2011年1月27日，上海市人民政府和重慶市人民政府先后發布了對部分個人住房征收房產稅的暫行辦法，規定對部分非營業性居民住房征收房產稅，并就征稅范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率以及計算方法等作出規定。
上海市、重慶市開始對個人住房開征房產稅，標志著我國房產稅改革的開始。
經過一年的時間，盡管兩個試點房產稅改革的正面效應已經顯現，例如相比改革前稅收收入有所增加，對高檔住宅以及投資投機需求起到一定遏制作用等，但更多的是暴露出一些問題：
首先，房產稅法律修訂工作滯后，當前房產稅改革僅憑兩試點政府發布的暫行辦法予以支持，因其法律效力有限，無法進一步推動房產稅的改革。
其次，在計稅依據上，仍以房產交易價格為依據，而未采用房產評估價值為依據。這就使得當前房產稅仍無法反映房產的真實價值，也無法反映城市建設和地方政府提供的公共服務對房產升值所起到的作用。當然這也與當前房產登記制度和評估體系不完善，評估隊伍尚未建立，評估方法尚未出臺有關，需進一步建立和完善與房產稅相關的配套制度。
最后，兩試點的代表性有限。上海市和重慶市作為東部省市和西部省市的代表，其在房產稅制改革上的嘗試無疑對這兩個區域內的其他省市帶來很大的啟示，然而對于其他地區，例如中部欠發達省市，其代表性相對較弱。下一步房產稅改革面臨著在全國范圍內擴大試點范圍，如何讓試點更具有代表性、更能夠反映我國各區域特點，是應該予以考慮的。
一、推動房產稅相關法律的修訂工作
隨著房產稅改革的深入，相關的法律修訂工作也應提上日程。
從本質上講，稅收是納稅人用其財產換取政府所提供的公共產品和服務的一個過程，在此過程中，兩個主體的行為應當建立在法制的基礎上，稅收的各種要素應在相關法律中明文規定。
當前，上海市和重慶市向個人住房征收房產稅所依據的是兩個“暫行辦法”，由當地人民政府發布的。然而在國務院頒布施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中規定，對個人所有非營業用的房產免征房產稅。這種不一致很可能使納稅人對地方政府出臺的辦法的法律規范性產生質疑，認為自身的權利未得到保障甚至受到侵犯，進而對這一稅收產生厭惡感，排斥征收工作的進行，最終可能會導致偷逃稅款甚至抗稅等行為的產生。為避免上述情況的發生，房產稅的征收必須經過嚴密的立法程序，由全國人民代表大會及其常務委員會行使權力，對相關法律進行修訂。
房產稅的改革盡管已是大勢所趨，但因為涉及到廣大納稅者的利益，且稅收作為國家獲取納稅人財產的手段強調嚴格的稅收法定，所以首先應完成相應的法律修訂工作。當前我國已經在上海重慶此類房地產經驗較為成熟的地區進行了試點，應該根據試點經驗進行相關法條的研究，以便進行法律修訂工作。法律修訂后，行政機關擁有了相應的執法權力，同時納稅人的基本權利也能得到應有的尊重和保護，從而減少稅收不遵從現象的發生，推動房產稅的進一步改革。
二、建立起完整的評估體系
作為房產稅改革中重要的一環，房產價值評估實際體現了房產稅的本質：房產稅是一種財產稅，作為財產有其自身的價值，這一價值有時并不能從其交易價格中真實反映出來，需要通過評估對其價值進行測量；房產的價值不是一成不變的，而是隨著經濟社會發展，隨著地方政府提供的公共服務水平提高逐步上升的，而房產的交易價格只能反映其在交易時點的價值，無法反映交易時點后增值的那部分價值。
因此使用房產評估價值能夠保證對房產應稅市場價值的充分估價，避免因市場價值的低估而導致的稅收流失。由于房地產評估價值具有這一特性，各國房產稅征收的趨勢都是以房地產的市場評估價值作為計稅依據。
我國現行房產稅主要采用房地產交易價格作為計稅依據，盡管房產稅改革已經開始，但由于不具備房產評估價值的使用條件，仍無法以評估價值代替交易價格。
因此，完善房產稅評估體系是房產稅改革過程中不可或缺的重要步驟，建立完善的評估體系是十分必要的。
評估體系的建立應從以下幾個方面進行：
1.計稅依據的選取。房產稅從本質上說，是一種財產稅，作為財產稅，應以其課稅對象的價值為計稅依據，因此房產稅應以房產的實際價值課稅。而房產的價值有多種體現形式，一是房產的評估價值，多以在一定時期內同類房產的價格為依據進行系數修正后得出；二是房產的原值，即房產的歷史交易價格；三是房產的重置價值，即重建同樣的房產所需支付的成本。其中，房產評估價值由于是在估價時點參考多個樣本后得出，能夠反映出房產的真實價值以及外界因素導致的價值變動，更適宜成為房產稅的計稅依據。
然而，在當前由于評估機構尚未設立，評估隊伍還未組建，具體的評估方法沒有出臺，評估所依靠的信息系統也沒有建立，因此由當前的以交易價格為計稅依據直接變為以評估價值為計稅依據是不現實的，而應該通過過渡逐步實現：在過渡期內，仍采用房屋交易價格計算應納稅額，同時進行價值評估的準備工作，并在此基礎上進行模擬評估；條件具備后，借助模擬評估中取得的經驗，全面推廣使用房產價值評估計算應納稅額。
