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劉明艷
一、房地產企業合同之財務管 理的重要性和必要性
(—)房地產企業合同的特點 及現狀
合同是平等主體的自然人、 法人、其他組織之間設立、變更、 終止民事權利義務關系的協議。企 業的一切經營活動都是圍繞著經濟 合同進行，合同作為企業各項經營 活動的核心，貫穿整個企業的經營 活動，是企業運行的主線。目前大 部分房地產開發企業無自己的設 計、建筑施工等開發能力，必須通 過合同形式委托其他單位實施，房 地產開發企業本身的特點決定其簽 訂的合同形式及內容的廣泛性，且 數量眾多，合同金額較大，執行周 期相對較長，國家政策對房地產企 業的影響較大，也就導致合同執行 中風險性較高。
現階段許多房地產企業在對合 同管理的財務管理方面依舊存在著 許多亟待解決的問題，例如目前部 分企業合同管理制度不健全或者根 本未建立管理制度，導致合同管理 局面混亂，財務人員在合同管理各 個環節參與度不高、監管不利、被 動進行財務核算且相關部門也沒有 也沒有重視財務人員參與進來的必 要，因此信息的不對稱，經常導致 財務人員不能很好的把控風險而造 成不必要的損失。因此，企業的財 務部門應尋求各種渠道，主動參與 企業經濟合同的管理，發揮財務管 理在企業管理中的核心作用。
(二)房地產企業合同財務管 理的重要意義
1. 提高企業的風險管理水平、 增強企業的內部控制。合同是企業 對外經營活動的依據，會影響到企 業經營決策、供銷管理，人力資源 管理、資金管理，貫穿于房地產企 業的全周期以及全鏈條，房地產企 業的風險管理離不開合同管理，那 么風險管理的事前預判、事中的控 制監督，事后補救總結，體現在在 合同管理中的發起、訂立、執行等 環節，那么財務部門在合同的訂立 中合作方資質、定價安排、業務安 排、涉稅條款、結算方式、資金額 度等方面進行審核，能夠大大降低 企業的資金風險、法律風險、稅收 風險，以較低的風險管理成本和內 部控制成本帶來較大的管理效益。
2. 合理有效配置資金、提高 資金的使用效率。現金流是企業運 營的血液，對企業的生存發展有著 舉足輕重的作用，房地產企業開發 建設周期較長，需要大量的資金投 入，如何才能既保證資金充足以確 保企業正常生產經營，又能提高資 金的使用效率，是房地產人員面臨 的一個重要課題，這樣就要求財務 人員加強房地產企業的合同管理， 高效、完善、科學的合同管理體系， 能夠幫助企業加強對資金的監管， 將資金管理與企業業務開展緊密結 合，通過對合同內容的精準定位和 識別，提示相關工作人員在銷售合 同設計時縮短款項的結算時間并時 催收應收款項，幫助企業及時回籠 資金，針對供應管理方面嚴格把握 合同的付款節點，并可以結合資金 預算管理，以提高資金的運轉效率, 作出最有利于企業發展的投融資安 排。
3. 理解業務實質，提高財務 核算的準確性。會計核算企業各項 經營活動的一個記錄，企業的經營 活動又是通過對外簽訂的各項經濟 合同來事項，因此良好的合同管理 控制規范，不僅對企業財務管理中 核算經濟業務的準確性、財務報表 的真實性都具有重要意義。同時也 是現階段對財務管理實務工作上多 元化管理的一項重要內容。隨著國 內會計準則不斷與國際接軌，對于
財務人員提出了更高的要求，如目 前收入更強調以風險報酬轉移作為 確認收入的判斷標準，在具體運用 方面也有較大變化，因此財務人員 更需要對合同有更深入更全面的了 解與掌握，需要動態信息獲取的能 力和渠道，才能確保財務核算的準 確性，以便管理者能夠根據準確的 數據指定企業發展戰略及相關針對 性管理。
二、財務人員在合同管理制度 的建設及宣傳方面的作用
（-）參與合同管理制度的建 立和完善
良好的合同管理制度是合同行 為規范運行的根本，是實施合同管 理的依據，指導相關人員的行為， 而房地產企業投資風險較大，因此 從制度層次，企業應該確立合適的 合同管理制度，并配備歸口管理部 門，明確相關部門與人員的職責， 就顯得更為重要。在這個過程中， 財務部有著參與進去的必要性與重 要性，應該積極主動的參與到合同 管理制度的建立與修訂過程中去， 提出專業的財務意見和建議，積極 倡導建立完善的合同管理信息共享 平臺，從合同制定、執行、履行等 合同動態過程中所涉及的相關人員 都可以隨時查閱合同中的條款，可 以全程監督合同，將可能出現的問 題在制度建立中予以考慮，從源頭 上堵塞漏洞，并在實際工作中發現 合同管理制度中存在某些缺陷的 話，主動提議進行修訂與完善。
