1987年，世界環境與發展委員會出版的《我們共同的未來》報告，將可持續發展定義為“既能滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發展。”如今，可持續發展戰略已經成為世界各國正確處理、協調人口、資源、環境與經濟間相互關系的共同發展戰略。建筑業作為國民經濟的支柱產業，在對社會經濟發展作出巨大貢獻的同時，也產生了諸如環境污染、資源消耗巨大、粗放型增長等一系列問題。為此，筆者認為建設項目的管理者有必要改變原先以成本、質量、工期為主導的管理理念，以可持續發展為理念，思考在項目全生命周期內實現項目的環境、經濟、社會三種效益最大化的可持續建設方式。
一、建設項目的可持續發展目標
筆者認為以可持續發展為理念的建設項目管理方式的目標，應該是環境、經濟、社會效益目標的綜合。如圖1所示。
（一）項目的環境效益
項目的環境效益是指在建設項目的全生命周期內考慮自然環境對項目的承載力，提高資源利用率，多采用循環利用的可持續方式使用自然資源，控制項目規模和發展速度，同時使項目與所在地區的自然環境系統相適應。在項目建設和建成運營的全生命周期，注重保護和恢復自然環境，減少對自然環境污染、干擾和破壞，不斷保持和提高自然環境對項目的承載能力。良好的項目環境效益是項目長期存在的基礎，也是項目對所在地區社會經濟作出貢獻的基本保障。因此是項目建設者追求的可持續建設目標之一。
（二）項目的經濟效益
項目的經濟效益是指在項目的建設過程中，采用先進的科學技術和管理方法，不斷提高勞動生產率，在考慮環境成本的情況下，節約資源和能源，減少浪費和廢棄物、污染物的產生，提高建筑產品質量，縮減建筑成本和工期，使參與項目建設的各方共贏。同時在使項目建成后更好地為所在地區創造經濟效益，增加社會財富。項目的經濟效益是項目長期存在的條件，也是項目實現良好的社會效益和環境效益的支撐要素。因此也是項目建設者追求的可持續建設目標之一。
（三）項目的社會效益
項目的社會效益主要指項目建成后能夠提高所在地區人口生活質量，文化水平、健康水平、社會穩定水平等，促進社會事業和諧發展，項目的社會效益要求項目在滿足當代人發展的同時，不損害后代人的發展，項目的社會效益是項目存在的目的，也是項目經濟效益和環境效益實現的最終目的，是項目的可持續建設的核心目標。
建設項目的社會、經濟、環境效益三方面內容互相依賴，互相補充，缺一不可，共同構成了項目的可持續建設效益目標。這不僅是廣大公眾的美好愿望，也是全社會對項目建設者提出的要求。
二、前期策劃階段
項目前期策劃階段的主要工作有項目的構思和選擇，項目的目標設計和項目的定義，可行性研究，評價和決策。項目構思的產生和選擇應該根據國際國內社會經濟發展趨勢、項目提出者應符合所在地人民的經營、生產和生活的需要、符合項目所在地的國家或地區的遠近期規劃和實際建設條件，依據相關的法律法規和政策作出，使項目建成后能夠不僅滿足目前的需要，同時能夠滿足項目服務區域的可持續發展目標的需要。
（一）設計和施工階段
設計和施工階段是項目建設者實現項目的可持續建設目標的決定性環節，目前這方面的研究主要集中于可持續設計方面，筆者認為融合精益建造的先進管理方式提升項目的經濟效益，將會顯著提高項目的經濟、社會、環境效益。
（二）可持續設計
設計人員應以可持續發展為設計理念，結合項目所在地生態、地理、歷史人文環境、氣候、水資源、土地使用、交通和基礎設施情況，進行科學合理的可持續設計，全面提升項目的經濟效益、環境效益、社會效益。系統的可持續設計應包括以下幾方面內容。
1.節約利用資源、能源的設計。設計方案應考慮利用項目所在地的自然條件和資源，因地制宜，并設法提高建設項目能源資源使用效率。節能設計方案應包括建筑物中空調和供熱兩個系統的節能設計。建筑外圍護結構的保溫、隔熱性能的設計；節電設備系統的設計；太陽能、地熱能、風能、生物能等可再生能源利用系統設計。設計中還要盡量使建筑物采用自然通風和天然采光，減少空調照明用電。設計中盡量選用可再生的建筑材料，減少不可再生資源的消耗，集約利用土地，設計節水設備和水循環利用系統等節水措施。對建筑物建造和拆除過程中廢棄物回收利用進行預先設計。
