現行房產稅制度已經實施了20多年。隨著市場經濟的發展和房地產市場的不斷變化，有些制度已經不能適應新形勢發展的需要，應進行調整和改革。由于我國客觀的經濟環境，房產稅制改革過程中還存在許多難題，例如：征稅范圍和稅率的選擇、房產評估機制的確立、征收管理難度大等。本文通過對房產稅改革難題進行分析，并提出相關破解方案。
一、我國房產稅的現狀及改革的必要性
（一）我國房產稅的現狀
我國現行的房產稅是從1986年10月1日起開始實施的。雖然從規模上看房產稅一直都是一個小稅種，但20余年來，特別是20世紀90年代中后期以來，房產稅收入的規模擴張速度遠遠大于同期稅收總額的擴張程度。現行房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。由于我國經濟體制改革使原有房產稅稅制設置的經濟基礎發生了巨大變化，房產稅稅制與經濟發展不相適應的矛盾也日益突出，不僅難以適應市場經濟發展變化的要求，發揮稅收調節經濟的作用；還嚴重影響地方政府組織財政收入的能力。2010年國家發展和改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》得到了國務院的同意。《意見》指出：出臺資源稅改革方案，逐步推進房產稅改革。
（二）我國房產稅改革的必要性
1．房產稅收入與整個社會經濟發展不相適應
隨著我國經濟改革的縱深發展，我國的房產政策也發生了較大變化。房屋已經作為特殊商品進入到流通領域，法律上允許土地使用權與所有權相分離，居民可以自由進行轉讓和買賣。
2．房產稅制本身缺失較大
（1）課稅范圍過窄，僅對城鎮的經營性房屋征稅
房產稅的征收范圍實際上只局限于城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村的房屋。隨著農村經濟的飛速發展，有很多地區的農村都已具備普通城鎮的規模，人均消費水平也有所提高，但是這樣的農村卻還不用繳納房產稅。這就使得我國的房產稅在征收上難以體現其公平的原則，同時也為一些避稅的單位或者個人提供了有利的條件，在很大程度上限制了房產稅收入的增長。
（2）減免范圍不合理
依據現行的《房產稅暫行條例》及有關規定，國家機關、人民團體以及軍隊自用的房產和個人所有非營業用房等都是我國房產稅的免稅對象。這樣的規定顯然不符合當前社會經濟的發展狀況，隨著我國不動產的市場化程度日益提高，房產稅必須要合理調整其免稅范圍，以適應現實社會的經濟狀況。
（3）計稅依據不合理
現行房產稅的計稅依據是房產原值扣除一定比例后的余值及租金收入。與目前物價上漲水平相比較，房產原值仍維持原狀，如今的房地產市場發展迅速，許多房產的實際價值已成倍增長，根據房產原值征稅顯得十分陳舊而不合理，亟需改變。
（4）稅率缺少彈性
現行房產稅采用比例稅率，其計稅依據分為兩種：依據房產計稅余值計稅的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計稅的，稅率為12%。2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。對企事業單位，社會團體及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，按4%的稅率征收房產稅。這種稅率存在單一性，沒有考慮到各地區經濟發展的差別，不利于地方政府根據本地區實際情況靈活調節。
二、我國房產稅改革中的難題
（一）征稅范圍和稅率的調整難
雖然我國的農村經濟得到了較快的發展，但農村的經濟結構并未發生很大調整，農村的房產價值在很大程度上難以得到統一的評價標準，因此，在考慮擴大征稅范圍的同時，確定將征稅范圍具體到對哪些房產征稅存在困難，需要作進一步的分析調查。
（二）征稅對象評估難
對個人房產開征房產稅，就必須進行房地產評估工作。改革后房產稅采用的計稅依據是不動產的市場價值，評估市場價值首先要選用較好的評估方法。選擇任何一種評估方法都應當慎重考慮和充分論證，以保障評估結果的公正和有效。中國目前評估師數量嚴重不足，顯然是難以做到對全國的數百個城市的不動產進行評估，不能正確評估就不能合理征稅，同時還要防止評估時發生的尋租行為。
（三）房產稅制不完善及重復征稅問題解決難
目前我國的房地產業的整個鏈條中涉及了大量的稅費，除了稅務機關征收的營業稅、城建稅和教育費附加、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、所得稅等，同時，在房地產登記、使用、經營、交易、過戶等環節還需繳納多種費用。因此，現在的房產稅費體系不完善且太過繁雜，難以在短時期內科學測算出現行房產稅制合理的稅收負擔，對房產稅的改革形成了一定的阻礙。
