摘要：本文通過對以家庭為單位征收房產稅的征收業務單筆個性化和業務量巨大的特點分析，探尋房產稅全國推廣面臨的難點及原因，提出了構建高效的第三方信息獲取與應用機制、建立以房地產價值評估的指標體系和加強宣傳力度等配套環境優化方案。
關鍵詞：個性化 配套環境 第三方信息 評估
房產稅是世界各國普遍征收的一種財產稅，主要對保有的房產征收。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產每年征收房產稅。由于房產稅開征時，我國尚未進行住房制度改革，城鎮個人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此，《房產稅暫行條例》規定對個人所有的非營業用房產免稅。改革開放以來，我國經濟社會形勢發生了較大變化，房地產市場日趨活躍，房地產也成為個人財富的重要組成部分，根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的有關要求，有必要研究推進房產稅改革。
2011年1月上海與重慶兩地啟動了房產稅試點。《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》確定，將自暫行辦法施行之日起，對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），和非本市居民家庭在本市新購的住房（“應稅住房”）征收房產稅。重慶市對獨棟商品住宅不管存量還是增量都收稅；對個人新購的高檔住房要征房產稅，高檔住房是指比主城新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍的房子；對在重慶沒有戶籍、沒有工作、沒有企業的個人購房，“從第二套起開始收稅，哪怕是普通房子也要收”。但是一年后，房產稅并沒有推向全國，需要繼續擴大試點范圍。究其原因主要是我們的配套環境不夠完善，難以滿足房產稅以家庭為單位的個性化征收特點以及其龐大業務量的要求。
一、房產稅征收的個性化主要表現
（一）課稅對象個性化，適用稅率難以合理確定，計稅依據確認困難。為體現法公平性，《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》實行差別化比例稅率，規定對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。一般適用稅率為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率減為0.4%。重慶市個人住房房產稅稅率征收標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。這樣雖然保證了納稅能力不同的納稅人負擔不同數額的稅收，但會因為區域、交通等差別，應稅住房的評估總價相等，但適用的稅率不同，破壞了納稅能力相同的納稅人負擔相同的稅收的公平原則。
個人擁有的房產作為房產稅課稅對象因地段、樓層、朝向、光線、戶型、建筑年限、周圍環境等不同，價值相差很大。對數量龐大而且各不相同的住房進行價值評估是對存量房征收房產稅需要解決的首要問題。從重慶來看，房屋所在區位不同，房產價值存在較大差異，有的房屋過去可能在城郊，現在隨著城市擴張，位于城中，價值得以提升。如何動態地評估房屋價值將是一項浩大的工程。
（二）納稅義務人個性化，稅收優惠難以合理認定。“以家庭為單位”計征房產稅時，為保證居民家庭的基本居住需求，應設定一定的稅收優惠，《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規定上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建筑面積）扣除。但是實際執行起來難度相當大，首先，按家庭征收，意味著家庭成員越多，免稅住房面積扣除就越多，或許會出現一些“鉆政策空子”的極端情況發生，比如有些人提早結婚、生孩子，或者將農村、外省的父母兄弟姐妹接來同住，以此獲得稅收減免等。我國的家庭經濟關系可以說是世界上最復雜的，絕非一本戶口簿可以涵蓋。我國《婚姻法》等法律規定，子女有贍養父母、撫養沒有勞動能力的兄弟姐妹的義務。諸如把爺爺奶奶甚至姑姑之類遠近親戚接到城市照料小孩的，“雇傭”與“贍養”之間的界限十分模糊。其次，不但住房的單價相差懸殊，總價也相差很大，而房產稅的稅基是房產的總價，如果以面積作為起征點，可能導致豪宅家庭的起征點是一般住房家庭的幾倍甚至幾十倍。
