http://www.crifs.org.cn 2008年6月5日 王輝利
【文章摘要】房地產開發投資決策對于企業整體盈利意義重大，房地產開發決策的正確與否直接關系到成本控制和企業財務管理。而由于房地產開發環境負責，存著較大的不確定性，因此規范和提高房地產投資決策的準確性，減低房地產開發風險對企業成本控制意義重大。本文系統分析了房地產開發企業決策不當對成本的影響，并對決策不當產生的原因進行了深入的研究，并在此基礎上進一步提出了如何建立完善成本控制管理的措施和程序。
【關鍵詞】房地產開發企業；投資決策；成本控制
一、房地產開發企業決策不當對成本的影響
當前，我國房地產開發市場的投資環境日趨復雜，潛在著各種風險。稍有不慎，就會決策失誤，給企業帶來巨大的投資風險。在企業管理體系下，風險的存著直接會影響到項目的開發成本。房地產開發企業決策不當對項目成本的影響主要體現在以下幾個方面。
1.經濟形勢變動影響項目開發成本
經濟形勢變動會導致房地產開發商經濟上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。
2.法律政策風險影響項目開發成本
法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售，從而影響到企業項目開發所需的成本費用。如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法，大大增加了房地產項目的開發成本。
3.相關決策人員素質偏低加大開發成本
首先，在我國房地產企業中，從事項目考察，項目測算的人員素質普遍不高，根據這些人員指定的項目企劃進行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項目投資失誤，給企業帶來一定的損失，這些損失都計入企業的開發成本。其次，企業開發決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光，對項目預期不準確，盲目開發盲目建設，造成項目開發后難以出售或在出售后難以得到預期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。
二、房地產開發企業決策不當產生的原因
1.外邊環境變化帶來的投資風險
房地產開發企業外部市場環境經常會出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，主要表現為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
2.開發商主觀投資失誤
房地產開發商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。如有的發展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足，項目運作中難于實現預期的經營業績。
3.由于信息不對稱或不準確對成本預期不準確
由于當前房地產開發企業信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產開發企業所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎上加大了項目的開發成本。
三、完善房地產開發企業決策控制和成本管理的措施
1.降低房地產開發投資風險
（1）進行充分的市場調查分析
風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業的相關部門對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。
（2）采取多樣化組合投資
房地產開發企業可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
（3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
2. 對房地產開發項目進行有效的成本控制
（1）運用保險手段轉嫁風險
通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。
（2）通過非保險手段轉嫁風險
房地產開發企業可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。
（3）直接承擔風險損失的補償責任
如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
3.參考目標成本控制方案進行投資決策
開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究，如果盲目進行投資，則企業的利潤得不到保證，并可能導致企業虧損甚至倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前，要經過反復測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數，則該投資項目可行。如果高于建設成本控制數，則表示未達到利潤的期望值，該項目不可行。通過系統全面的測算，能夠確保企業開發項目的目的性，減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。
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文章來源： 現代商業 （責任編輯： XL）
