一、我國房地產業的現狀
伴隨著城市化進程和房地產市場的迅速發展，房地產業已經成為我國國民經濟的基礎性支柱產業，被稱為國民經濟的“晴雨表”。房地產市場的繁榮和蕭條與金融穩定乃至整個國民經濟的穩定密切相關。我國房地產業在1996年底走出低迷，1997年進入復蘇期，房地產市場進入新一輪發展周期；1998年，在國家住房制度改革、商業銀行開辦住房抵押貸款等業務的推動下，房地產投資增長率開始回升，2001年開始，我國房地產價格出現了持續上漲勢頭，到了2007年房地產市場已經出現全局過熱苗頭，全國大中城市房地產價格出現了大幅上漲，部分中心城市的房價甚至上漲了好幾倍，房地產泡沫顯現。
我國的房地產市場價格上漲的速度是非常快的，按照市場經濟的各種標準而言，房地產價格確實出現了泡沫的跡象，首先是房屋的空置率居高不下，我國主要城市的住房空置率估計高達15%，而美國發生次貸危機時的房屋空置率沒有超過3%；其次房價收入比過高，按照世界銀行的標準，發展中國家合理的房價收入比（房價收入比＝自有住房市場價值中位數/所有家庭收入中位數）應該在3：1～6：1，而根據中國社會科學院《2010年中國經濟藍皮書》數據，2009年城鎮居民房價收入比達到8.3：1，農民工房價收入比為22.08：1，農民的城鎮房價收入比為29.44：1，全國重點城市的房價已遠超過居民承受力。以北京為例，北京核心區域的房價收入比達到22：1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國際大城市，但美國和日本的人均收入是中國人均收入的幾倍甚至數十倍，這說明中國部分城市的房價已經高得離譜了。
什么是房地產泡沫？一個大概的房地產泡沫定義可以表述為“指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋的價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮”。
“資產泡沫是一系列資產價格膨脹，即在一定連續過程中大幅度上漲，使其市場價格遠遠超過了它實際代表的價值。產生泡沫的兩個主要原因：①投機成為一種潮流，在它推動下價格持續上漲；②資產具有過度的、異常的評價收益。這種過高的評價收益使得資產的市場價格遠遠脫離了它實際代表的價值，即經濟的真實基礎。”
二、我國房地產泡沫的形成原因
我國房地產開發投資增長速度比國際水平顯著偏高。房地產泡沫形成既有需求的拉動，又有供給制約、制度設計等方面的因素。房地產需求的剛性上漲有內部、外部以及政策因素；內部因素有人口的增長、城市化的發展，生活水平提高后的改善需求，還有商務環境惡化后過剩資本的投機需求；來自外部的因素主要有國際收支順差的貨幣影響以及人民幣升值背景下海外熱錢的大量流入；來自政策層面的因素有房地產入戶籍的政策以及市政規劃的超前拆遷（如下圖）。
在相當長的一段時間內，房地產市場每個參與者都從房價的上漲獲得收益，符合市場參與者的利益。一是各級地方政府助推房價上漲。各級政府從賣地到房地產開發、銷售等各個環節，都有稅收、收費等收益，房價漲其收益增加，房價落其收益減少。二是銀行樂見房價上漲。各大銀行先將錢貸給房地產開發商，后將錢貸給買房人，房地產市場火爆價格上漲，有利于銀行，否則，將形成不良貸款甚至壞賬。三是房地產開發商最想讓房價上漲。房價大漲收益大增，小漲小增。四是已購買房子的人希望房價上漲，房價上漲，投資收益增加。住房投資需求旺盛是推動眼下中國房價過高最根本的原因，泡沫的剛性特征在我國表現得非常明顯。
三、房地產泡沫破滅的危害
房地產行業具有產業關聯度高、影響范圍廣的特點，對國民經濟增長的貢獻很大。著名獨立經濟學家謝國忠撰文稱，中國正在經歷實體經濟相對薄弱、資產市場卻十分紅火的時期，“中國經濟最大問題是高房價，不冷卻房地產泡沫可能會導致未來的災難”。
1.房地產泡沫破滅對宏觀經濟而言，影響經濟平衡運行。房地產價格對一個地區經濟的增長、產業協調發展等方面都有著重要影響，房地產帶動幾十個產業鏈條，只要房地產不能健康發展，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電行業一系列產業也發展不起來，房地產的發展對這些產業的發展具有很大的促進作用，相關比例達：1：1.7，即每100元的房地產銷售就能帶動相關產業170元的銷售，從這種關系看來，沒有房地產的真正回暖，其他制造業也很難真正好起來。由于房地產泡沫是由虛假的高贏利預期的投機帶動起來的，并不是實際經濟增長的結果，一旦泡沫破滅，將給國民經濟的運行帶來相當大的沖擊和危害。