房產稅的稅收優惠還應該對富裕群體與包括低收入者在內的弱勢群體分別采取明顯區別對待，居民家庭成年子女因婚姻購房、居民家庭住房換購，以及引進人才購房等情況都給予一定的稅收優惠。對只靠退休金維持生活甚至沒有獨立的經濟來源、且養房能力最差的老年人、殘疾人和退伍軍人等弱勢群體也應給予減免，因此房產稅稅收優惠的制定應該與養房能力相匹配。美國稅收制度對低收入家庭非常照顧。低收入者則可以少繳房產稅，甚至還可以得到政府退稅和抵稅。
二、優化房產稅征收配套環境的措施和方法
房產稅征收個性化，對配套環境提出了更高的要求，不能及時優化配套環境將直接導致征收成本很高，甚至推廣困難。為解決這一問題，本文認為可以采取如下措施和方法：
（一）通過立法，以全國稅收征管信息平臺為依托，以房管、公安、銀行等為提供主體，以統一格式的信息報表為載體，以電子傳輸為主要方式，構建一個高效的第三方信息獲取與應用機制。獲取全面的房產稅納稅人稅源信息，并加以充分利用，才是破解房產稅征收個性化困境的出路，在很難保證房產稅納稅人信息真實的情況下，稅務機關要獲取真實、充分的稅源信息，實際上只有兩個途徑：一是依靠稅務機關自己調查核實，二是依靠知情的第三方提供相關信息，顯然房產稅納稅人眾多，在稅源信息分散而管理資源有限的現實約束下，稅務機關要獲取房產稅納稅人的涉稅信息，單靠自身的力量是不可能完成的。個人所得稅改革28年中，征收方式是每次改革前最受關注的問題，但是我們至今一直還是延用著分類征收的征收方式，究其原因就是沒有構建一個高效的第三方信息獲取與應用機制。每個人所要贍養的老人、撫養的小孩、住房按揭貸款、醫療教育費用等負擔是不一樣的，沒有這樣一個高效的第三方信息獲取與應用機制，沒有與之相對應的配套環境，由人工來收集整理這些信息，無疑是失敗的改革。
構建一個高效的第三方信息獲取與應用機制后，稅務部門可以收集到各種各樣與房產稅有關的差異化信息，通過征管平臺來管理這些信息，并對這些信息對稅收的影響在征收環節作出恰當的反應。而目前，稅務部門還不具備獲取并處理如此眾多差異化信息的能力。
（二）建立一套房地產價值評估指標體系，并成立專門的房地產評估機構，保證評估值客觀公正。房產稅課稅基礎是稅收課征的經濟基礎和客觀依據，它包括質的規定性和量的規定性雙重含義，其質的規定性是指課稅的具體對象；其量的規定性是指課稅對象中有多少可以作為計算應納稅額的基數。目前，對于房產稅稅基的確定，我國還沒有一個統一的標準。 “這就需要政府有關部門確定相應的參照物，建立完整的案例數據庫，并且這個數據庫要對評估事務所開放。只有在有關部門制訂了更為客觀統一的規范，并明確了存量房和增量房的不同稅收標準后，評估機構才能進行市值評估。”江蘇公勤資產評估有限公司所長蔣薇倩建議說。上海房產稅細則以交易價格的70%作為稅基，重慶規定首次征收直接以交易價格作為稅基，二次征收則使用評估價作為稅基。但沒有對評估的方法、指標、評估機構的資質要求、評估爭議處理制度以及監督機制作進一步明確。
按照公共財政的理論來說，收稅要有效率，如果一個稅種非常復雜，收稅的時候要花很多的人力，稅收的效益就會打折扣。全國這么多的房地產，要花相當大的精力去評估年值，也是相當大的一項工作，而且可能滋生腐敗，因此，為保證稅負穩定和簡化征收手續，房屋計稅依據原則上實行基準年度的評估方式，即每三年估價一次。在此后的第二、三年中，除非有房產改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等， 一般不重新估價。
破解評估難題，問題不在于缺乏評估機構，而是如何使得評估值客觀公正，讓所有被征收對象都心悅誠服地接受，房產稅稅基評估爭議處理制度是否合理健全是決定一個稅基評估系統成功與否的重要基礎之一。為保證評估結果的公正性，保護納稅人的合法權益，防止公權力對納稅人權益的損害，也需要建立一系列復議、申訴制度，保證納稅人獲得必要的行政、司法援助。
（三）加強宣傳力度。“推行房產稅的最大障礙在于既得利益者的阻撓。”接受中新社記者采訪時，全國政協委員、中國財政部財政科學研究所所長賈康的回答可以用“不假思索”形容。改革就是一個利益再分配、形成新的利益格局的過程，會犧牲、傷害一部分既得利益者。全社會要凝聚改革共識，要把改革的著力點放在擴大人民群眾的利益基礎之上，要調動全社會參與改革，這樣的改革才能成功。S
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