（二）參與合同管理的培訓與 宣傳
合同管理的培訓與宣傳是合同 行為規范運行的保障，良好的合同 管理制度建立后，財務部應配合相 關部門對于財務相關制度進行積極 的培訓和宣傳，可以根基實際需要 來選擇一些合格或者憂秀的培訓講 師對員工進行合同管理培訓，以提 升企業員工的整體財務風險控制意 識與財務風險防范能力，并建立高 效的溝通體系，加強日常業務過程 中的交流，使各部門相互形成有效 的溝通渠道，使合同各方在發現問 題時，能夠第一時間尋求最佳解決 方案，以避免合約人員因不了解財 務核算要求又無溝通渠道而不能全 面考慮財務風險而訂立合同，導致 合同條款中涉及財務的內容缺乏嚴 謹性。
三、財務對經濟合同管理過程 中的環節控制
（―）合同簽訂
房地產企業屬于高風險與高收 益并存的行業，因此應該更重視企 業的風險管理，而合同簽訂是企業 經濟業務開展的第一步，也是關鍵 的一步，因此財務人員在簽訂環節 就參與進來就顯得尤為重要，財務 應該給出涉及財務的條款的相關意 見與建議，并在合同匯審過程中嚴 格把關，避免由合同條款帶來的財 務風險。對于重大的合同行為，積 極配合相關部門做好風險預測、風 險辨析工作。認真分析要進行的 合同活動可能存在的風險，對于 更好的配置資源及行為提供專業 的意見。
合同簽訂需要特別注意的重點 事項主要包括：
1. 對于合同主體的資格審查， 財務部門應該初步審核對方是否有 資格承攬本項合同，之前是否因為 誠信等問題接受過相關政府部門的 處罰，評定對方財務狀況、履約能 力，是否守信，如雙方首次合作或 者重大合同，在確定要與對方簽定 合同前，一定要認真審查對方的 主體資格以及合同洽談人的資格， 如以下存在合同風險的跡象（1） 企業注冊資本明顯偏低；（2）企 業成立時間太短；（3 ）企業股東 特別是控股股東異常變更；（4） 企業實際控制人不在公示名單。對 于持續合作的單位，要持續關注合 作方的經營情況，可以每年做一個 供應商資格審查，以評估合作企業 是否具有履行經濟合同的能力，在 合作之前進行相關評估，避免因為 合作方的經營風險最后對本公司造 成影響。
2. 合同標的合法性審核，財務 人員需要審核合同中標的數量、質 量、單價等信息是否準確清晰，房 地產企業相關合同涉及相關單位需 要具有從事相關業務的資質，那么 企業需要審核合作主體是否有從事 合同標的事項的權利、資格，加強 事前管理，財務人員可以通過查看 相關部門出具的許可或企業公示系 統等系統查詢。
3. 業務形式的審核，企業實際 要需要達到的目標，可以通過不同 的業務組合實現，而不同的業務組 合對于稅收繳納有著至關重要的影 響，而這種表現在房地產企業表現 更為突出，那么作為房地產企業的 財務人員，在合同簽訂環節如何根 據自己的專業知識，對于怎樣配合 業務組合，為企業管理者提供依據
而最終做出對企業最利的選擇呢， 這就需要財務人員需要研究相關稅 收政策，通過各種業務的不同組合 的經營數據、稅收數據的測算，比 較各種組合形成結果的差異并說明 相關業務組合所涉及的風險，為管 理者提供數據及稅收基礎，爭取通 過有效合法的合同獲取最大空間的 利潤，同時利用合同來維護企業的 利益。如一項銷售行為如果既涉及 服務又涉及貨物的混合銷售行為， 通過測算納稅差異測算，選擇最有 利于企業的合作方式。
4, 對于發票和付款條款的審 核，財務部門應審核合同中對于貨 物、發票、現金流的約定主體是否 一致，付款和發票提供的節點設置 是否合理，是否存在風險，將上述 風險在合同簽訂環節上予以解決， 避免在合同履約過程中，合作方出 現無法開具發票的風險，從而虛 開發票、資質掛靠、變票銷售， 進而給本企業造成不必要的損益 及風險。
經審核同意簽訂的合同，應當 由合同管理部門進行編號并加蓋單 位公章或合同專用章。
