摘要財政部2006年頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》，首次將投資用房地產從固定資產、無形資產中分離出來單獨列示，為與國際摘要財政部2006年頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》，首次將投資用房地產從固定資產、無形資產中分離出來單獨列示，為與國際會計準則趨同。采用公允價值計量，可提升并影響企業資產價值，給企業帶來更多有利機遇，有利于企業向國際市場發展。但在推行當中還存在一些問題和難點，這就有待加快建立與完善我國的資本市場、生產資料市場、產權交易市場以及成熟的專業評估市場，來為公允價值的運用奠定基礎。
關鍵詞公允價值計量；投資性房地產；多因素
我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，市場的不斷成熟完善加之最新會計準則公允價值計量方法的引入令一些地區的房地產價格可以更加可靠地計量。由于房地產的現時價值經常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間，這就使得投資用的房地產與一般固定資產、無形資產具有很大差異。假如企業仍將具有投資性質的房地產依據歷史成本入賬，期末以扣除折舊、攤銷及資產減值預備后的金額作為賬面價值，那么就無法在表內體現投資性房地產的增值部分，這樣不能與現代房地產市場價格發展趨同。公允價值計量方法的應用將對企業利潤、凈資產以及房地產稅收制度等方面產生不同程度影響，同時也實現了與國際會計準則的做法接軌。本文將從多因素角度對公允價值計量在投資性房地產中的可行性進行研究分析。
一、公允價值計量方法提出的背景
投資性房地產的提出
投資性房地產是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并預備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。財政部2006年頒布的最新會計準則首次將投資性房地產從固定資產、無形資產中分離出來，并單獨核算和反映，其目的是與自用房地產和作為存貨的房地產加以區別，從而更加清楚地反映企業所持有房地產的構成情況和盈利能力。投資性房地產的后續計量，有成本計量和公允價值計量兩種模式。根據規定，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。因此，當企業存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以采用公允價值模式計量。
房價的大幅波動影響
近年來，隨著我國經濟的高速發展以及工業化和城市化進程的加快，全社會固定資產投資和房地產投資規模總量不斷擴大，加之土地開發成本上升、市場需求擴大、房地產金融的支撐等多種因素的影響，我國房地產的價格出現了普遍上升和波動的局面。
假如企業的不動產價值仍然只能按原賬面價值來反映，會計表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結果，也就不具有相關性和可比性，大大降低了會計信息的質量。
成本計量模式的局限性
投資性房地產成本計量模式下的會計處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”、“投資性房地產減值預備”等科目，這與以前的“固定資產”、“無形資產”的計量仍然沒有太大差別，反應不出新會計準則改革的目的。同時，隨著市場經濟的不斷發展，企業經營業務模式不斷趨向于多樣化，企業對公允價值的內在需求日益增長，實際上有些企業早已經在會計處理中變相地引入公允價值這一概念。在20世紀90年代，某上市公司因股價操縱而震動全國，該公司的股價不斷上漲，原因是該公司對其將要投資用的土地和建筑物等不動產進行了重估，并按評估值進行了調賬，相應調增了資本公積，然后再將該部分資本公積按1：1的比例轉增股本，即每10股送10股。雖然當時該公司受到了證監會的嚴厲處罰，但也反映了中國早期的企業對引入公允價值的強烈愿望。
二、公允價值計量模式在我國推行的有利因素
公允價值反映出投資性房地產隨時間變化的真實價值
公允價值是客觀且動態的計量屬性體系，具體表現為現行成本、現行市價、可變現凈值、未來現金流量的現值等計量屬性，與歷史成本價值的靜態計量相比，更具動態性。投資性房地產不同于其他資產，有一定的非凡性，公允價值的使用使得企業信息更為透明，有利于公司和其他相關利益者在資本市場獲得正確的定價以為投資和再投資打好基礎。新會計準則的會計表中將單列“投資性房產”科目，對于房地產企業的資產進行專門計量，在公允價值模式下不計提折舊或減值預備，而應當以資產負債表日的公允價值計量，轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換日的公允價值大于原賬面價值的，作相反分錄，從產出的角度強調現在和未來的價值量，從而使企業的利潤與凈資產價值更加準確地得到計量與披露。
提高了企業融資能力
在當前的市場下，部分大中型城市房地產存在資本的增值，公允價值的引入將在相當大的程度上提升企業投資性房地產的賬面價值，溢價將在賬面中充分體現。以陸家嘴為首的一些投資性房地產數量龐大的公司，其資產數倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現，這將大幅提升企業價值，銀行等金融機構和企業的借貸交易也會隨之增多，有助于企業提升融資能力，并在一定程度上緩解企業資金鏈緊張的局面。在當前有利的市場環境下，這種新的會計模式會給房地產企業帶來重要發展機遇。
更具有相關性和可靠性
歷史成本計量屬性是在幣值不變這一潛在假設前提下而提出的。但在我國上世紀80年代初至90年代中期，以及2002008年以來我國物價動蕩不定的大環境中，這種計量的缺陷凸顯出來。而相對于歷史成本信息，公允價值信息更多地反映了市場對企業資產或整體價值的評價，可以與“資產負債表”、“利潤表”較好地吻合，更具有相關性和可靠性。因此，新準則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統思維是一次全面挑戰。
