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李雅雪
當前，房地產行業在經濟新 常態的大背景之下，已經逐漸進入 到房地產發展調整期中，這在某種 程度上減緩了房地產行業發展的步 伐，也令房地產企業面臨更加復雜 和多變的市場形勢。面對新形勢， 房地產企業應以促進自身的可持續 發展為主線，做好房地產項目市場 預測和風險分析等系列工作，筆者 對房地產企業目前全面預算管理現 狀進行簡要分析，從完善房地產企 業全面預算管理體系，建立有效的 預算監督機制以及健全預算考核激 勵機制等方面著手，對房地產企業 的全面預算管理的優化提出建議。
一、房地產企業全面預算管理 的現狀分析
（一）全面預算管理體系不 完善
在—些管理者和員工的思想觀 念當中，并沒有深入地了解到全面 預算管理的含義，也沒有完全理解 全面預算管理所具有的重要意義。 這些管理者及員工單純的認為全面 預算管理應是由財務部門負責管理 的義務，管理者及員工認為自己只 是在流程中起到了一個配合的作 用，這樣在某種程度上會減少房地 產企業員工參與全面預算管理工作 的熱情。此外，部分房地產企業還 存在著缺乏有效激勵機制和約束機 制等現象，使得部分員工不愿意主 動參加到全面預算管理活動中來， 從而也影響了整體工作開展效果。 換言之，正因為工作人員參與積極 性不高，無法確保財務部門收集到 的數據信息處于準確和客觀狀態， 所計算出來的全面預算方案也就難 免出現偏差，全面預算管理在成 本控制中的作用也就得不到充分發 揮。與此同時，從組織結構上看， 一些房地產企業并未設立專門負責 全面預算管理的科室和崗位，大多 是由財會人員進行管理，預算授權 審批也處于相對集中狀態，實際中 存在的問題很難暴露出來。
（二）全面預算編制合理性 不足
目前，在編制全面預算規劃方 案時，對大部分房地產企業來說， 它更趨向于實現短期經營目標，極 少有房地產企業能從總體戰略發展 目標角度出發有效地編制全面預算 管理方案。這在某種程度上造成了 已制定的預算規劃方案與房地產企 業戰略發展目標脫節，對房地產企 業可持續發展不利。另外，房地產 企業所用編制方法的科學性含量也 需提高。目前階段，絕大部分房地 產企業使用編制全面預算規劃方案 時，使用的方法以固定預算法和增 量預算法為主，方案應用的時間一 般在1-12月份。一般情況下，企 業項目通常分為三個階段。而按照 常規，三至五年為房地產企業項目 通用時間。目前，我國房地產行業 正處在高速發展期，而隨著房價不 斷上漲以及國家宏觀調控政策的出 臺，使得房地產企業面臨著巨大挑 戰。由于開發過程中涉及到大量資 金和資源，因此需要投入較大精力。 對某些大型項目來說，施工時間較 長。采用1-12月份固定時間制定 預算方案不能充分體現全面預算管 理前瞻性。
（三）欠缺有效的預算監督 機制
在當前階段，在房地產企業當 中，通常是由財務部門進行預算編 制規劃方案的。需要明確的是，盡 管財務部門掌握財會專業知識，由 于專業經驗有限的原因，負責財務 的專業人員不能對公司的工作有一 個全面深入的了解。這在某種程度 上造成了財會人員進行成本費用核 算時，所運用的財務處理系統都是 處于標準的狀態，并且由于財務部 門與其他部門交流有限，造成財務 所掌握的房地產企業內部信息不對 稱。此外，還存在著預算管理組織 體系不完善以及執行力度不足等諸 多問題。這些都直接導致了財務預 算方案編制的科學性和合理性受到 嚴重阻礙。具體來看，有些房地產 企業對某些重大項目，在對其監管 上缺乏規范嚴格的審批檢查程序、 預算規劃方案調整有一定隨意性。 這就導致，一旦預算規劃方案的周 期超出預期，一些房地產企業由于 沒有建立起相應的預警機制將導致 企業生產經營陷入進一步惡化。
