隨著我國經濟的高速發展,全國各地出現了“房地產熱”。與國外房地產業相比,我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小,遠未實現規范化。加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響,房地產企業承受著巨大的財務風險,已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的現實問題。
一、房地產開發企業財務風險概論及表現形式
財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險,財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險,是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益產生大幅度變動的風險。廣義的財務風險,是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。房地產企業的財務風險具體表現為:
1.償債具有很大的風險
目前,中國房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款,自有資金很少。據調查,我國房地產企業的資產負債率平均高達75.7以上遠高于60的警戒水準,大部分開發企業在初期階段以負債開發為主,自有資本比例相當低。這使得國內房地產企業過分依賴于貸款,利息負擔沉重,資金周轉余地比較小。同時,房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性,因此,房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大,企業面臨極大的財務風險。
2.利率波動的風險
利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大,貸款利率的增長必然增加公司的資金成本,抵減預期收益。同時,投資者的購買欲也隨之降低,導致市場需求降低。2007年,政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現,共進行了六次加息,這不僅增加了房地產企業的財務成本,而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升,從而抑制了投資者的購房欲,這無疑給房地產企業帶來極大的損失,成為當前房地產企業的重大財務風險之一。
3.籌資的風險
房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高,相關資料表明,當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大,相應地降低了對債權人的債權保證程度,這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善,房地產企業對國際規則不熟悉,使得其在國際上獲得資金的機會較少。
二、房地產企業財務風險的成因
1.缺乏財務預算管理
房地產企業是典型的資金密集型行業,房地產企業投資金額大,高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作,開發周期較長,占用資金時間長,而且項目調整能力差。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析,并且房地產項目上馬后,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,分不清資金使用的輕重緩急,造成在資金管理上盲目進行運作,或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產企業的財務風險。
2.缺乏現金流量管理觀念
房地產企業開發經營過程具有長期性,開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段,資金的周轉期較長,周轉率偏低,項目變現能力差,因此,需要加強對現金流量的管理。據調查,我國房地產企業多屬民營經濟成分,缺乏現金流量管理觀念,在經濟效益良好的情況下,盲目擴大生產規模,加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展,一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
3.資本結構不當
企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成財務風險。房地產企業進行項目運作必須具備一定數量的資金,能否及時足額地籌集到所需資金,直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產企業的自有資金往往不能滿足企業運作項目的需要,企業一般用自有資金征地,用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產,借入資本比例越大,資產負債率越高,財務杠桿利益越大,伴隨其產生的財務風險也越大。 4.成本費用控制不嚴
房地產企業成本管理工作繁雜,由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用構成項目成本;項目完工時,需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象,這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理。有些房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了成本管理,導致財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料,成本管理工作與財務預算偏差大,影響了企業效益。
三、房地產企業財務風險的防范措施
1.實現財務管理預算化
房地產企業開發經營周期中,在財務預算方面存在著許多不確定的因素,對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎,對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面,企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算,認真執行財務預算,以提高項目開發投資決策時的準確性,減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面,企業財務部門應按照企業的整體運作情況,對資金需求和使用計劃進行規劃,構建企業財務預算指標體系。同時,要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核,對經濟行為進行定量約束,發揮預算監督的財務預警作用。
2.加強資金管理
房地產企業的開發項目往往不能按時完工,占用大量的資金,資金流轉不暢,嚴重的會把企業拖垮,因此,要注重資金的管理,制定合理的資金使用計劃,保證企業日益經營對資金的需要。在財務收支上要實施嚴格的財務監控,合理安排資金調度,確保建設項目施工和營銷資金需求;加速應收賬款的收回,調整庫存結構,壓縮存貨資金占用,增強企業支付能力,提高企業信譽;嚴格控制費用的支出,防止鋪張浪費,杜絕費用超支現象,以提高所投資金的安全性和合理性,加強資金運用管理。
3.優化資本結構
房地產企業必須保持合理的資金結構,適度負債經營,在充分考慮企業償債能力的前提下,設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下,通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法,降低資產負債率,控制企業資本成本,改善資本結構減輕籌資壓力,降低財務風險。一方面,加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理;另一方面,可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金,使企業逐漸做大,并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展,還可以優化公司結構。
4.加強成本管理
企業應根據管理控制的要求,在開發產品科目中盡可能細化核算對象,在開發成本和銷售科目中,根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目,細化成本對象。在策劃監督上,企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃,使計劃成本更加接近于實際成本;并且建立一個強有力的監督機構,在各個重要環節,按既定的制度和目標定期進行檢查和考核,實行監督管理。
5.完善內部審計
房地產企業發展到一定階段,內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制,做好事前控制和事中控制工作,重視風險管理,充分發揮內審的風險評估、防范作用,及時消除不良隱患,維護企業的合法權益,最大限度地發揮資產經營效益;同時,也要做好事后審計,由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展,評價生產力各要素的利用程度,挖掘潛力,實現各種資源的優化組合,全面實現監督、控制、服務、評價職能。
參考文獻:
[1]姚杰.淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化,2005,(14).
[2]沈曉晴.現階段我國房地產企業財務風險管理研究[J].財經縱橫,2006,(2).
[3]任書芳,高樹嶺,張行貴.當前房地產企業財務現狀及管理建議[J].時代金融,2006,(4).
[4]王偉,趙占.房地產企業財務風險分析與對策[J].價值工程,2006,(8).
[5]李曉梅.淺析房地產企業的財務風險管理[J].財會研究,2007,(1).