2.環保綠化，防治污染，提高使用者舒適度的設計。設計中應使室內外的綠化美觀自然。注意使項目中的自然生態系統與周邊的生態系統和諧共生。設計采用環保技術防治項目建設和運營過程中的各種污染。建筑材料選擇上多使用綠色環保建材。通過提高室內光、熱、聲方面的環境品質，提高使用者舒適度的個性化和人性化的設計。
3.歷史人文環境及交通便捷性的設計。項目的建筑風格應與周邊環境和諧統一，保持社會、歷史、人文景觀的連續性。考慮已有交通基礎設施情況，提高項目使用者的便利性。
4.綜合優化設計。在建筑項目系統中綜合考慮節能環保、污染防治、使用者舒適度、綠化、交通，外觀等各方面情況，整體優化設計方案，結合項目周邊自然―經濟―社會環境，考慮建筑物長期使用可能遇到的問題，綜合分析進行系統可持續性的設計。
這樣以可持續發展為理念的建筑設計，在保證建筑使用者獲得健康、舒適、美觀的建筑的同時，最大化的節約能源和保護環境，使項目建成后能更好融入當地已有的自然―經濟―社會環境，顯著提高了項目的環境效益，經濟效益和社會效益。{4}
（三）施工階段的精益建造
精益建造是精益生產管理方法在建筑生產中的運用，它是從建筑生產的基本特征出發，在建筑產品生產的全過程中，在保證質量、工期最短、資源消耗最少的條件下，最大限度為客戶創造價值。依據精益生產方法的目標與可持續發展理念一致的原則。精益建造的管理方法主要如下：
1.拉動式準時化建造。拉動式（Pull）準時化（JIT）建造要求施工單位在項目建設期間從客戶和市場需求出發，準時組織施工過程中的每個建造環節。在整個施工過程中，拉動式準時化建造要求每道工序都根據后道工序所要求的工作量，向前道工序提出工作要求和發出工作指令，工作要求包括后道工序需要的施工人員、建筑材料、機械設備、構件等，整個過程相當于由后工序向前工序，客戶向建造商提出要求來進行建造，此外，拉動式準時化建造要求材料供應商能根據施工計劃的要求，準時把需要數量的建材送到指定地點。
看板管理是實現拉動式準時化建造的技術措施，由看板來傳遞下道工序和向上道工序提出工作要求信息。隨著信息技術在施工過程中的應用，整個工程進度、機械設備，施工人員，材料庫存和使用情況，資金流，每日工作量都可以通過計算機輸入施工系統數據庫和信息平臺，并通過信息平臺和電子看板反映給管理人員，便于各級管理人員準確及時了解施工過程中實際情況，調整日工作量。信息平臺和電子看板也是工序和部門之間信息共享和溝通的工具，有利于各部門、各工序實現施工的同步化、準時化。
2.施工柔性化。施工柔性化包括以下內容：施工企業制定工期計劃時采取緩沖策略，以平衡業主變更、各分項工程工期變化造成的總工期變化；施工機械設備及其零部件數量根據工程規模和設備租賃市場情況彈性配置；施工人員數量按工作量和人力資源市場情況彈性配置。柔性化施工使企業快速靈活適應市場變化和工程工作量變化。
3.縮短各工序轉換時間。精益建造要求盡量使各工序、各分項工程之間的轉換時間趨向于零，轉換涉及施工人員的相互轉換，施工機械設備的相互轉換和建筑材料的供應和轉換等內容，如果是分包項目，還要注意各分包商之間以及分包商與總包商之間的高效協調和配合。通過減少各種資源在轉換過程中的滯留，減少各種浪費，提高建造效率。
4.全面質量管理。全面質量管理強調使質量管理成為施工全過程中的自律行為。要求在保障機器設備、工具正常，材料質量的前提下，使施工人員成為質量管理的主體，通過落實質量責任，使施工人員自己采取檢查、打分、記錄、控制的方法，保證工序質量，一旦有質量問題，立即停工分析解決，減少質量缺陷帶來的返工，維修工作，也減少了工序外的質檢人員和工作。
5.并行工程。并行工程是指在建筑產品的設計和施工階段，將客戶，設計方，施工方，材料供應方，銷售方等各方結合成團隊，詳細分析滿足客戶需求和項目全生命周期的各種信息，使施工和設計的工作流程整合，以最快速度生產出符合市場需求的建筑產品。設計方案給出后，材料供應商，施工單位，銷售部門可在同一時間通過網絡信息平臺得到信息，使各方工作準備時間減少，從而縮短工期。設計過程和施工過程的整合，使設計和施工過程的并行，可大幅度縮短工期，提高工程質量，減少建造成本，提高建造效率。
