內容摘要：隨著我國物業管理實踐的深入，物業管理企業在財務管理中遇到諸多亟待規范和解決的問題。本文首先分析了物業管理企業財務管理目標及因素，接著指出了我國物業管理企業財務管理中存在的問題，最后提出了提高物業管理企業財務管理水平的措施
關鍵字：物業財務管理；目標及因素；現狀；措施
物業管理，對于我們來說已經不是陌生的，在我國已有20年左右的發展歷史。隨著物業管理實踐的深入，社會化、專業化、企業化的物業管理機制的引入，實踐中遇到諸多亟待規范和解決的問題。
一、物業管理企業財務管理目標及因素
1. 物業企業財務管理目標分析
物業企業的財務管理目標必須密切聯系物業服務和經營業務，主要體現在如下三個方面：一是為業主及用戶提供有效和經濟的服務；二是對業主的財產進行妥善的處理與維護，維持其價值，延長其使用壽命；三是積極開展各種物業經營與有償服務活動，創造盡可能高的經濟效益。物業企業的財務管理目標必須同公司服務經營目標保持一致并由企業的服務經營目標所決定。
2. 物業企業財務管理因素
物業企業在經營管理活動中，經濟收益主要有兩方面：一是圍繞物業管理的工作范圍，在為業主提供標準服務和委托服務的基礎上，擴大服務范圍，不斷提高服務質量，收取有償物業管理費、服務費。二是開展多種經營的其他創利。由于物業管理以服務為主，單靠收取的物業管理費難以維持，一定要拓寬多種服務經營途徑，如家政有償服務、便民維修、物業交易中介、租賃、車輛保管、室內清潔等。管理費用的開支問題，是物業企業面臨的最大問題之一，也是保證物業企業正常運作的基礎。物業企業應采取物業管理為主，多種經營為輔的方針，堅持取之于民，用之于民的原則，籌集資金，為業主創造一個良好的居住和工作環境。費用開支要遵守物業管理開支的原則，專款專用，定期向業主公布費用使用情況及賬目，接受業主的監督。
二、我國物業管理企業財務管理中存在的問題
目前我國物業管理企業財務管理普遍存在諸多不足，主要表現在：
1. 企業財務會計制度不規范，財務管理基礎普遍薄弱，財務控制比較松散
（1）財產物資管理無序，浪費、遺失嚴重。不少物業管理企業的管理者偏重對現金的管理，因此現金收支嚴格，保管妥善，出了差錯能及時查對，而對原材料、半成品、固定資產等的管理卻不嚴，出了問題常要在事后好久才發現，追查不及時，甚至不了了之，因而資產損失浪費較為嚴重。
（2）現金調度不合理，造成資金閑置或不足。一些物業管理企業普遍認為現金（包括銀行存款）越多越好，預留現金占資產比率過高，造成資金閑置而未參加生產周轉；而有些企業恰恰相反，缺少使用資金計劃，過量購置不動產，無法應付經營急需的資金，經常陷入財務困境。還有部分企業月末存貨占用資金往往過高，造成資金呆滯，周轉失靈。
（3）應收賬款回收不力，造成資金周轉困難。很多物業管理企業既沒有嚴格的賒銷政策，又缺乏有力的催收措施，應收款項回收期過長而不能及時兌現。因此，應收賬款周期拉長，時常造成資金損失和資金周轉困難。
2. 物業管理企業融資難，擔保難，資產嚴重不足
盡管物業管理企業融資渠道已多元化，但融資難，擔保難，資產嚴重不足，融資渠道不暢，政策扶持不夠，仍是制約物業管理企業發展最突出的問題。這主要是由于國家對物業管理企業的重視程度仍不夠，各項優惠政策未充分向物業管理企業傾斜，也沒有設立專門對物業管理企業管理和扶持的機構，使物業管理企業在市場競爭中長期處于不利地位大多數物業管理企業都是非國有企業，負債多，融資成本高而風險大，造成其信用等級低，資信相對較差。多數商業銀行對其貸款支持不夠，乃至刻意提高物業管理企業貸款的交易成本。
3. 缺乏適用于物業管理企業的投資管理體制，投資效益往往不高。
由于許多物業管理企業自身規模小，企業管理者企求擴大生產規模。但一方面有效信息掌握不全面，投資項目缺乏科學的可行性論證，投資項目效益欠佳；另一方面其貸款投資比大企業面臨的風險大得多，所以它們就總想盡快地收回投資，一味追求短期利益。這種投資的盲目性，嚴重影響了企業自身持續健康的發展。