避免一些房地產企業操縱利潤
以前，歷史成本原則對于遏制企業惡意操縱利潤，提高企業盈利質量的確起到了一定的作用，但卻已不能適應當今的市場環境。資產計量從歷史成本價值轉為公允價值時，凈利潤的波動會加大，非凡是擁有較多投資性房產的企業，資產總額和凈資產都將大幅上升。為避免一些房地產企業利用新準則操縱利潤，新準則明確規定：將自用房地產或存貨由歷史成本計量轉換為公允價值計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額，直接計入當期損益；公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積，計入所有者權益，不能確認為變更當時的收益，這樣避免了因計量模式的變換來控制利潤的浮動。
與國際會計準則的趨同
國際會計準則規定，在計量企業投資性房地產時要利用公允價值計量。由于國外很多國家已經有比較完善的資本市場、生產資料市場、產權交易市場以及成熟的專業評估市場和技術，為公允價值模式計量的使用奠定了很有利的基礎。我國新會計準則引入的公允價值計量方法雖然不完全具備成熟的市場環境，但將會促進我國不斷加快完善各類市場的建立和專業評估能力的加強，這一點將有利于國內會計準則與國際會計準則的接軌，并且這種趨同將更加方便以后投資者對比國內、國外企業資產的價值做出分析決策，更加有利于我國企業的國際化發展。
三、公允價值計量模式推行過程中的難題
公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性
中國現階段的市場不完善、公允價值不易取得、變化幅度大可能會給會計工作帶來不便，并且原有歷史成本計量仍存在可行性，給推廣新方法帶來不便。由于房地產的價格變化迅速，若要做到及時準確地反映資產的價值，勢必會經常性進行評估，使得投資性房地產公允價值評估成本增加，直接影響企業損益。另外，公允價值究竟應該是多少，不同的評估方式、不同機構的鑒定可能有不同的結果和誤差，對于投資性房地產公允價值的變動差額，新準則要求計入當期損益，這項規定在我國一些地區公允價值不夠公允的情況下，仍然可能為企業進行利潤操縱提供良好的機會。
影響股價的評估
公允價值波動計入當年損益，公司的利潤將會巨幅波動，股價將有巨大波動。即便公允價值僅出現5%左右的小幅波動，意味著損益可能出現成倍的變化。每股收益的極不穩定，使投資性地產股的估值標準面臨挑戰，以前一貫采用的PE市盈率估值法的參考價值大大降低，使分析猜測面臨較大難題。所以，我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之配合。
可能會增加企業的稅收負擔
很多企業并沒有采用公允價值計量方法，主要原因是不少企業認為按這種方法入賬，會大幅提高企業的當期稅收負擔。從稅法遵從收付實現制的角度來分析，所得稅稅負發生的可能性較小，但由于不再對投資性房地產計提折舊和攤銷，還是會相應減少費用攤銷，增加企業的所得稅。目前，房產稅有兩種征收標準：一是按租金收入的12%征收；另一種按投資性房地產原值的80%征收1.2%的房產稅。那么新準則執行后，對于適用第二種征收標準的房地產來說，按原賬面價值征收，則對房產稅沒有影響，但若相應改變按公允價值作為征收依據，影響程度將會大幅上升。那么，對于房地產企業來說，為了避免增加成本，在方法的選擇上也會謹慎，也會對推廣有一定影響。
四、公允價值計量推行的前景
在大中型城市推廣
新會計準則規定，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當滿足：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。對于大部分的大中型城市而言，各類市場已日趨完善。大中型城市由于存在許多性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物和比較成熟的評估機構，使得同一城區、同一位置區域并且可使用狀況相近的土地也可以得到相應評估機構的計量。中國國家統計局統計數字表明，2007年70個大中城市房地產銷售價格上漲7.6%，新建商品住宅價格上漲8.2%，二手住宅價格上漲7.4%；房產租賃價格上漲2.6%。由此可見，大中型城市存在活躍的房地產交易市場和價格披露機制，是推廣的首選對象。目前，全國70個大中型城市的房地產價格可以分別得到可靠計量，下圖為選取的35個城市2008年1月以來房地產價格指數的同比變化。
在上市公司中大力推行
上市公司的各項會計信息需要公允地披露，以供各利益相關者的使用，利用公允價值計量最能準確反映企業資產情況，并且有利于投資者對上市公司中同行業的投資性房地產進行比較分析。投資性房地產賬面價值與公允價值的差異可能給公司帶來巨大的收益和損失，可利用重估凈資產法與市盈率估值相結合的方法進行估價，避免了每股收益變化過來帶來的評估不準確的弊端。
政府所做的努力
一方面，國家為了鼓勵推廣公允價值計量的使用，在2007年發布了《關于執行企業會計準則需要協調的有關所得稅處理問題》，暫定投資性房地產應以公允價值計量導致的收益不計入應納稅所得，這樣免除了一些可行此法企業的后顧之憂。其實，房地產價值增值在使用公允價值計量的起初變化幅度最大，鑒于房地產市場的不斷成熟完善、價格浮動的日趨平緩，使得以后各期變化會相對減弱。另一方面，政府也應下大力量培育更多更專業的評估機構，統一測量口徑，與日趨完善的市場環境相協調，使投資性房地產的價格更加公允有效地反映企業的資產價值情況。
結論
通過上述分析，投資性房地產以公允價值后續計量具有客觀需要和實施的必要性，在政府的政策指導下，在我國大中城市及上市公司中的推行是可行性的。
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