（四）地方稅權短缺，征收管理難
由于我國地方稅權短缺，稅務機關對偷逃稅現象沒有足夠的懲罰權限，地方政府缺乏必要的稅收自主權，對房產稅收征管工作缺乏主動性，從而制約了房產稅制改革措施的正常實施。
（五）納稅人的納稅意識淡薄
我國房產稅納稅人的納稅意識不強，偷逃稅現象嚴重。有些房產稅納稅人缺少自覺納稅意識，對房產稅的政策了解少，因為房產稅是小稅種就產生可有可無的錯誤想法，從而忽略了房產稅的納稅義務，與增值稅、營業稅等主體稅種比起來，房產稅沒能引起足夠的重視，加劇了征收難度和管理的無序。
三、我國房產稅改革中難題的破解
（一）合理調整稅基和稅率
1．確定房產稅的征稅范圍
房產稅的征稅范圍應當擴大到個人住宅和農村地區，并按照房地產的評估值征收。同時，通過規定適當的免稅項目和免征額的方法將低收入階層排除在納稅人以外。擴大房產稅的征稅范圍可以使我國城鄉經濟的快速發展同我國的稅制政策相適應，將征稅范圍擴大到農村，應一視同仁地對待非經營性房地產與經營性房地產，把這兩種房地產都作為課稅對象。
2．增強稅率的彈性
稅率的制定應遵循富有彈性和靈活這一原則，只有這樣才能有效調節區域之間的發展差異，最終實現共同富裕。我國政府在房產稅的制定上，更應當充分考慮到我國區域經濟發展極不平衡的現實，應著力使稅率的彈性范圍擴大，同時將一定的自主權賦予地方，讓地方政府能夠按照當地經濟發展的真正水平、土地資源的實際情況以及納稅人的繳稅能力等情況，在規定的范圍內適當調整稅率。
（二）建立公平、公正的房地產評估制度
我國首先應當建立起脫離政府主管部門、不以盈利為目的的公正公平的中介評估機構。同時，針對我國地區發展不平衡的特點，建立東西部有別的房地產評估制度，根據各地的房地產市場發展狀況確定房產稅的計稅依據。計稅依據選擇以房地產評估價值為主，并在一定時間內保持不變，可以使稅收的固定性得到有效保障。只有當房地產價值發生大幅度變化時，才需要對房地產進行重新估價，以確保物價水平和計稅依據的一致性，同時還可以防止稅收的大量流失。
（三）建立一套完善的稅費體系
我國政府應對稅種進行合理設置，擴大稅基，簡化稅種，使各個稅種之間相互匹配、協調，進而形成一個結構優化、稅種全面的房產稅制。通過開征缺位稅種，比如贈與稅和遺產稅等，使房產稅制能夠涵蓋到房地產流轉的每個環節。
（四）適當下放房產稅管理權限
房產稅的絕大部分稅種屬于地方稅種，立法權限和征管權限交給地方政府，有利于調動地方政府的積極性，加強地方稅收的征收管理。可以通過由中央制定房產稅的基本法，在全國統一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權限（包括征稅對象、納稅人、計稅依據、稅率、減免稅等稅制基本要素的適當調整），以適應國家之大，各地經濟發展水平不同的實際情況。
（五）加強稅收宣傳
稅務部門及各級政府應當高度重視稅收的宣傳教育工作，結合新聞媒體、報紙雜志、教育、文體等社會部門普及稅收知識，對納稅單位免費開展稅收知識講座，讓納稅人了解房產稅的征稅范圍、稅率、計稅依據、稅收優惠、納稅方法、偷逃稅懲罰措施等，讓納稅觀念深入人心。房產稅的稅源分散，這樣有利于調動納稅人的納稅積極性，促進房產稅改革措施的有效落實，克服稅收征管困難以及稅款繳納不及時等問題。
四、房產稅制改革的其他配套措施
（一）制定一套與稅收征管相應的法律法規
通過建立一套完善的房地產法律法規體系來規范房地產市場的行為，為房產課稅提供有效的法律保障，使稅收征管有法可依、有法可循。
（二）建立完善的財產登記體系
房產稅征收體系得到保障的前提是要建立完善的財產登記體系，建立與評估、稅收征管相關的數據庫。按照屬地管理的原則在房產取得時對固定資產原值，個人房產的價值、地點、面積、產權人等登記存檔，建立較為完善的檔案資料，定期開展納稅檢查，及時掌握房產稅的變化情況，加強稅源管理。
（三）嚴格執法，加大征管力度
一要嚴格執法，對房產稅偷逃稅行為要秉公辦理；二要完善稅收立法，規范稅收征管，堵塞稅收漏洞；三要加強與其他部門協調管理，保證稅款的及時入庫。
（四）完善稅收征管機制
稅務機關作為稅收主管部門應該積極配合國家稅制改革，同時，要進一步完善稅收征管機制，加強房產稅知識的業務學習，提高征收管理水平，做好對稅務稽查人員的業務培訓，全面提高稽查人員的稅收稽查水平。
