在進入到新世紀以后，我國的物業管理行業進入到了一個快速發展和完善的階段，物業管理進入到一個競爭激烈、完善管理、提升服務的時期。物業管理行業也會從勞動力密集行業向知識以及管理密集型行業轉變，所以物業管理企業的成本核算和管理工作的加強是非常重要的。這樣才能滿足現代居民的需要，促進國民經濟的發展。
一、我國我物業管理企業成本核算的特征
(一)人工成本的比例重
物業管理行業屬于第三產業，其中人工成本在物業管理成本中占據著最大的比重，其比重已經超過了物業成本的一半以上，雖然現在物業管理的人數有所下降，但是其發生的人工成本并沒有顯出明顯下降的趨勢，其主要是因為社會保險等工資附加的比例在不斷的增長，還有結構有所調整，其中專業型、技術型、管理型以及技術型的人才的比例在不斷地提升。
(二)物業管理工作中發生的間接成本的比重越來越大
與制造企業相比，物業管理企業缺乏直接材料，而在物業管理中的直接材料的發生通常是在物業管理的環節中，其目的的是為了提高操作的效率以及實現操作而產生的輔助性的材料。物業管理企業實施的是技術集約化管理，而居民小區的日常管理是由管理處來完成的，事務由公司內部完成，這樣就導致了一個專業的人員要同時兼顧多個管理處的技術指導、技術培訓和專業服務等，使得人工費用的分配變得十分復雜，不能同時的歸集到一個服務合同里。
(三)間接成本的種類繁多
與其他的服務行業相比，物業管理行業集中了清潔、保安、綠化、維修以及房屋裝修等多項服務功能，還可以為業主和客戶提供特殊的服務。所以物理管理形成的間接成本的種類十分復雜，而且間接成本的性質、發生成本的原因都存在很大的差異。比如清潔服務是勞動力密集型項目，其成本屬于人工成本，而工程服務通常都是使用機器設備和技術，這樣就形成了不同原因的成本。
(四)發生期間費用的比例上升
物業管理的工作量都是由小區的管理處完成的，物業管理企業只要設置精干和高效率的職能部門。通常情況下發生的管理費用和物業管理企業接管的物業面積呈一定的比例關系。但在實際上為了避免管理人員的流失，管理人員的工資的增長幅度很大，另外現在的競爭日趨激烈，物業管理企業在爭奪客戶發生的營業費用也在不斷地增長。
二、物業管理企業在成本管理工作中出現的問題
(一)傳統成本的計算方式造成物業管理成本出現了大量的隱含成本
傳統的成本并不能對發生的各項費用完全的出來，其在費用的確認、分類、分析以及控制物業成本方面都有很大的漏洞。
(二)傳統的物業成本核算并不能提供財務信息以外的信息
傳統的信息系統只是單純地注重財務成本信息的提供，而輕視非財務信息的提供。其在成本管理上只提供了產品數量的變化，卻沒有提供數量變化的原因。在這樣的情況下，提供的信息并不能夠使物業管理企業改變其作業方式和經營過程。
三、應用作業成本法使物業管理的成本核算得到優化
(一)劃分不同的作業中心
保潔作業中心,其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理；綠化作業中心，其主要的工作是增加物業管理區域內的綠色植物，提高區域內的綠化面積，及時地對植物進行美化和養護‘維護作業中心。其主要的工作是使用先進的技術和管理方法對房屋和管理區內的公共設施進行維護和保養；綜合管理作業中心，其主要是為了物業管理工作能夠正常運行而設立的一些職能部門以及輔助部門；保安中心，其主要的工作是維護管理范圍內的正常生活和工作秩序，保護客戶的生命財產安全。
(二)分析劃分企業資源
人工費用,其主要包括了物業管理人員的薪酬工資、保險以及相關的福利費；固定資產折舊費用。主要包含物業管理企業自身擁有的固定資產按年限折舊所需要提取的折舊費；材料費用，其主要包含了在進行物理管理工作時候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零件以及包裝物等；辦公費用，其主要包括培訓費、書報費、差旅費、租賃費、文化宣傳費用等；動力費，動力費指的是物業的公共設施平常運行、維護以及自身消耗使用的水電費等。
四、結束語
我國社會經濟在不斷的發展，為了滿足現代居民以及客戶的需要，我國的物業管理企業的成本核算以及管理工作也要不斷地發展和完善，這樣才能在競爭激勵的市場中爭奪客戶資源，為人們提供更加周到的服務，為我國國民經濟的增長做出貢獻。
