融資效率包括兩個方面涵義：一是籌資效率，即企業是否能以盡可能低的成本融到所需資金；二是資金配置效率，即企業所融通的資金能否得到有效的利用。企業所取得的資金能否得到有效利用，投資收益是否最佳，直接決定了企業的融資成本和融資效率的高低。本文擬利用DEA模型，通過選取評價指標對我國在滬深上市的房地產公司進行評價，以探究房地產企業的融資規律，提高企業融資效率，為行業主管部門以及相關企業提供決策依據。
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一、DEA模型基本原理及其有效性判定
（一）DEA基本模型 數據包絡分析方法（Data Envelopment A
nalysis，DEA）是由美國著名運籌學家Chames等（1978）提出，以相對效率概念為基礎的一種效率評價方法。它把單輸入、單輸出的工程效率推廣到多輸入、多輸出同類決策單元（Decision Making Unit
s，DMU）的有效性評價中，極大地豐富了微觀經濟中的生產函數理論及其應用技術，同時在避免主觀因素、簡化算法、減少誤差等方面有著不可低估的優越性。從經濟學中的生產有效性分析角度看，該模型是用來評價具有多輸入特別是多輸出的決策單元同時為“技術有效”和“規模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA從最有利于決策單元的角度進行評價，注重對每一個決策單元的優化，能夠指出有關指標的調整方向。
（二）DEA模型有效性判定 假設有n個決策單元（Decision Making Units，簡稱DMU），每個決策單元都有m種類型“輸入”（表示該決策單元對“資源”的耗費）以及s種類型“輸出”（表示該決策單元在消耗了“資源”之后表明“成效”的指標）。Xij表示第J個決策單元對第I種輸入的投入量；Yrj表示第J個決策單元對第R種輸出的產出量；VI表示第I種輸入的權重；UR表示對第R種輸出的權重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。記投入可以表示為：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；記產出可以表示為：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；設投入、產出指標的權向量分別為：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0個決策單元的相對效率優化評價模型為：
有效性判定：（1）若θ*=1，則決策單元為J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松馳變量s-=0，剩余變量s+=0，則決策單J0元為DEA有效；（3）若θ*≠1，則為DEA無效。
二、房地產上市公司融資效率實證研究
（一）樣本選取 本文選取的樣本是2010年滬深房地產上市公司綜合實力榜排名前20的房地產上市公司，即1萬科、2保利地產、3金地集團、4招商地產、5金融街、6嘉凱城、7首開股份、8新城地產、9陸家嘴、10新湖中寶、11北辰實業、12中華企業、13濱江集團、14華發股份、15榮盛發展、16浙江廣夏、17北京城建、18信達地產、19蘇寧環球、20億城股份。因為2010年中國房地產上市公司排行榜的資料來源于滬深房地產上市公司和大陸在港房地產上市公司2009年年報、半年報和各季季報，所以本文選取的數據來自2009年的以上房地產上市公司的年報。
（二）指標選取 本文主要是從籌資效率和資金配置效率這兩個方面的影響因素為切入點，從各主要影響因素選取其投入指標和產出指標。投入指標：（1）籌資活動產生的現金流量凈額，它在一定程度上反映的是房地產企業的融資成本；（2）企業的負債率，即財務杠桿系數，反映企業的相對規模；（3）主營業務成本，它反映的是房地產企業資產運用與配置的能力。產出指標：（1）總資產周轉率，即企業在一定時期主營業務收入凈額同平均資產總額的比率，它反映的是企業營運能力；（2）流動比率，即流動資產與流動負債的比率，反映的企業的償債能力；（3）營業利潤率，即營業利潤與營業收入的比率，反映的是企業的盈利能力。
（三）模型構建 由于本文選取的指標數據中，有的數據為負值，并且存在著不同量綱，無法用DEA模型直接求解，，所以首先對數據進行無量綱化處理，令
（四）實證結果分析 本文采用的是DEAP2.1版本進行運算，得到融資效率結果如表1所示；20家房地產上市公司的技術效率與純技術效率情況如表2所示；20家房地產上市公司的規模效率情況如表3所示。
（五）研究結論 根據運算結果可知，在這20家房地產上市公司中，技術效率達到DEA有效的公司有9個，所占比率為45%，但達到純技術效率DEA有效的公司有11個，所占比率為55%，說明我國的房地產上市公司純技術效率相對高，而技術效率相對低。同時根據這20家房地產上市公司的規模效率來看，9家公司規模報酬不變，為DEA有效，而11家公司為非有效，其中10家公司處于規模報酬遞減階段，蘇寧環宇這1家公司處于規模報酬遞增。這也表明我國大多數房地產公司規模偏大，資源和資金的運用都不能得到充分有效的利用，這也是困擾我國房地產公司的一大難題。
由結果處理分析得知，這20家房地產上市公司，技術效率的平均值為0.843，純技術效率的平均值為0.894，規模效率的平均值為0.934，即技術效率<純技術效率<規模效率。我國房地產上市公司的技術效率值相對較低，這表明我國房地產上市公司的技術效率有更大的改進空間，而規模效率值相對較高，表明其改進空間不大。由于本研究是基于產出的，所以其產出基本沒有松弛，在DEA無效的11家企業中，負債率影響的有9家，主營業務成本影響的有5家，籌資活動產生的現金流量凈額影響的有5家。對運算的投入的冗余結果大小進行排序，即負債率>主營業務成本>籌資活動產生的現金流量凈額。冗余程度在一定程度上反映了對融資效率影響大小。負債率是影響我國房地產公司融資效率高低的一個重要因素。
三、結論及建議
（一）結論 我國相當大的一部分房地產上市公司融資效率為DEA無效，融資效率低。融資效率為DEA無效表明我國有很多房地產上市公司不能有效的籌集到資金或者資金不能得到充分有效的利用，這不僅造成了資金的浪費，給企業帶來一定的損失，而且更不利于企業的長遠發展。房地產上市公司的綜合實力高低不能代表公司的融資效率高低。綜合實力排名前三的的公司融資效率不高，未能達到DEA有效，而排名4、5、6和相對靠后的16、17、18、20的公司卻達到DEA有效，說明了公司的綜合實力高低不能代表公司的融資效率高低。我國的房地產企業的負債率普遍偏高，是導致房地產上市公司融資效率低的一個重要原因。在這20家房地產上市公司中，其中有9家是因為負債率偏高導致了房地產企業融資效率的DEA無效。
（二）建議 在宏觀方面，國家應該為房地產企業提供一個穩定的、相對寬松的融資環境。當前由于房地產業的快速發展，國家為了控制房價，實行了一系列的政策，導致當前的融資環境尤為緊張，在一定程度上造成了融資成本增加。因此從房地產業的長遠發展來看，國家應該為房地產企業提供一個穩定的、相對寬松的融資環境，以降低其融資成本，提高其融資效率；在微觀方面，房地產企業應該把負債率控制在一個合理的范圍內。
本文摘自中國論文網，原文地址：http://www.xzbu.com/3/view-3939017.htm
