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案例
A公司（承租方）與某出租方簽訂了五份小型辦公空間的租賃協議。
合同主要條款如下：
請判斷，上述五份租賃合同是否符合短期租賃？
會計準則要點解析
租賃期是指承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間，同時還應包括合理確定承租人將行使續租選擇權的期間和不行使終止租賃選擇權的期間。
在確定租賃期和評估不可撤銷租賃期間時，企業應根據租賃條款約定確定可強制執行合同的期間。如果承租人和出租人雙方均有權在未經另一方許可的情況下終止租賃，且罰款金額不重大，則該租賃不再可強制執行。
承租人應當基于所有相關事實和情況判斷可強制執行合同的期間以及是否存在實質續租、終止等選擇權以合理確定租賃期，如承租人在可行使相關選擇權時預期能為承租人帶來的重大經濟利益、租賃資產對承租人運營的重要程度、與終止租賃相關的成本等。
短期租賃，是指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃。包含購買選擇權的租賃不屬于短期租賃。
如果承租人對某類租賃資產選擇采用短期租賃的簡化處理，則未來對該類資產下所有的短期租賃都應采用簡化處理。
案例分析
合同一
合同一的租賃期為1年加上2年可延長的租賃期間，租賃期第1年，雙方如提前終止租賃需要支付重大的罰金，因此可以合理確定承租人不會行使終止租賃選擇權，否則對承租人而言經濟損失重大。在此情況下，自租賃期開始日起的第1年有強制的權利和義務，是不可撤銷期間。
對于此后2年的延長期，由于雙方均可單方面選擇不續約而無需支付任何罰金，且預計對交易雙方帶來的經濟損失不重大，該租賃不再可強制執行。
因此，合同一的租賃期為1年，該租賃屬于短期租賃。
合同二
合同二無固定到期日，且承租人和出租人都享有終止租賃選擇權，通知期為三個月，雙方行使終止選擇權將承擔的罰款并不重大。當承租人和出租人均有權在不經對方許可的情況下終止租賃且罰款金額不重大時，該租賃不再可強制執行，租賃期應為租賃起始日至雙方可以解除合同的最早時間點。
因此，合同二的租賃期僅為三個月，該租賃屬于短期租賃。
合同三
合同三無固定到期日，但只有承租人有終止選擇權，則租賃期取決于：從承租人角度判斷，其是否可以合理確定不行使終止選擇權，或在多長時間內不行使終止選擇權。
如果承租人可以合理確定其5年內不會行使終止選擇權，則租賃期超過五年，應為長期租賃。如果承租人合理確定其僅在半年內不會行使終止選擇權，則該合同符合短期租賃的條件。
此外，假定承租人在租賃終止后可享有購買選擇權，根據租賃準則第三十條，包含購買選擇權的租賃，即使租賃期不超過12月，也不屬于短期租賃。
合同四
合同四的租賃期限為10年，但只有出租人有權終止租賃，根據準則規定，僅出租人享有終止租賃選擇權的，不可撤銷的租賃期應包括終止租賃選擇權所涵蓋的期間。因此，租賃期等于租賃的合同期限（即 10 年）。合同四不符合短期租賃的條件。
假設2021年3月1日，出租人和承租人針對合同四變更了租賃合約，將租賃期縮短至1年，由于短期租賃是指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃，因此，雖然該租賃變更導致租賃期縮短至1年以內，承租人應當相應調減使用權資產的賬面價值，不得改按短期租賃進行簡化處理或追溯調整。
合同五
合同五無固定到期日，且承租人和出租人都享有終止租賃選擇權，但特別之處在于，合同約定該租賃只能在每年的 12 月 31 日終止。
2021年1月1日（租賃期開始日），基于合同二的分析，當承租人和出租人均有權在不經對方許可的情況下終止租賃且罰款金額不重大時，該租賃不再可強制執行，租賃期為租賃起始日至雙方可以解除合同的最早時間點，即 2021 年 1 月 1 日至2021年12月31日，由于租賃期不超過12個月，因而符合短期租賃的條件。
假設雙方均未在 2021 年 9 月 30 日之前發出終止租約的通知，則最早終止租賃的日期為2022年12月31日。
2021 年 10 月 1 日，由于合同約定該租賃只能在每年的 12 月 31 日終止，不可撤銷的租賃期變更為2021 年 10 月 1 日至2022年12月31日，新的租賃期為 15 個月，超過了12個月，因此將不再符合短期租賃的條件。
其他
考慮
根據準則對短期租賃的豁免要求，如果承租人對某類租賃資產作出了簡化會計處理的選擇，未來該類資產下所有的短期租賃都應采用簡化會計處理。
案例中，A公司如果選擇對房屋建筑物租賃采用短期租賃簡化處理方法，則應將其一貫運用于所有房屋建筑物類別的租賃。
會計準則及相關規定速遞
《企業會計準則第21號——租賃》（2018年修訂）
第十五條 租賃期，是指承租人有權使用租賃資產且不可撤銷的期間。
承租人有續租選擇權，即有權選擇續租該資產，且合理確定將行使該選擇權的，租賃期還應當包含續租選擇權涵蓋的期間。
承租人有終止租賃選擇權，即有權選擇終止租賃該資產，但合理確定將不會行使該選擇權的，租賃期應當包含終止租賃選擇權涵蓋的期間。
發生承租人可控范圍內的重大事件或變化，且影響承租人是否合理確定將行使相應選擇權的，承租人應當對其是否合理確定將行使續租選擇權、購買選擇權或不行使終止租賃選擇權進行重新評估。
第三十條 短期租賃，是指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃。包含購買選擇權的租賃不屬于短期租賃。
第三十四條 按照本準則第三十二條進行簡化處理的短期租賃發生租賃變更或者因租賃變更之外的原因導致租賃期發生變化的，承租人應當將其視為一項新租賃進行會計處理
《企業會計準則第21號——租賃》應用指南（2019年修訂）
……（二）不可撤銷期間
在確定租賃期和評估不可撤銷租賃期間時，企業應根據租賃條款約定確定可強制執行合同的期間。
如果承租人和出租人雙方均有權在未經另一方許可的情況下終止租賃，且罰款金額不重大，則該租賃不再可強制執行。如果只有承租人有權終止租賃，則在確定租賃期時，企業應將該項權利視為承租人可行使的終止租賃選擇權予以考慮。如果只有出租人有權終止租賃，則不可撤銷的租賃期包括終止租賃選擇權所涵蓋的期間。……
《企業會計準則實施問答》——租賃準則
問：某租賃合同變更導致租賃期縮短至1年以內，承租人應當如何進行會計處理？是否允許改按短期租賃進行會計處理并追溯調整？
問：某租賃合同約定，初始租賃期為1年，如有一方撤銷租賃將支付重大罰金，1年期滿后，如經雙方同意租賃期可再延長2年，如有一方不同意將不再續期，沒有罰金且預計對交易雙方帶來的經濟損失不重大。根據上述合同，企業應如何確定租賃期？
問：承租人與出租人簽訂租賃期為1年的租賃合同，能否簡單認定該租賃為短期租賃？
問：租賃期不超過12個月且包含購買選擇權的租賃是否屬于短期租賃？
相關實施問答具體內容請參見財政部官網：http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/sswd/zlzzsswd/
