一、投資性房地產后續計量模式的轉換
會計準則規定，投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。如果房地產市場比較成熟、能滿足采用公允價值模式條件，企業可以將投資性房地產從成本計量變更為公允價值計量。會計準則規定，成本模式轉換為公允價值模式，應當按計量模式變更時公允價值與帳面價值的差額調整期初留存收益。如：某企業將一幢辦公樓對外出租，原采用成本模式進行后續計量。后來，該投資性房地產由于滿足了采用公允價值模式條件，該企業決定采用公允價值模式對該辦公樓進行后續計量。假定轉換時該投資性房地產的公允價值大于其原帳面價值。按會計準則規定，轉換時，應作如下會計處理：借記：“投資性房地產—一成本”和“投資性房地產累計折舊”，貸記：“投資性房地產、利潤分配——未分配利潤、盈余公積”等科目。
上述處理比較繁瑣，筆者認為，可以將轉換時該投資性房地產的公允價值大于其原賬面價值的差額直接計人“公允價值變動損益”科目。原因是：一方面與投資性房地產轉換的會計處理相一致；另一方面差額計入“公允價值變動損益”最終一樣會形成盈余公積和未分配利潤。如果企業在年末時將投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式，那么按上述會計準則的做法，企業將少交一筆稅金。
二、公允價值計量模式下投資性房地產轉換的會計處理
按會計準則規定，在公允價值計量模式下，投資性房地產轉換為自用房地產時，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（“公允價值變動損益”科目），而當非投資性房地產轉換為投資性房地產時，公允價值小于原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目，公允價值大于原賬面價值的差額計入“資本公積”科目，“資本公積”要等該項投資性房地產處置時再轉作當期損益。這種處理可能是基于謹慎性原則，但是實際上當非投資性房地產轉換為投資性房地產時，實際轉換業務已經發生了，差額已經客觀存在了，只是公允價值大于原賬面價值的差額是計入轉換當期的損益，還是計人該投資性房地產處置期的損益的問題。所以筆者認為，此處將轉換的投資性房地產的公允價值大于原賬面價值的差額在轉換時可直接計入當期損益。
三、投資性房地產處置的會計處理
投資性房地產與作為生產經營場所和對外銷售的房地產在用途、狀態、持有目的等方面是有區別的，會計準則將這類房地產單獨列作一類“投資性房地產”是很有必要的，但是從業務性質及資產特性等方面分析，投資性房地產和自用的房地產等也有相同之處，所以在會計處理上，投資性房地產與固定資產、無形資產等資產是比較接近的，這一點在已經體現會計科目的設置上，但是在投資性房地產的處置業務處理時，與固定資產、無形資產有差異。
會計準則規定，固定資產、無形資產在出售時，出售凈收益計入“營業外收入”，凈損失計入“營業外支出”，這樣處理的理由是，固定資產、無形資產的出售屬于企業的非日常活動。對于投資性房地產出售的會計處理。會計準則作如下規定：企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其帳面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額記入“其他業務收入”科目。按投資性房地產的賬面價值記入“其他業務成本”科目；處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，還要將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收人，若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入。筆者認為，這樣規定，似有不妥。
首先，房地產出租是屬于一種經常性行為，所以其租金計入“其他業務收入”賬戶，其折舊、攤銷額計入“其他業務成本”賬戶是合理的，但是出售原用于出租的房地產，也作為企業經常性行為，收入記入“其他業務收入”不太恰當，而且在我國實務中，持有并準備增值后轉讓的土地使用權這種情況很少，所以將投資性房地產的出售收入記人“營業外收入”比較合理，與出售固定資產、無形資產等也是一致的。
[例1]某公司的一幢辦公樓用于出租，確認為是投資性房地產，采用成本模式計量。租期滿后，以20000萬元的價格出售給承租方。該辦公樓的成本為16000萬元，已提折舊1000萬元。假設不考慮相關稅費，則作如下會計處理：
借：銀行存款 20000
投資性房地產累計折舊 1000
貸：投資性房地產 16000
營業外收入 5000