由于在項目早期階段形成了集合施工、設計等多專業人員的團隊，創造了一個為共同目標工作的氛圍，有利于利用集體智慧提前發現設計上的問題，減少設計失誤和變更造成的損失，也使設計方案更具可建造性，有利于各方對生命周期預期會出現的各種變化作出提前準備。施工單位在施工過程中遇到設計不完善的問題，可隨時反饋給設計單位，設計單位可以馬上完善設計，避免了返工和窩工發生。
三、交付階段
可持續發展理念指導下的建設項目的交付，要求房地產商或承包商在達到規定的質量、成本、工期的目標下完成工程項目，并在具備交付條件時交付業主，提高業主的滿意度，防止不合理交付給各方帶來的損失。交付過程中不隱瞞和欺騙業主關于建筑項目的重要信息。施工單位要與業主或客戶建立良好的關系，保存業主或客戶檔案至數據庫，便于運營階段的維護工作和市場拓展。
四、運營和維護階段
可持續理念指導下建設項目的運營和維護階段的管理也必須考慮到項目的社會效益、經濟效益、環境效益。
（一）物業管理
物業管理企業應制定并實施節水、節能、節材與綠化管理制度，盡量采用無公害的病蟲害防治措施。建立嚴格的垃圾管理和保潔清洗制度，如生活垃圾的袋裝化存放，設置密閉的垃圾容器。物業管理企業還必須樹立以人為本的服務理念，主動參與項目的設計和施工階段的工作，在利用各種技術和管理方式提升服務質量的同時，主動與客戶保持溝通，為業主和客戶創造安居樂業的工作環境。
（二）可持續性后評價
可持續性后評價是在建設項目運營和維護階段,對項目及其所在地區社會環境、經濟環境和自然生態環境影響進行評價和分析,目的在于全面、準確地為項目管理者決策提供實際情況的信息和數據資料，也為同類項目設計方案提供參考依據。有利于工程項目的管理和設計水平不斷提高。它包括以下三方面內容。
1.項目的社會影響評價。內容主要有對項目對社會的科、教、文、衛事業的貢獻程度和促進就業，改善交通，提高人口生活質量的程度等進行評價，目標是評價項目運營階段的社會效益。
2.項目的經濟效益評價。內容主要指對項目為所在地區創造經濟效益，增加社會財富的程度，以及項目長期經濟效益情況的評價。具體來講主要有項目的經濟凈現值，經濟內部收益率，項目的技術進步效益，項目生產技術的清潔性，項目對資源能源利用率等方面。
3.項目的自然環境影響評價。主要針對項目對所在地區自然生態環境影響，評價自然環境對項目的承載能力，對水體、土地、大氣的影響，維持所在地區自然環境系統生態平衡情況，項目運營階段對當地自然資源利用和開發情況，污染治理和廢棄物處理等進行評價。
建設項目可持續性后評價的方法主要有專家打分法、費用效益分析法、AHP方法、模糊評價法和數理統計方法等。實際情況中,應當根據評價的重點、設計的指標和數據的情況綜合運用各類方法，定性與定量相結合,確保評價結果的真實、準確、可靠。
五、拆除階段
建筑工程項目在壽命終止時，面臨著拆毀處理問題，這也是可持續發展戰略實現的一個重要環節。拆除過程中要減少粉塵、噪音對環境的污染，注意工作安全，在建筑廢棄物清運過程中也要盡量減少粉塵污染和遺撒對沿途和周邊環境的影響。拆除過程中會產生大量廢棄物，包括磚石、砼構配件、鋼筋、碎石、玻璃、廢棄設備機具和家具，廢棄木材等。―在可持續發展理念的指引下，不能只從局部環境利益出發，只注重廢棄物的轉移和填埋，將其視為環境的累贅，而應將建筑廢棄物視為一種可再生資源，應對廢棄物進行分類、分級處理，對可以回收利用的材料，要盡可能回收利用，比如對玻璃和鋼材的回收。對廢棄的混凝土構件經過破碎、粉磨、煅燒后可生產水泥。形成“資源―產品―再生資源”的循環利用模式。
六、結論
筆者從可持續發展理念對項目建設者提出提高建設項目經濟、社會、環境效益的角度入手，從前期策劃階段貫徹可持續發展理念，設計階段采用可持續設計，施工階段采用精益建造的方法，交付階段的可持續交付，運營維護階段以人為本的物業管理和可持續性后評價，拆除階段的廢棄物回收等，尋求在建設項目的全生命周期實現經濟、社會、環境三種效益最大化的可持續建設方式。力求使建設項目成為促進全社會可持續發展目標實現的重要載體和推動力量。
