摘要：重慶作為個人住房房產稅征收的首批試點城市，在2011年頒布了《征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》（以下簡稱《實施細則》），即重慶房產稅，宣布在重慶市主城九區開征房產稅。本文分析了重慶房產稅的具體內容及不足，并從征稅對象、計稅依據、稅率、征收管理辦法等方面提出了改進的建議。
關鍵詞：房產稅 征稅對象 計稅依據 稅率 征收管理
一、重慶房產稅的不足
（一）重慶房產稅的征收對象
根據重慶市《征收房產稅改革試點的暫行辦法》規定，重慶房產稅的征收對象包括三類住房：一是個人擁有的獨棟商品住宅；二是個人新購的高檔住房；三是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的（含第二套）以上的普通住房。從征稅對象看重慶房產稅的不足之處在于：
1.征稅范圍過窄，房產稅影響力小。重慶房產稅公布后，達到重慶房產稅征收條件的商品房比例最高為13.4%，而2010年最低，僅10.1%。即重慶近九成的商品房，都在房產稅免征范圍之內。可見房產稅的征稅范圍過窄。稅收是面向社會公眾的收入分配政策，如果一項收入分配政策調整面過窄，則政策沒有必要以稅收形式出現。房產稅在稅收中屬于財產稅，其征稅對象應該是作為財產的住房。住房是生活必需品還是財產，其界定方式首先是看個人擁有的住房數量，其次看住房的價值。超量擁有的住房無論其價值如何，都屬于超額占有社會資源，就應該屬于房產稅的調整對象。因此無論是存量房還是增量房，無論是高檔房還是普通住宅，只要不是生活必需品，應該列入房產稅的征稅范圍。只對增量房征稅而不對于存量房征稅；只對高檔房征稅，而不涉及擁有多套普通住房的情況都有悖于房產稅作為財產稅應發揮的作用。擁有多套普通住房未納入征稅范圍是重慶房產稅的一大遺憾，房產稅在很大程度上就失去了保護中、低收入者的作用。
2.房產稅稅源過小。重慶市2011年的房產稅總額預計征收量在1.5億元左右，也反映了房產稅的征收范圍過窄，稅源小，在財政對保障性住房的投入中所起的作用太小。房產稅作為稅收的主要作用應體現為調整收入分配，減小貧富分化。國際通行的做法是將房產稅收入納入地方財政收入，主要用于教育、衛生、消防、治安及基礎設施建設等公共服務支出。稅源小則起不到調整收入分配的作用，也不利于保證中低收入者的利益。
3.房產稅引導投資資金流向普通住房市場。重慶房產稅的開征，影響最大的是高端別墅市場，其次為高檔住宅，對普通住宅的影響極小。按照規定，建筑面積在80平方米以上，單價在7 000元/平方米以下的應稅普通住宅，持有一年應繳納的房產稅在3 000元以下。而對別墅、高檔住宅征收房產稅高得多，可見房產稅試點并未大范圍涉及普通住宅。稅收政策對市場的投資資金產生了驅動效應，導致投資資金更多的選擇房產稅未涉及的普通住房市場，這有悖于政府保障正常房產消費的意愿。
（二）重慶房產稅的計稅依據
1.從價計稅計價繁瑣。《實施細則》第五章第六條規定“應稅住房的計稅價值為房產交易價，待條件成熟時按房產評估價值征稅”。從價計稅是國際通行的方法，但從價計稅相對繁瑣，以房產交易價計稅易從制度上誘發價格作弊。
2.計稅依據不變的弊端。《實施細則》第五章第七條規定“獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，如無新的規定，無論產權是否轉移，變更均屬于征稅對象，其計稅房產交易價和適用稅率均不再變動。”計稅房產交易價和適用稅率不再變動，無疑是鎖定了房產稅，稅收對財產性收入的調節作用受到極大的限制。
（三）重慶房產稅的免稅面積
1.以家庭為單位的免稅面積扣除不科學。《實施細則》第七章第十條規定“免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。” 以家庭為單位進行免稅面積的扣除是不科學的，家庭的規模變數極大，會從制度上引導購房者以分戶來達到規避稅收的目的。當房產稅征稅范圍擴大后勢必會導致假離婚、戶籍人數最小化等社會問題的泛濫。
2.以套數計免稅面積不公平。“套”是一個很模糊的計量單位，從十幾平方米到幾百平方米都可以是一套。而無論是國際還是我國在討論居住水平時，都是按人均擁有住房面積來衡量。按套數計算免稅面積，政策導向明顯不利于100平方米以下的中小戶型住房市場的發展。同時“一個家庭只能享受一套應稅住房扣除免稅面積”也使人們在購房時更偏向一次到位，直接購入100平方米以上的住房。這與目前的國家所倡導的房地產消費方式顯然有很大區別。
（四）重慶房產稅的征收管理
