摘要：本文首先寫了房地產行業會計存在的信息質量問題，然后在此基礎上談了加強房地產行業會計信息質量的對策。
關鍵詞：房地產行業 會計信息 質量問題
一、房地產行業會計存在的信息質量問題
（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:1.在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。2.在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。3.在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。4.在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
（二）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益;由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部份項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果. 所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。近幾年來，國內及香港部份房地產企業的財務管理人員亦去信準則制定機構提高上述問題，看來越來越多房地產企業亦希望準則制定機構能考慮該問題。
（三）現金流量信息不全面
根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。另外，由于每一項目的現金流量狀況決定著企業未來的發展，甚至影響到企業的持續經營能力，因此無論是從企業內部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業現金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現金流量表準則的規定，提供以企業為主體的現金流量信息，無法客觀地反映房地產開發企業現金流量的全貌。
（四）會計人員的職業判斷素質較低
《企業會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規范。然而，這些技術性規范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。會計人員的職業判斷力是影響會計信息質量的重要因素。會計制度對會計處理留有選擇空間的目的，也是為了使企業各項經濟業務的會計處理更符合實際，以便使企業提供的會計信息具有真實性、可靠性、有用性。但如何做出合理選擇，在很大程度上取決于會計人員是否具有良好的職業判斷力。如果會計人員的判斷水平不高，不能很好地把握制度的意圖，會計制度所留有的選擇空間不僅不利于提高會計信息的質量，相反還會因會計信息選擇空間的存在和被誤用降低會計信息的質量。因此，會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據己有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量口例如，房地產開發企業銷售開發產品時，應在規定的四個標準同時得到滿足時確認收入。對這四條標準滿足與否的判定，就需要會計人員的職業判斷力。又如，房地產開發企業成本核算對象、成本項目、成本計算方法的確定，也需要會計人員做出合理的判斷和選擇。完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策
二、加強房地產行業會計信息質量的對策
（一）實施兩大策略，促進財務管理
1、市場營銷策略。銷售是房地產開發企業經營活動中的重要環節。目前房地產銷售正處在平穩階段，購房者對房屋的需求量雖很大，但其購房時必定會在多家房地產開發公司進行相互比較，自然會選擇信譽好、品牌佳的開發企業。如果忽略銷售策略，不考慮項目資本的使用效率，那將會使項目開發投資發生虧損，因此要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發揮資金成本的杠桿作用。要把握信息收集，掌握科學信息管理辦法，創新營銷策略，進一步拓展市場，滿足廣大城鎮居民對住宅產品的需求。
2、品牌策略。我國房地產業在社會經濟生產中占有越來越重要的地位，同時也面臨著越來越激烈的競爭，房地產開發企業如何適應市場經濟的需要，在競爭中尋求立足點與發展之路，品牌策略是大多數開發公司目前使用的經營策略，并且在適用中取得良好的效果。房地產經營中的品牌策略是指房地產開發企業始終堅持建立企業品牌的信念，通過為顧客提供高品質的住房、完善的社區環境、優質的服務，從而提升企業的信譽，建立企業及開發項目的品牌形象。
（二）進行財務分析和財務監督
房地產企業在開發過程中必然需要大量的資金投入，籌措資金要保證所有投資項目的需要。因此要合理安排資金籌措，考慮資金來源，做好投資回收銜接和提高資金運用效率。要加強投資項目的風險分析和方法性研究。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。監督的內容包括:開發過程中資金的籌集、資金的占用、資金的回收、資金的分配情況;開發成本、開發產品成本的核算是否正確;此外還要對企業的經營活動和經濟業務進行事前、事中、事后的監督。完善的內部財務管理制度需要嚴格執行才能發揮作用，加強財務監督，使企業管理部門人員充分認識到監督的目的是維護本單位、國家和集體的利益。
（三）全面與國際會計準則接軌
目前，中國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在中國大陸還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則一遞延稅項準則及投資物業準則，但是中國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將遞延稅項準則及投資物業準則加入現有的會計準則中，這兩項準則對房地產企業有很大的影響。國際會計準則規定所有出租物業需要按重估值入賬，其升值或減值會直接在利潤表中反映。這樣的處理方法比較能反映出租物業的市場現值。中國暫時沒有采用公允值的方法，因為公允值的概念背后仍然有很多問題需要解決。但隨著一系列打擊投機，抑制房價的經濟調控措施推出，相關的會計準則的配合可加強其力度及使房地產上市公司的經營狀況更加緊貼市場的變化。
