要發揮金融工具對住房投資結構的調控作用，一是要適度增加中低價位商品住宅項目的開發貸款規模和比例，嚴控高檔公寓、別墅項目的開發貸款發放，防范金融風險；二是對于個人住房消費貸款，應重點支持以自住為主、購買第一套中低價位商品住宅的城鎮居民，同時通過提高相應的貸款利率、增加首付款比例等措施嚴格控制購買第二套住宅或高檔住宅，引導、鼓勵開發商建設中低價位商品住宅；三是加強銀行間和銀行內部住房抵押貸款信息共享，建立完整、可控的信用制度。特別對購買多套住宅和高檔住宅的按揭貸款進行重點風險監控。
作為長效制度安排，還應做好以下工作：
一是完善相關法律制度，為建立多元化房地產融資機制做好法律準備。加快修訂《企業債券管理條例》；在《證券投資基金法》之外盡快制定《產業投資基金法》。
二是在政策層面加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度。按照市場化原則發展資本市場融資。從國際經驗看，發展直接融資可有多種形式。除房地產企業通過股票市場上市融資和發行企業債券外，還包括具有股票性質的購房者與開發商“合伙建房”、允許銀行房貸在債市上“打包”轉讓流通、發展房地產投資基金以及房地產信托投資等。建議今后在這些方面給予政策支持和引導，最終建立起多元化的房地產融資機制。這種多元化的融資市場既包括擁有債權融資、股權融資兩種基本形式的一級市場，也包括投資基金、信托證券等多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場。
具體來說，可以通過政策導向加快房地產企業上市融資步伐。另外，可以鼓勵有條件的房地產企業通過發行一年期以上長期債券進行融資。如對房地產企業債券的發行主體、融資項目和利率等適當放寬條件，為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。必須注意的是，風險在資本市場只是被分流，并不等于已經消除。應通過相關法律規范房地產融資行為，并加強管理，防止產生新的隱患和引發新的金融風險。
三是多種融資渠道并行，優先發展房地產信托投資。在房地產企業融資的多種渠道中，每種方式各有自身的優缺點，適合不同條件房地產企業使用。不宜強調以某種方式為主，而應多種渠道并行，實現房地產融資多元化。由于不同融資方式需要的政策和法律環境不同，應該按照先易后難、分步實施的思路建立房地產多元化融資機制。
從目前的情況看，對房地產企業來說，在股票市場直接融資盡管不存在法律障礙，但是要求高、時間長、程序復雜，能夠上市的畢竟是極少數企業。房地產投資基金從長遠看，是解決房地產資金問題的最好途徑。由于目前的法律尚不完備，建議先行試點，待相關法律出臺之后再跟進。當前可以優先發展房地產信托投資。房地產信托投資能夠在現有法律框架“一法兩規”內開展融資，并且手續相對簡單，與基金、債券相比，信托投資方式不需審批、只需進行備案即可。另外，房地產信托投資回報率較高，對投資者有巨大的吸引力，只要加強規范和管理，有望成為除銀行以外房地產業新的融資平臺。未來還可以進一步利用信托融資來發展產業基金，為房地產基金打開發展空間。
四是在防范風險的前提下積極引導外資進入國內房地產市場。我國加入WTO后，根據相關開放國內市場的規定，建設領域將逐步擴大對外開放，房地產業也要逐步對外資開放。具體來說，除高檔房地產項目(高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等)不允許外商獨資外，其他房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面(包括房地產估價、物業管理、中介服務等)允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。因此，從政策上看，國家是鼓勵外資進入房地產開發領域的，今后外資進入中國房地產業的渠道將更加暢通。一旦外資能夠直接投資除高檔房地產外的房地產項目，外資在房地產融資渠道中所占比例將有較大提高。在這種背景下，必需要關注國際“熱錢”進入國內房地產市場的動向，防止其擾亂房地產市場健康發展。?。ㄗ髡邌挝唬航ㄔO部政策研究中心住宅與房地產處）
趙路興