1.征收方式不利于遏制炒房。《實施細則》第九章第十四條規定“個人住房房產稅的納稅義務時間為房產權屬登記日期的次月起。稅款按年征收，不足一年的按月計算應納稅額。”即使持有過一年再轉手，房產稅對炒房者的收益影響也極小。如果持有期不足一年，按月計算，房產稅更低，對炒房者收益的影響幾乎可以忽略。重慶房產稅在規定征稅對象時，特意將“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的（含第二套）以上的普通住房”納入征收范圍。政府在解釋時明確說明此舉的意義在于遏制炒房團，但目前的征收方式很難達到預期的目的。如果要讓房產稅負有防止炒房的作用，在征收管理上可以考慮設計持有時間越長，房產稅越低的做法。
2.欠稅追繳措施力度不夠。《實施細則》第九章第二十二條至第三十二條均為欠稅追繳措施。目前的措施仍與一般的欠稅追繳措施沒有太多的區別。但個人住房房產稅的納稅人為個人，在申報方式上為納稅人主動申報。在目前這種情況下，稅款的征收實現的可能性較小。在欠稅追繳的措施中，應設計國家可控的強制征收環節。
二、對個人住房房產稅征收管理方法的建議
（一）根據房產稅的財產稅性質界定征稅對象
作為財產稅的房產稅它所負有的主要使命應該是調節收入和財富分配，因此為維護稅收的相對穩定性，應該以個人擁有的作為財產的住房來界定征稅范圍，不應區分增量與存量、高檔與普通。如果政府希望對某些房產免征房產稅，可以以減免稅方式出現。
（二）更適合現階段的從量計征
雖然國際上對個人住房征收房產稅通行做法是以評估價值為依據，實行比例稅率。但在我國目前情況下，采用從量計征卻更為簡單和現實。以個人為單位計征個人住房房產稅。以每個人在房屋產權交易所登記的房產持有量扣除規定的個人應享有的免稅面積后的應稅面積為征稅對象。這樣可以回避以“家庭”、“套”這兩個不確定的單位作為計稅依據帶來的制度性漏洞以及引發的相關社會問題。國家如果想要擴大或縮小個人房產稅的征稅范圍，可以通過調整個人所享有的免稅面積來實現征稅范圍的調整。
（三）按人均面積設計免稅面積
按照人均面積設計免稅面積的優點在于：1.人數是非常確定的數據，回避了家庭戶籍人數的可變性。從制度上遏制以分戶來規避稅收的做法。2.設計平均的人均免稅面積可以做到更加公平，也回避了對套數認定的麻煩。有利于中小戶型住房市場的發展，同時為購房者提供了更多的選擇性。購房者選擇面積小的自住房，可以將剩余的免稅面積延伸到自己的投資房。年輕人可以在初次置業時選擇小戶型住房，其免稅面積仍可用于購買改善性住房時使用。同時，當人們選擇更符合大家庭生活的住房，而不至于承當更多的稅收負擔。3.個人的房產擁有量可以在房產證明確的顯示出來，其認定更加簡單，可以隨婚姻、家庭、房屋產權轉移情況的變化而變化。按人均面積設計免稅面積不但適用于房產稅，同樣也適用于限購令、差別貸款政策。
（四）采用累進的定額稅率
國際上對個人住房征收房產稅通行的做法是以評估價值為依據，實行比例稅率。這樣要求對房產價值的評估有比較公正又簡單易行的方法。大多數國家和地區都是以某一時點房地產的市場價值為基準，并根據房地產市場變化在一定年限內實施重估。而我國的房地產市場正處于發展時期，基準價值很難選擇，而且房產稅按年征收，房產價值評估的社會成本過高，并且評估結果是否能得到大多數社會公眾的認可，很難預料。在這種情況下采用定額稅率從量計征更具有可行性。按每個人在房屋產權交易所登記的房產持有量扣除規定的個人應享有的免稅面積后的應稅面積，設計每平方米的稅額，以此來計算應繳的房產稅。如果考慮到更好地發揮房產稅作為財產稅調節收入和財富分配的作用，在設計定額稅時可采用差別、累進的定額稅率。按照獨棟商品住宅、高檔住宅、普通住宅設計從高到低的差別定額稅率。根據個人所擁有的應稅房產面積的差異設計累進的定額稅率，使擁有應稅房產面積越大者承當更高的稅收負擔，更能調節財富分配，也使房產稅更多的由過多占有社會資源的人來承當。
（五）房產稅的征收要與房產的產權交易緊密結合
要求個人每年主動申報繳納房產稅肯定有一定困難，特別是房產稅大面積推廣后，其稅收的征收成本會很高。要鼓勵人們主動交納房產稅，應該把房產稅的完稅記錄作為房產產權交易過戶的必要條件。如果希望房產稅能負起遏制炒房的作用，可以按房產的持有時間在房產產權交易過戶時，設計房產稅的返還、加成征收。持有時間越長可以在辦理產權交易過戶時，給予一定比例的房產稅返還，以鼓勵大家長期持有房產。對于短期內頻繁交易的房產，可以在辦理產權交易過戶時實行房產稅的加成征收。個人擁有應稅面積越大適用稅率越高的累進定額稅率、持有時間越短稅率越高的加成征收，可以使房產稅在遏制炒房、擠壓房產泡沫方面發揮更大的作用。Z