三、提高物業管理企業財務管理水平的措施
1. 制定一套行之有效有章可循的會計制度。
鑒于物業公司委托經營業務較多的特點，物業管理在營業成本會計科目下，分清共性服務與個性服務的營業成本。物業公司另一不同于其它企業的特點是接受業主大量的固定資產的管理，風險與責任較大。因此，物業公司財務管理中的會計核算必須強化資產核算的真實性、及時性和準確性。為了維護資產的完好與及時補償意外損失，物業公司要核算財產保險的會計事項，處理好遞延資產，預提及待攤費用的會計核算工作。物業公司的主要服務對象是房屋的公有產權單位與私有產權人，公司的財務管理必須分戶核算各業主住戶的應收款項帳目，包括分戶收取住房修繕基金的明細核算。
2. 建立健全企業內部財務管理制度，加強企業內部監督，規范企業的財務行為。
物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自主權，形成一套適應社會主義市場經濟要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理企業的健康有序發展。物業管理企業應根據國家統一規定，結臺本身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的管理辦法。
3. 提高會計人員素質，規范和健全企業會計核算工作。
會計核算工作規范化，是企業財務管理活動的重要工作，是企業進行財務分析!財務決策的基礎。而規范化工作是需要人去做的，因此，人力資源的開發至關重要，會計人員的素質亟待提高。只有采取得力措施，提高會計人員的素質，才能做好企業的會計基礎工作，才能規范和健全會計核算工作，定期或不定期地對會計人員進行培訓，使有關人員了解和吃透國家有關財政政策和法規，更好地執行國家有關的會計制度；健全會計機構，按業務的需要配置會計人員，會計人員上崗必須符合國家規定的要求；按新制度規定正確設置和使用會計科目，填制和審核會計憑證、登記帳簿、編制財務報告，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息；依照財經法規和財務制度進行會計核算，實行會計監督。
4. 多種途徑創收，向規模化發展
物業公司作為盈利性質的企業，僅靠管理服務收入顯然是不夠的，必須廣開門路，創造盡可能多的利潤。物業管理公司可與有關部門合作，開辦城市信用社、儲蓄所，既能為居民提供配套服務，又可開辟新的收入來源；物業管理公司通過開辦建材代銷!商品貿易之類的經濟實體，通過商業貿易活動創造收益；物業管理公司可興辦市政維修公司，房屋維修公司、室內裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務公司，通過承建建筑工程服務項目為公司創收；依附于房地產開發公司的物業管理公司，在承接物業管理項目時，還可以獲得一筆按物業價值計算的該物業的維修基金。
5. 加強物業管理資金的籌措及運作管理。
物業管理資金的來源，除資本金外，其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益有機的統一。同時，加強資金的有計劃及合理地使用，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業管理企業多是物業管理企業，更應選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監理工作。
綜上所述，在微觀管理上，物業企業要根據自身特點和經營管理要求，切實加強財務管理的基礎工作，建立和健全內部各項財務管理辦法，從資產、負債、權益及經營損益等方面搞好財務管理和核算。在宏觀管理上，要積極創造條件統一物業管理行業的財務制度、會計制度，實現與國際財務、會計接軌，以適應物業管理向系統化、專業化、社會化發展的需要。
