撥是否按進度執行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業容易發生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風險，也造成企業資源的浪費。二是不重視資金預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。但一些房地產企業對資金的預算管理不夠重視，沒有根據企業的實際情況編制資金預算計劃，也沒明確企業年度資金運作的重點，從而導致企業融資成本上升，出現盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監督激勵機制。很多房地產企業不重視資金預算的執行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應收賬款、預付賬款、其他應收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務分析，無法及時掌握企業的償債能力和經營狀況。
（四）房地產調控政策的不利影響
為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調整住房供應結構，近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，房地產企業各種融資途徑受到限制，融資出現困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調存款準備金率，直接導致銀行銀根收緊，房地產企業信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業融資困難，資金鏈出現斷裂。在債券融資方面，由于對發債主體要求嚴格和債券市場發展不佳，房地產企業利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產企業周期性強、波動大的行業特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴格，能夠通過上市來籌集資金的房地產企業為數不多，大多數的房地產企業還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監會暫停審批房地產企業IPO和嚴控增發以及資產重組，等于直接堵死了房地產在權益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產信托發展過快，使得風險積聚，銀監會出于風險監控的考慮，要求房地產信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業籌資難度也隨之加大，一旦開發資金得不到保障，企業將無法正常運營。
三、房地產企業籌資風險的防范措施
（一）樹立正確的風險觀
正確的風險觀是指在企業內部使全體員工樹立起風險防范意識，這種意識會影響企業管理層乃至所有員工的決策和行為。在現代市場經濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風險，并且往往風險越大，回報也就越大。而房地產業恰恰是高收益高回報的行業，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風險，這就要求企業的高層管理決策者有一個良好的風險觀，正確的風險意識，在做出決策之前能認真分析企業的內外環境，自身的風險承受能力，以及項目的預期回報和存在的風險值，綜合考慮種種因素后做出恰當的判斷。但一些房地產企業面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風險，不顧企業自身的經營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導致企業陷入無法持續的絕境。因此，房地產企業要在每一項決策中保持良好的風險觀和正確的風險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。
（二）及時關注國家有關房地產業的政策變動
由于房地產業在我國經濟中的特殊地位，房地產的調控不但受到市場的制約，國家政策對它的調控也至關重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導向性。因此，房地產企業在籌集資金時，必須時刻關注國家的相關政策。此外，企業也要關注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導致企業資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產企業在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業出現較大的損失。
（三）提高自有資金在房地產開發資金中的比例
過高的資產負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產企業面臨巨大的籌資風險。要想改變這一現狀，房地產企業應該遵循優序融資理論，首先通過內部融資，提高自有資金在房地產開發資金中所占的比例。企業可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產折舊。因為內部融資來自于企業內部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風險小等特點，所以應該成為房地產企業首選的資金來源。
（四）合理安排資本結構和籌資期限的組合方式
資本結構是企業長期負債與所有者權益的比例關系。保持合理的資本結構，不僅可以給企業帶來財務杠杠收益和節稅收益，降低資金成本，最大化企業價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經營信號。同時，企業要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現資金的高速有效運轉。
（五）加強投資項目的可行性研究
房地產企業的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業應該認真搜集與投資項目相關的信息資料，從技術和經濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當地房地產市場的發展狀況，熟悉與房地產相關的政策法規，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構建結合，發揮不同類型房地產的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質、水電路和未來城市規劃狀況進行仔細調研，做好投資估算和投資收益的預測工作。
（六）做好資金回收工作
首先，企業要制定合理的資金使用計劃，實施嚴格的財務監控和審批，合理安排資金的調度。其次，在樓市調控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應收賬款的管理工作，比如，通過建立穩定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經追回。還可以通過建立銷售回款責任制，將回款任務落實到具體責任人。X