（二）合同備案
房地產企業大部分合同執行的 周期相對比較長，那么合同的備案 管理就顯得更為重要，在經濟合同 簽訂后，相關部門應及時將一份合 同或副本送至財務部，加強合同交 底與備案策略。對于執行中又變更 或解除的合同，也應及時將相關補 充協議或解除協議送至財務部門。 財務部門應設置專人專門場所保管 合同，并根據合同的性質進行分類 收藏，隨時做好目錄整理更新，標 注清晰合同的主要條款，如結算標 準及結算周期等，便于對合同執行 情況的追蹤。對于補充協議及變更 協議，做好與原合同的銜接，以確 保在執行過程中按照合同的最新條 款執行。如果過程中涉及保管人員 的變更，應做好檔案的交接工作。
（三） 合同履約
1, 結算管理，房地產企業的合 同大多數涉及金額較大，財務部門 更應加強付款的審核，根據合同條 款審核執行結算業務，如需達到某 種程度才可以支付的款項，需要專 業部門給出的專業意見才可以進行 支付處理，凡未按合同條款履約的， 或驗收未通過的業務，財會部門有 權拒絕付款。同時應嚴密關注合同 的實際履行情況，針對不同合同建 立不同的收益成本核算體系，制定 有效的費用管理控制辦法。按不同 項目建立明細分類賬，做到核算清 晰、準確，并及時將付款、發票 取得情況反饋給業務部門，以便 業務部門了解合同執行的財務進 度，降低未按照合同付款的風險 或付款未能按時取得發票的財務 風險。
2. 賬務處理，財務部門根據 合同條款確認收入，在會計期末應 根據合同的不同性質、判斷是否達 到風險轉移時點，區分是否履行完 畢確認收入或按照完工進度確認收 入，判斷目前財務是否根據合同性 質不同按照合同條款約定及時確認 收入，同時依據權責發生制原則及 配比制原則歸集費用，結轉成本。 并配合各部門積極做好合同款項的 收繳工作。
（四） 合同變更、終止及糾紛
的動態管理
房地產企業簽訂的大部分合同 周期長，政府政策影響大，牽涉面 廣，因此在合同執行過程中，較容 易涉及合同的變更及提前終止或者 產生糾紛，那么財務管理者在重大 合同在執行過程中發生變化或意外 情況，需要根據實際情況進行變更 或提前終止的情況下，全面評估變 更或提前終止對企業帶來的風險以 及財務方面的影響，給與專業的建 議，在充分評估業務、財務、法律 等方面因素后進行變更或終止，并 在簽訂補充協議等資料交與財務部 門備案，財務部門也要根據變更后 的條款評估對賬務處理的影響進行 賬務處理。
如果涉及到重大合同發生意外 情況，需要通過法律來解決問題時, 財會部門應積極能夠及時的提供相 關業務財務資料，配合法務部門積 極爭取對企業有利的解決方面，減 少企業的經濟損失，提高糾紛索賠 意識。使得財務部門對合同的監督 管理貫穿于合同的履行全過程。此 外，企業財務部還應該參與到合同 履行結束后評估工作中去，要讓合 同管理做到系統、有效，有頭有尾。 總結合同簽訂和執行過程中存在的 問題，減少以后簽訂合同出現同樣 的問題。
（五）合同全過程的監督
房地產企業財務部門在合同管 理中的每個階段都需要編制進度計 劃，跟進合同進程，達到有效配置 資金、人員的目的。財務人員應該 設立合同登記臺賬，對于合同的簽 訂情況、執行情況、計算情況進行 一個持續的統計，跟蹤，并及時反
饋給相關管理者及相關業務人員， 便于其掌握合同執行進度，并根據 合同執行進度催收發票或應收款項 等，便于相關人員根據實際情況及 時調整資源周轉及人員安排，通過 財務人員和業務部門的有機配合， 使得合同管理更為高效，工作更為 及時、準確、有效，以保證企業最 大化規避風險，解決糾紛。
房地產業務在當前市場和國 家政策的雙重壓力下，必須要不斷 加強企業的風險管理水平和管理效 率，在這個過程中，財務人員在企 業管理中發揮著越來越重要的作 用，財務管理不僅僅是事后的記錄 和補救，而應該更多的參與到企業 的業務前端，結合目前科技水平的 不斷發展加大對成本控制的實施， 做到財務管理貫徹合同管理的全過 程，降低企業經營風險，提高合同 管理效率，爭取通過有效合法的合 同獲取最大空間的利潤，同時利用 合同來維護企業的利益，發揮財務 管理在合同管理中的重要作用。
作者單位天津聯東金達產業 園投資有限公司