二、房地產企業全面預算管理 的優化措施
（-）完善全面預算管理體系 完善而有效地建設全面預算管 理組織體系，是房地產企業實施全 面預算管理的重要保證。企業要加 強參與全面預算工作組織領導的意 識，明確各單位進行預算執行單位 職責權限，授權相應單位獲得批準 程序的權利，從而保證全面預算管 理組織工作協調進行。房地產企業 管理者和職工首先應在思想觀念上 進行轉改，高度重視全面預算管理 工作，明確全面預算管理職能效用， 并積極與有關部門合作編制全面預 算規劃方案，為全面預算管理部門 保證數據信息的科學性、客觀性、 準確性以及有效性，并借助全面預 算管理部門的崗位設置進一步提升 全面預算管理水平。房地產企業一 方面應加強內部培訓和宣傳工作， 積極推廣全面預算管理相關內容， 指導全員提高全面預算管理意識、 預算理念、成本效益意識，并積極 配合有關部門做好預算規劃方案。 預算不只是財務部門的事情。通過 構建完善的組織管理體系，建立科 學合理的預算管理制度，一方面可 以提高企業對預算工作重要性認識 程度，強化全員參與意識；另一方 面，也能夠為企業經營決策奠定基 礎，提升企業經濟效益。另一方面 房地產企業應增設以全面預算管理 為主的部門和崗位——預算管理委 員會與預算專職部門，圍繞預算管 理展開工作，前者的職責包括預算 編制、預算實施、預算控制與預算 指導，后者為全面預算規劃方案實 施部門，負責對各部門預算方案實 施情況進行監控。
（二）科學編制全面預算方案 全面預算管理從總體上看是個 系統的過程，各個環節均處于動態 的密切聯系之中。所以，對房地產 企業來說，應根據自身企業的實際 情況，科學地制定全面預算規劃方 案，加強對已有資源的利用率，提 升房地產企業核心競爭力。但目前 我國大多數房地產企業在全面預算 管理中仍存在諸多問題，影響了其 綜合效益水平的提升。為此，在選 擇預算編制方法時，房地產企業可 以運用滾動預算法，提出以五年為 —個周期，結合房地產項目實際情 況，綜合考慮國家政策方針以及市 場供求變化，并將企業戰略發展融 入其中，完善全面預算方案完整性, 促使企業各個部門提前完成經營活 動計劃。同時，完善全面預算規劃 方案的內容，除涉及到房地產企業 日常運營管理和項目各種費用等因 素外，還要融入房地產企業社會責 任感，對外建立良好的房地產企業 形象，密切聯系內外利益關系，規 范指導員工日常行為和提升房地產 企業道德追求，這對實現吸引資本 市場的投資，穩定內部環境和達成 戰略目標等具重要的現實意義。
（三） 建立有效預算監督機制 房地產企業在面對激烈的市場
競爭時，想要取得企業優勢并在市 場上占據有利地位，就必須要加強 企業的全面預算管理，基于科學來 制定全面預算方案，還要加強方案 執行力。只有通過這樣，才能保證 全面預算管理的實施效果，使其作 用得到充分發揮，促進企業健康發 展。同時，提升企業的全面預算管 理水平，能夠幫助房地產企業實現 更多經濟效益。所以，針對房地產 企業來說，應該在其內部設立針對 全面預算管理的監督機制，逐漸完 善全面預算實施監督與分析體系， 依靠會議、報告等形式，實現對全 面預算方案實施進度及結果的監督 與分析，將全面預算規劃方案有效 落實到企業運行當中，實現全面預 算管理效用最大化。
（四） 完善預算考核激勵機制 房地產企業要想提升全面預算
管理水平，除完善全面預算管理體 系，科學制定全面預算方案，建立 有效的預算監督機制外，還要健全 預算考核激勵機制，根據企業實際 運轉情況，注重企業進行全面預算 管理，以組織層結構為基礎，設定 員工績效考核激勵機制時，應與企 業權責利相適應，增強員工的主動
