一、我國房地產市場現狀與開征背景
1.房市過熱,房價上漲過快
近年來,中國房價一直居高不下,持續上升,且在2009年金融危機中非但沒有緩解反而逆市上揚,與黃金一起成為僅有的兩種不降反增的強勢資產。有數據顯示:2009年4月迄今,國內主要城市房價上升較快,國房銷售價格指數由09年4月的98.30勁升至今年9月的114.38。而這種現象引發了“買房難,住房難”等廣泛的社會問題,引起了國務院住房保障部及各有關部門的重視,也引發了各方關于抑制房價問題的大討論。
2.我國目前房地產稅存在諸多不合理之處
我國目前涉及住房方面的稅種主要有:房產稅、營業稅、土地增值稅等稅種。這些稅種由于計稅依據不同,稅目繁多造成了重復征稅等一系列不合理問題,如:城鄉內外房地產稅收制度不統一,計稅依據從價原值計征及稅率不合理等。這些不合理之處很大程度上屬于稅種本身的固有缺陷,且已處于相對公平狀態,改革空間不大,這就需要國家有關部門研究新的稅種如物業稅等來解決這個問題。
3.我國經濟金融部門存在出現經濟泡沫的風險
近幾年來我國的房地產市場尤其象上海、北京、深圳、杭州等城市,已成為國際游資、投機資金以及國內一些腐敗資金的投機市場和洗錢工具,使得這些城市的房價異常暴漲,與當地居民的購買力嚴重脫節,并引發全國性的房地產投機風潮,造就了一大批食利階層,嚴重損害了我國經濟結構的平穩發展,使房地產市場存在著泡沫風險。而房地產市場又通過投資商開發貸款、個人房貸等與國民經濟各部門尤其是金融機構等密切聯系,牽一發而動全身,存在著引發金融危機的極大隱患。而09年美國次貸危機的發生即是對中國房市的嚴重警示。
近日來中國房價雖有小額降幅但總體來講并未真正降至合適水平,且只是虛降,作為國家宏觀經濟調控的政府部門有必要采取恰當的措施平衡房價。
二、開征房屋保有稅的可行性與有效性分析
1. 調查結果及內容
中國指數研究院今年年初發布報告稱,2009年全國土地出讓金總金額達1.5萬億元。杭州和上海成為土地出讓收入超過千億元的兩個城市。目前,上海保障性住房建設雖有了實質性的啟動,但其在整個住房結構中所占的比重仍然偏低,保障性住房缺口使廣大中低收入者的住房需求尚未得到有效緩解,而部分高收入群體擁有多套住房,導致投資性和投機性需求旺盛,消費過度。鑒于此,大量調研組在上海調研取證,作出開征該稅的提議。同時認為,上海已基本具備開征條件。且據搜房在線調查結果顯示,大部分民眾對此持贊成態度。
據提案,房屋保有稅的起征條件可以設定一個固定額(如110平方)或可以按照人均建筑面積作為分界線,稅額可以定在當地房地產成交均價的10%乘以建筑面積。對于低于起征條件的家庭免稅,對超過起征條件但只有一套住宅的家庭(以一對夫妻為一個家庭單位,成年單身人士以一個家庭單位計)以實行差額部分征稅,一個家庭單位名下所有房產累計計算,可參照個稅計算方法,搞累進制,房產數量越多,稅率越高,這對正常居住的居民不產生額外負擔,而對囤積多套住房的投資客和居住面積大大超過起征條件的家庭(如別墅)產生比較大的遏制作用。另外,這筆錢應專款專用,由中央財政監督用于上交這筆錢城市的經濟適用房建設,改善當地市民的居住條件。可先由試點嘗試,最終決定是否普及全國。
2.實行的可行性及有效性分析
(1)對國家來講。用物業稅來代替其他稅種可以有效避免一定程度上的重復征稅,減少稅負不公,還可作為調節宏觀經濟進行收入再分配的重要手段。且國家目前已基本做好了配套準備工作,具備基本的征收要求。另外,該稅的開征還可增加國家財政收入,節約土地資源,控制城建規模。
(2)對房地產商及市場來講。使房地產開發成本降低,有利于費用在各期的分攤,因而有利于降低房價,使購房門檻降低,房產空置率降低,投資風險降低。并且,該稅的開征可有效的減少投機者的盈利,加大他們持有房產的成本,打壓投機性持有房地產者,迫使他們退出房地產市場,使后者恢復合理秩序,房屋流向沒房者,緩解房產市場投資過旺問題。另外,可防止經濟泡沫,降低為其融資的金融機構等的經營風險。
(3)對普通購房者而言。房價下降,使傳統最重要也是最根本的住房問題得到解決。另外,按面積征稅,持有成本的增加可促使人們恰當選取房屋面積,避免不必要的浪費,同時使他們將房產上多余資金轉至其他方面,刺激其它消費需求的增長,構建居民合理的消費模式,促進經濟各方面的增長。
(4)對于整個社會而言。①民生問題得到基本解決,實現住者有其房; ②房屋面積的調整也在一定程度上促進家庭凝聚力,促進關系的改善;③征稅的實施以及一系列工作的展開需要大量人員去調查取證、核算征管,可在一定程度上促進就業,解決社會問題;④稅收本身所具有的調節收入再分配的功能可以在一定程度上緩解社會貧富差距擴大的問題。
總之,有利于實現我們構建社會主義和諧社會的總體目標。
三、目前仍需解決的問題
開征房屋保有稅雖然可能會帶來一系列好處,但仍有不確定性風險的存在以及急需解決的問題。
第一,它作為稅收手段的一種,只是宏觀調控的一種,并不直接參與價格的形成,最終是否有效以及達到目標很難保證,需要實踐和市場的檢驗。因此,不應賦予過多使命,抱有絕對的希望。
第二,它存在許多技術性難題:如何征收,起征點多少,誰來征收,稅率如何來定,如何有效防止偷稅漏稅等等。
總之,可在謹慎論證各種可能性,確定合適的開征方法基礎上,作出大膽嘗試,爭取最終的抑制房價虛高、規范房地產業發展、減輕百姓負擔的目標的實現。達到鼓勵、引導自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應量的國家宏觀目標。
參考文獻:
[1]何奇頻等:淺析房地產稅的開征及其對房地產業的影響,2008(11)
[2]張 琴:淺析房地產稅制,稅務研究,2004(9)
