摘 要：從成本的概念、作用及房地產開發企業的成本控制出發，對項目投資實施全過程的有效的成本控制，探討目前房地產開發商成本控制問題，降低成本，提高投資效益和社會效益，作初步的分析。
關鍵詞：房地產；工程造價； 控制
0 前 言
目前，房地產開發企業普遍重視施工及竣工階段的成本監控，而普遍輕視決策、設計及招標階段的成本控制。本文作者提出了一些房地產開發企業在成本控制中普遍存在的問題及其對策。
1 設計階段的成本控制
成本控制在于施工前的投資決策，而在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。有資料研究表明：初步設計階段，影響成本的可能性為75％ ～95％；技術設計階段，影響成本的可能性為35％～75％；施工圖設計階段，影響成本的可能性為25％～35％ ，而施工階段，影響成本的可能性已經只有約10％了。
在設計階段應從下面幾個方面控制：
(1)實行設計方案招投標制度。在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題，出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。
(2)實行限額設計。項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法。開發商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。
(3)開展價值工程活動。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。一般來說，提高產品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上長，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。
(4)加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在設計出圖前，組織總工辦、工程部、資產經營部，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。
(5)加強洽商管理。杜絕不合理的設計洽商，對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是，必須有副總經理以上的領導簽字方可生效，同時分清洽商是那方的責任，及時進行經濟處罰，做到心中有數。
2 施工階段的造價控制
設計招標控制的推行，為設計階段的造價控制創造了有利條件。同樣，施工招投標的推行，也為施工階段的造價控制提供了有利條件。在招標評標中，可以選擇報價合理、施工方案先進，工期較短的投標單位。通過競爭，降低工程成本通過對旌工組織設計的審定、優化，可以使進度、勞力、機械、材料的安排更加合理，從而達到控制造價的目的。
我們利用網絡計劃，安排工程資金計劃，通過合理調整非關鍵線路上的工作時間，進行資金、材料的必要調度。利用網絡圖制定施工進度計劃，妥善地處理好各工序間的搭接，控制好關鍵線路上的節點進度，有效地控制了工期，保證了按時交房，同時節約了貸款利息。
在施工過程中，注意收集各方的合理化建議，從設計施工上不斷采用更科學合理的辦法，也是降低工程造價的重要方面在施工階段，推行分階段結算，最后竣工總決算的辦法。一般多層分打樁、結構、竣工三階段，高層增加基礎階段。分階段結算的優點在于能及時翊清工程量及其定額費用，通過各項經濟指標的測算，對照預算進行控制，發現問題及時解決。
3 竣工結算是有效控制工程造價的關鍵
工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作，是否有丟、拉項工程，認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。
為了合理確定工程造價，計價必須準確，預算人員不但要熟練掌握工程量的計算規則，定額子目的組成內容和套用規定、工程造價計算程序，還要掌握三者的編制原理、內在聯系，確保工程造價計算的準確性。此外，預算人員要堅持到現場了解情況，掌握工程動態，對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態；提高工程計價的準確性。
控制造價的最后一道關，是竣工結算。凡進行竣工結算的工程要有竣工驗收手續，從多年工作的經驗來看，在工程竣工結算中洽商漏洞很多，有的是有洽商沒有施工，有的是施工沒有進行應核減，卻沒有洽商，還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量，諸如此類舉不勝舉。因此結算時，要求我們的人員要有耐心、細致的工作方法，認真核算工程量，不要怕麻煩，多下現場核對。同時，為了保證工作少出紕露，應實行工程結算復審制度和工程尾款會簽制度，確保結算質量和投資的收益。
4 結束語
降低工程成本是開發企業的當務之急，必須抓緊抓好。隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化，從客觀上要求我們發揮主觀能動性，借鑒國內外的先進經驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的歷史問題，推動我國建筑市場的健康發展。