2.評估方法的選擇。在房地產評估領域內，目前采用較多的有三種評估方法，即市場比較法、成本法和收益法。此處應以市場比較法為主進行評估，特別是在住宅領域。住宅價值總量占全國房地產價值總量很大的部分，擁有十分龐大的交易樣本，且這些樣本的信息儲備完善、獲得容易，從而能夠使市場比較法準確地反映待估房產的真實價值。
在具體操作方法上，考慮到評估對象較多，若采用針對個別對象進行人工評估的方法，會加大評估成本，延長評估周期，且在登門評估的過程中也會受到人為因素的干擾，影響評估效果。因此應運用計算機系統對大量住宅進行批量評估，具體操作過程分為四個階段：（1）將整個待評估轄區分為不同的區域；（2）通過普查，對每一區域內房產信息進行采集，包括房產區位、面積、結構、價格、建成年代、裝修情況、產權類型、折舊情況等信息，并將所有信息進行整理存儲在相應的數據庫中；（3）搜集本地市場交易信息，如不同房產價格及其相關信息，運用市場比較法建立估價模型；（4）根據區位、材料、面積及折舊情況等信息確定待估房產的修正系數，并將其輸入系統中得到相應的評估值。
目前，國內已有多個城市設計開發了房地產評稅系統，這一系統為房地產的批量評估提供了技術支持和經驗借鑒。
3.評估機構的設立。為確保房產稅征收工作的順利進行，必須建立專門的評估機構，配備專業的評估人員。
在實際操作中，價值評估機構應該設置房地產管理部門而不是稅務部門，這是因為：一方面，房地產管理部門在之前的工作中儲備了大量的房地產信息，由其進行評估工作，一則可以充分利用現有的資料，二則不需要進行資料的交接或者建立復雜的信息共享系統；另一方面，從國外先進經驗中可以發現，借助于評估工作與征收工作的分離，能夠使評估結果更加客觀準確，從而提高房地產稅收征收的效率。
4.評估隊伍的建設。盡管在評估環節采用了計算機批量評估的方法，但是在搜集信息、建立系統的時候，會涉及到房產的造價、折舊程度、區位、結構、功能等因素，需要專業的評估人員進行分析與統計。因此，房產評估隊伍的建設關系到評估結果的客觀性、準確性。為了保證房產稅的順利開征，房產評估工作可以分兩個階段：第一階段，由于當前沒有專業的評估師隊伍，因此應委托社會中介機構進行評估工作，由房地產管理部門對中介機構的工作進行監督。第二階段，由房地產管理部門招聘培養專業人才，建立房產評估隊伍，逐步接手房產價值評估工作。
之所以由政府部門組建評估隊伍進行評估，而不完全使用社會中介機構，是因為在評估行業中，社會中介機構的傭金按評估價值的一定比例收取，中介機構可能會為獲得高額傭金而高估房產價值，造成評估價值的失真。
5.評估周期的確立。由于房產的價值會受經濟發展、城市建設以及公共服務水平等影響而發生變動，因此應不斷地對房產價值進行重新評估，以反映其真實價值。這就涉及到房產評估周期的確立。
評估周期的確立過程要考慮兩個問題：
（1）周期的長短。考慮到經濟波動及通貨膨脹等因素對房產價值的影響，評估周期如果定得太長，無法及時反映市場變化，導致價值評估結果失真。而評估周期定的太短，則會加大評估難度、提高評估成本。
（2）周期的原則性和靈活性。評估周期應該根據國家的發展情況和調控需要設計在一個固定的范圍內，而不能隨意設置。但同時由于不同地區之間發展程度不同，轄區內情況有差異，所以不適合統一評估周期。因此，在評估周期的確立上，應堅持原則性和靈活性的統一，即由中央政府設定評估周期的選擇范圍，而由地方政府根據自身情況確立轄區內房產稅的評估周期。
三、增加試點數量，增強試點代表性
在下一步繼續推進房產稅改革的過程中，無論是從樣本容量還是從樣本代表性角度考慮，都應擴大試點的范圍，增加試點的數量。另外還需考慮試點城市的代表性問題。當前，上海市和重慶市兩試點，盡管從地理位置上分別代表了沿海省市和內陸省市，具有較強的代表性，但從國家發展戰略層面上看，這兩個試點只代表了東部省市和西部省市，而對于中部欠發達省市的代表性較弱，因此有必要在這一范圍內選取一個新的試點。這一新試點的選取首先在經濟發展水平、房地產市場發展狀況以及城鎮居民居住水準等方面具有代表性；其次，具有房產稅改革所需要的條件。通過這一新試點的選取，能夠摸索在中部省市征收房產稅的方式方法，考察其帶來的影響，并可以借此在當前房產稅試點基礎上總結不足，繼續深化改革，包括將征收范圍擴大到普通居民住宅，摸索房產價值評估系統的建立模式等。
四、結論
對于正處于經濟轉軌中的我國而言，房產稅的完善是促進公共財政體制建設和推進房地產健康有序發展的良好契機。然而房產稅改革運行一年后當前立法滯后、評估體系建設緩慢等一系列問題的暴露說明，只有在改革試行過程中逐步解決此類問題，改革才能繼續深化。
