摘要：在我國加入WTO后，會計準則體系也在逐步與國際準則靠攏，今年2月份新頒布的企業會計準則就體現了這一趨勢。在原有基礎上引入公允價值計量模式，使會計信息更能準確反映企業的財務狀況，本文討論了新會計準則的房地產業的影響，結合我國實際情況分析了其影響。
關鍵字：公允價值 計量 歷史成本
一、新準則對房地產業的影響分析
2006年第一季度，房地產股票是證券市場的先鋒，氣勢如弘的市場表現使其成為當仁不讓的強勢板塊，絕大多數的股票都屢創新高，因而房地產板塊成為今年股市的領漲板塊，倍受境內外投資者的重點關注。這歸功于新的會計準則改變了投資性房地產企業資產的計量方法。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第10條規定：在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：1、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2、企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對房地產的公允價值做出合理的估計。投資性房地產在新準則中是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產，通常情況下投資性房地產包括企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物和房地產開發企業出租的開發產品。
（一） 新準則改變房地產企業的科目設置
在舊的會計準則中，非房地產開發企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物作為固定資產或無形資產進行核算的，并且投資性房產沒有作為一項單獨的資產反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產或無形資產進行核算，這在一定程度上不利于房地產的實際構成情況及各類房地產企業經營成果的貢獻情況。對比新準則和舊準則，增加了新的科目“出租開發產品”，并在其下設置“出租產品”和“出租產品攤銷”二個明細科目，核算企業開發完成用于出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值。企業在期末編制報表時對于意圖出售的而暫時出租的開發產品的帳面價值，規定在資產負債表的“存貨”項目里列示；對于以出租為目的的出租開發產品的帳面價值，規定在資產負債表的“其他長期資產”中列示。
（二） 新準則改變了投資性房地產后續計量模式
除了在報表中單獨反映外，新準則最大的突破在于引入公允價值計量的方法，進一步明確了投資性房產的后續計量。就目前情況來看，投資性房產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開度還不夠高，新會計準則未完全采用公允價值模式，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得，應當采用公允價值模式。
公允價值模式符合投資性房地產的特性，更能夠較好的反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具。
在未引入“公允價值”之前，歷史成本計量是一個重要的會計原則，會計報表反映的是過去企業發生的經濟交易。投資者需要根據企業現在的狀況推測企業未來的發展趨勢，從而做出對該公司股票的投資決策。而公允價值考慮了資產或負債對未來現金流量的影響，資產的公允價值等于其未來現金流量的現值，從而在理論上反映了市場對資產或負債的風險和收益的評價。因此，在引入公允價值的情況下，資產負債表直接反映了權益的市場價值，給投資者提供的信息更具有相關性。
因此，從相關性的角度來看，公允價值突破了傳統會計全部采用歷史成本計量、只提供過去信息的局限，對于投資者判斷企業未來前景更具有決策相關性。
（三） 采用公允價值計量模式的難點
應值得注意的是，按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房產有活躍的市場，且該房地產交易市場能夠提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤消，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其帳面價值，公允價值與原帳面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否得當，公允價值是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。
新準則中的主要核算基礎發生重大變革，而不僅僅是披露要求的增加。新準則的實施，還將很可能對財務報表中列報的企業經營成果及財務狀況發生重大影響。作為新準則的一大亮點，公允價值被引入。新體系要求更廣泛采用公允價值計量，從而增加了經營成果的不確定性。從某種程度上講，新準則也增加了利潤調節的手段。對報表使用者與報表編制者來說，與資產或負債的風險和收益相關的信息具有很大的不對稱性。若不存在報表使用者以外其他監督主體的話，公允價值的估計給報表編制者很大的操縱機會。
（四） 新準則規范了投資性房地產的信息披露
新準則改變了投資性房地產的確認計量模式，還進一步規范了其披露內容。新準則規定，企業應當在附注中披露與透露房地產有關下列信息：投資性房地產的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，投資性房地產的折舊和攤銷，以及減值準備的計提情況；采用公允價值模式的，說明公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響；房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響；當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
新準則規定將投資性房地產從原來的固定資產中分離出來，并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據，這對于報表信息使用者更好的使用報表提供了幫助，也使報表使用者能夠更加真實的獲得企業信息，從而做出準確的決策。
二、應對新準則的政策分析
面對新會計準則的挑戰，房地產行業以及社會公眾該如何面對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生，是我們應該要著重討論的問題。
在這里我們可以借鑒香港的做法。香港是于今年年初開始實行新的會計準則，在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房產進行評估，并作為公允價值的確定依據。新準則考慮到可操作性等方面的因素，正常的話內地也應該每年聘請獨立的估計師對投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期的帳面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及理由等等。
此外，還需要在其他方面進行改進。比如提高執業人員素質。新準則的實施，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，并且意味著各大公司花費在會計和審計上的成本將大大提高。并且這不是一次性的結果，那么公司就應隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。
加強監督機構的監督力。新會計準則對企業的管理和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考國外的經驗，比如為了讓新會計準則不致于過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架，并由專業團體和法庭執行相關的監督程序。
隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展，會計人員素質的增強，合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關市場監督機制為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值將在會計處理中擔任相當重要的角色。公允價值也將顯示出無可比擬的優勢賴，為會計信息使用者帶來更準確的信息，有助于決策者做出正確的決策，使我國的市場更加規范繁榮。
