一、開征物業稅的必要性
金融 危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。
(一)優化資源配置
相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。
(二)調節收入分配,促進社會公平
物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政 科學 研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給 中國 分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。
由于房地產的天然不可移動性,并與地方的 政治 、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅 自然 會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔
我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、 教育 費附加、 企業 所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
(五)調控房地產市場
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
二、開征物業稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的 法律 ,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關制度和部門的配合問題
為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。
物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。
