《房地產開發經營業務企業所得稅管理辦法》（國稅發〔2009〕31號）（以下簡稱“新31號”）統一了內、外資房地產開發企業所得稅管理辦法，規范了房地產開發業務企業所得稅核算。這既為中介機構拓展房地產涉稅咨詢、鑒證業務提供了機遇，也對中介機構的專業能力和服務水平提出了更高要求。
內外統一，中介機構需要“內外兼修”
內、外資房地產開發企業在融資、產品開發、銷售等方面存在一定的差異，加之原來內、外資房地產開發企業適用不同的企業所得稅管理方法，企業所得稅政策存在明顯差異，形成了一些中介機構專門為內資企業提供涉稅鑒證，而另一些中介機構專門為外資企業提供涉稅鑒證的局面?，F在所有在中國境內從事房地產開發經營業務的企業適用統一的企業所得稅管理辦法，這就要求中介機構必須“內外兼修”，熟悉內、外資房地產開發企業的經營業務，掌握新的企業所得稅匯算清繳方式。
拿企業所得稅匯算清繳來說，新31號規定，對房地產開發項目取得的預售收入，按規定預計毛利率預征所得稅。開發項目按“棟”確認是否完工，對已完工的開發產品在完工當年確認收入實現并結算毛利差，對完工的開發產品實際毛利額與預計毛利額之間的差額在完工年度進行調整，并入當年應納稅所得額，進行企業所得稅匯算清繳。但因預計毛利大于實際毛利而形成當年虧損，對在以前年度或當年多繳的稅款，則無法退稅，只能用以后年度應納稅所得額彌補虧損，抵減以后年度應繳稅款。
外商投資房地產開發企業多數為項目公司，對于以銷售為目的設立的項目公司，收入實現時間比較集中，后期基本沒有盈利。匯算清繳政策的變化，可能造成項目公司前期按計稅毛利率多繳的稅款無法在以后年度抵補。因此，外商投資企業需要轉變和調整企業所得稅繳納觀念，做好項目稅務規劃和安排。
成本核算對象劃分原則具體化
新31號對于開發產品成本核算對象的劃分，規定了可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則和權益區分原則等六項原則。對于不同業態開發項目并存的綜合性房地產開發項目，合理劃分成本對象十分必要，它是準確反映不同結構類型、不同用途開發產品獲利水平的基礎。
新31號還特別規定，“成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。”這就要房地產開發企業根據開發對象的不同業態及開發、銷售規劃，提前進行財務、稅務規劃，恰當劃分成本對象，并向主管稅務機關備案。
在確定成本核算對象時，中介機構可以為企業提供稅務規劃，幫助企業合理確定成本核算對象。
開發產品成本項目的核算內容越來越細化
新31號對開發產品計稅成本各成本項目的核算內容，遵照行業會計核算的慣例，予以細化明確，特別是對開發間接費的核算內容作了比較清晰的闡述。新31號對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費等六項成本的核算內容作了具體規定，使得房地產開發企業的成本核算得以規范。
期間費用稅務處理的變化對外資企業影響較大。原政策規定，企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入開發項目的總成本費用之中，并在已售面積和未售面積之間進行分攤，開發產品分得的期間費用在售出當期稅前扣除。這樣使得本來按照會計準則規定應計入當期損益的期間費用不能在當期所得稅前扣除，擴大了會計核算與稅務處理之間的差異，使企業當期稅負提高，同時加大了企業財務人員的工作量。新31號規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
開發成本分配方法更具體、客觀
新31號以受益原則和配比原則作為成本分配的基本原則，規定了占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法等四種分配方法，并對每種分配方法的分配方式作了具體描述。對土地成本、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本、借款費用等三項成本的分配方法作了原則規定。
如果開發項目中同時存在不同容積率、不同完工進度的項目，分別按占地面積法和預算造價法對土地成本和其他四項成本（建安成本、基礎設施費、配套設施費、開發間接費）進行分攤，更能反映開發項目的實際成本水平，也為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了方法和依據。
總體上看，房地產開發經營業務企業所得稅管理的很多內容發生了根本變化，房地產開發經營業務企業所得稅核算要求日趨規范。中介機構只有不斷提高專業能力和服務水平，為企業提供增值服務，才能有效拓展房地產涉稅咨詢、鑒證業務。
作者單位：北京金華融稅務師事務所