2.房地產泡沫破滅對金融系統而言，造成整個社會的信貸危機。在目前我國房地產金融鏈條中，銀行處于關鍵的位置上。通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和住房消費貸款等基本參與了房地產開發的全過程，銀行直接或間接地承擔了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。央行數據顯示，在2009年上半年的7.37萬億新增信貸中，有5381億元的信貸資金進入房地產開發領域，房貸一枝獨秀的繁榮背后，隱藏著巨大風險。單一依靠銀行貸款的融資方式使得房地產的發展嚴重依賴銀行信貸，反過來房地產也綁架了整個商業銀行體系，由房地產企業傳導金融風險是不可忽視的一種危機傳遞渠道，銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價大幅度下降，泡沫破滅，銀行投向房地產的一些資金面臨著收不回來的危險，許多貸款最終成為呆賬、壞賬，使銀行不良貸款比例大幅上升，房地產金融危機不可避免。
3.房地產泡沫破滅對企業而言，造成一些行業運行困難。房地產價格的急劇上升會引起大部分企業生產成本的上升從而使得企業壓縮開支，縮小生產規模，導致失業增加；泡沫破滅后，房價大幅下跌，許多房地產企業和與房地產相關企業破產或倒閉，許多在建工程停建或緩建，造成經濟蕭條；由于價格下跌，人們的投資熱情迅速下降，房地產市場可能在相當一段時期內低迷不振，為房地產提供原材料的行業，如鋼鐵、水泥等，將出現生產能力嚴重過剩，行業的發展嚴重受到抑制。
4.房地產泡沫破滅對居民而言，給居民帶來生活困擾。高房價已使當今中國的房地產市場基本把住房消費者擠出了市場之外，如果他們想買得起房，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭未來的收入才行，如果大部分的收入用于償還房貸月供，住房消費會導致幾代人即時消費能力的全面下降。高房價不僅對居民的即期和未來消費都會產生很大的負面影響，而且還會影響到當今中國正在開展的經濟結構調整。
四、抑制房地產泡沫進一步擴大的措施
1.在房地產業的資金支持上采取適度從緊的財政政策，防止過多資金流入房地產行業，從而避免房地產業占據資金過多局面，造成市場動蕩和金融風險，有利于資本市場資源的合理配置。同時加強金融監管，提高我國銀行業自身抵御金融風險能力，從制度建設入手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才有能防范房地產信貸泡沫，有利于房地產與金融業的共同發展。
2.擴大經濟適用房建設用地，增加房地產建設用地供給是刺破泡沫的重要舉措。其方法很多，比如：加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容積率、增加建設用地、放開農村集體建設用地等。政府從土地規劃，土地購買、銷售、土地使用，制定嚴格的法律規范，防止土地低價、無序流入少數群體的手中，制定根據不同城市地區居民的收入適合當地經濟適用房的申請條件。
3.完善廉租房供應體系。政府每年應從經濟適用房中安排一批政策性房源，專項用于解決特困家庭的住房問題，對于部分收入低、家庭生活困難的居民，由政府提供福利性的廉租房。同時根據實際情況的變化，要適時調整放寬廉租房的申請條件和標準，進一步擴大廉租房的社會保障面。
4．通過房產稅等形式抑制房地產市場的過度投機。開征物業稅對投資需求的影響是比較直觀的，直接增大了投資成本。我國在房改之時沒有征收住房市場持有環節稅即物業稅，投資者的持有成本非常低，在宏觀調控緊縮土地供給、人民幣升值的國內外大背景下，作為理性的投資者，必然選擇住房作為投資對象，就這樣就出現了房地產價格超出當地居民可支付能力的高速增長格局。降低投資需求關鍵要降低投資者預期總收益的收益，因此通過征收物業稅，降低未來各期收益，有助于降低投資需求。
五、結論
房地產投資給我國經濟的發展既帶來了利益也帶來了風險，只有通過采取合理的政策措施，抑制過熱的房地產發展，調節資源配置、扭轉經濟困局具有重要的經濟戰略意義。政府的作為在于建立公開、公平、公正的市場基礎秩序；房地產商應該在公平競爭條件下為市場提供足夠的高質量房產；居民家庭則應表現為理性消費。只有通過多方努力，才能為社會建設有序、合理、和諧房地產市場，才能真正促進我國市場經濟的健康良性發展。