其次，投資性房地產的報廢、毀損是和出售的會計處理規定是一樣的，這更不合理。會計準則中對資產的報廢、毀損其凈損益都看作是企業的利得或損失，如存貨、固定資產、無形資產等，是記入“營業外收入”和“營業外支出”核算的，投資性房地產的核算也應如此核算較為合理、妥當。筆者認為對投資性房地產發生毀損、報廢等業務可以有兩種方式進行會計處理。一種是可以參照無形資產的會計處理。
[例2]某公司一幢用于出租的辦公樓報廢，原按成本模式計量。其成本為30000萬元，已提折舊28800萬元，支付清理費用10000元。其會計處理為：
借：投資性房地產累計折舊 28800
營業外支出 1201
貸：投資性房地產 30000
銀行存款 1
另一種可參照固定資產的會計處理。此時需單設一個“投資性房地產清理”科目。承上例可作會計處理如下：
借：投資性房地產累計折舊 28800
投資性房地產清 1200
貸：投資性房地產 30000
借：投資性房地產清理 1
貸：銀行存款 1
借：營業外支出 1201
貸：投資性房地產清理1201
根據以上所述，筆者認為，投資性房地產處置的會計處理應與固定資產、尤形資產趨同。否則，同樣是一幢辦公樓，或者是一項土地使用權，其用于自用或者是用于出租等，其損益一個記入其他業務收支，一個記入營業外收支，對企業利潤的構成會產生不同的影響，特別是當前利潤表中是按營業利潤來反映的，容易使報表使用者在利用報表分析時產生誤解，從而直接影響其對企業盈利能力的準確判斷，也容易給企業進行利潤結構操縱留下空間。
四、投資性房地產核算中應注意的問題
（一）合理確定投資性房地產項目的公允價值
根據新準則規定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產的市場價格。如果該類資產存在活躍的市場，則該資產的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產的市場價格，如果該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍的市場，則該資產的公允價值應比照類似資產的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當出現這種情形時，該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產市場的發展狀況，以及大中小城市房地產市場發展的不平衡的現實，企業在確定投資性房地產項日的公允價值時，應嚴格按照上述三個層次進行確認計量。同時，2010年1月，財政部發布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，進一步明確了對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法，而且使用這兩法的評估結論通常應包括土地使用權價值。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。而運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均州報水平和評估對象的特定風險。這項規定的出臺，為進一步完善投資性房地產中公允價值運用，提供了一種思路。
（二）會計準則與稅法下對投資性房地產項目處理差異
公允價值模式下投資性房地產項目在會計與稅法處理上差異顯著，究其原因，主要是立法意圖上的差異。會計準則出于謹慎型原則，不能高估資產價值和收益，避免企業利用公允價值手段盈余管理，因此，要求項目資產公允價值高于賬面價值部分只能計人資本公積。而稅法主要是保證國家的稅收收入，因此，對于公允價值高于賬面價值部分需要交稅。因此，了解會計準則與稅法下對投資性房地產項目處理的規定，便于進行相應協調。
投資性房地產準則規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。在公允價值模式下，資產負債表日投資性房地產的賬面價值隨著公允價值的波動而要進行調整，調整的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。在這種后續計量模式下，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，也不計提減值。
在稅法上，投資性房地產屬于固定資產或無形資產的一部分，其公允價值的波動并沒有得到承認，通常情況下不得調整其賬面價值，稅法不允許從應納稅所得額中扣除，即：稅法上對投資性房地產仍應計提折舊或攤銷。但下列特殊情況可以調整其賬面價值：國家統一規定的清產核資；將固定資產的一部分拆除；固定資產發生永久性損害，經主管稅務機關審核，可調整至該固定資產可收回金額，并確認損失；根據實際價值調整原暫估價值或發現原計價錯誤等。因此，當投資性房地產的公允價值上升時，投資性房地產的賬面價值大于其計稅基礎，產生應納稅暫時性差異，確認遞延所得稅負債。
