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成因分析
房地產業屬于受宏觀經濟影響較大 的行業之一，內外部因素的共同影響導 致案例公司具有較大財務風險。
宏觀環境的變化。房地產企業的發 展與整個社會的聯系非常密切，住房問 題就是民生問題。通貨膨脹、城市人口 外流、人口激增等情況，都會對房地產業 產生影響。而且，房地產業上下游行業 眾多。 當其他行業發生變化時，房地產 業也會受到影響，影響企業盈利。所以， 宏觀環境中各種因素都可能會影響案例 公司的經營。
國家政策的影響。我國一直對房地 產業進行實時調控。2014 年出臺救市 政策，降低限購條件。2015年降低二套 房首付比例，央行下調存款準備金率， 對個人購買不足2年的住房對外銷售全 額征收營業稅。2016年房地產限購政策 在北京、無錫等地區相繼出臺。2017年 起，一二線城市持續升級限購政策，同 時，金融監管調控持續加碼，房地產領 域去杠桿趨勢加速。2018 年中央再次 明確“房住不炒”定位，房地產限購政策 持續收緊。
同行業競爭。案例公司所處行業 中，很多大型房地產公司具有較強競爭 力，占據較大市場份額。 比如萬達、萬 科、碧桂園等，口碑良好、產品各有特色， 給案例公司的發展施加巨大壓力。
內部資本結構的影響。案例公司近 5 年資產負債率持續偏高，2018 年資產 負債率約為 73%，2019 年資產負債率超 過78%。如果企業負債過大，可能無法承 擔沉重的借款利息，使企業發生籌資風 險。此外，該公司融資總額的80%都來源 于銀行貸款，籌資方式單一，增加該公司 籌資風險。
項目可行性分析不足，企業獲利能 力弱。房地產項目特點是投資總額大、
■ 馬宏飛/文 資金回收期長，因此，應當謹慎施行，在 投資前進行全方位考察分析，盡量確保 產品銷售良好。企業獲利能力弱，可能 無法獲得足夠資金用于還本付息，使企 業面臨籌資風險。案例公司的營業收入 雖連年快速增長，但是凈利潤表現不佳， 2017 年、2018 年之后持續虧損，表明該 公司獲利能力較弱，財務風險較大。
成本費用管理效果不好，銷售策略 不靈活。案例公司在持續虧損情況下， 近5年管理費用卻持續增長，說明公司并 沒有非常重視成本費用管理。面對市場 環境變化時，缺乏靈活應變的銷售策略， 資金回籠速度慢，大量依靠外部借款維 持企業經營發展，導致該公司面臨較大 財務風險。
企業獲取的凈利潤要先彌補以前虧 損，如何使企業經營扭虧為盈，是企業目 前面臨的最大難題，只有解決經營困境， 才能真正有效防范公司財務風險。
財務風險防范的建議
拓寬籌資渠道，籌資方式多樣化。 案例公司目前籌資渠道主要是預售房 款、銀行貸款，籌資方式較少，容易受國 家宏觀調控的影響。而且，銀行貸款手 續復雜，審查嚴格，并不能成為房地產公 司長期穩定的籌資來源。所以，該公司 應積極拓寬籌資渠道，重視發行股票、合 作開發項目等多樣化籌資方式，不僅有 利于優化企業資本結構，加強公司資金 來源的穩定性，而且有利于企業的持續 發展。
重視資本結構的影響，嚴格控制資 產負債率。案例公司應合理確定權益 資金與債務資金的比重，加強資本結構 管理。應利用自身良好的信譽，發揮財 務杠桿效益，同時，把償債風險控制在公 司承受限度內。當公司財務狀況穩定且 開發規模擴大時，若投資利潤率高于借 款利息率，則可以提高負債比例；若投 資利潤率小于借款利息率，則應降低負 債比率。 同時，關注長短期債務的比例，合理 匹配債務期限。由于房地產項目開發周 期長，所以，適宜采取長期債務為主、短 期債務為輔的負債結構。
關注政策變動，確認最佳融資機 會。我國房地產業起步晚，制度不夠完 善，容易受到利率等相關政策變動影響， 案例公司應重點關注貨幣政策的調整趨 勢。政策變動具有滯后性，這要求案例 公司不僅要關注政策變動，還要預估政 策未來發展趨勢，并采用有效的控制措 施提前預防。
通過對相關政策的持續關注和深入 研究，可幫助案例公司合理預測籌資環 境，根據政策變動及時調整籌資決策和 籌資方式，以此來防范籌資風險。
重視對投資項目的可行性分析。企 業投資應盡量投向期限短、資金回籠快、 能夠帶來資金增量的項目。如果可行性 分析報告不準確、不全面，項目無法獲取 預設的收益，將會對資金回收周期產生 較大影響，從而影響還本付息計劃。
案例公司應加強投資項目的可行性 分析，組建專業的市場調研隊伍，及時分 析房地產市場供需變化趨勢，關注競爭 對手動態，為項目投資獲取重要信息，降 低投資盲目性。財務部門要加強投資資 金預算審核，風險控制部門合理預估風 險，投資管理委員會進行綜合評價后，給 出審核意見，保證投資方案可行。
采用靈活的銷售方法。案例公司可 以采取靈活的銷售方法。在淡季時，可 采取預付金抵房款、贈送物業費等促銷 活動；在旺季時，應放緩銷售節奏，合理 提高價格及利潤率。
彈性銷售模式能幫助公司把握銷售 節奏，減少資金鏈斷裂風險。案例公司 應充分利用品牌影響，創新銷售模式，擴 寬營銷渠道。項目開發前，做好市場調 研及產品定位，明確消費對象及需求。 銷售時，做好宣傳，運用多種創新模式和 手段開展銷售。 以此降低空置率，減少 資金占用，加快資金周轉，縮短投資回收 期，降低銷售風險。 同時，建立完善的售后服務系統，使 客戶放心消費。
制定有效的成本費用管理方案。案 例公司在營運過程中成本使用效率低， 管理費用持續居高不下，主要是因為企 業管理不當，應該把每項成本落實到人， 做好監督，做到權責分明，權力相互制 約。同時，將管理費用增長幅度與收益 增長幅度掛鉤，大力壓減無效費用，避免 成本浪費，提高物資使用效率。
提升產品競爭力。案例公司要提升 產品核心競爭力，應結合自身經驗優勢、 開發地現有資源和當前市場需求，打造 出有特色的房地產項目，避免同質化競 爭。此外，房地產業區域性很強，市場的 土地供應量有限，案例公司應積極尋求 與其他大型房企合作機會，共同開發，分 散投資風險，共享投資收益，提高產品競 爭力。
同時，案例公司可以與設計單位、 廣告單位、物業單位等合作，增強公司 核心競爭力。應對產品策略做出全方位 調整，尋求適合本單位的特色產品模式， 努力把客戶發展為長期用戶，不斷提升 客戶對公司及產品的滿意度和忠誠度。 在逐步打造具有代表性的產品與服務 過程中，提升利潤增長點和產品的市場 競爭力。
加強財務風險管理意識。案例公司 可以定期開展有關財務風險防范的教育 活動，并制定相應考核機制，培養員工的 風險意識。
財務風險貫穿于生產經營的每一環 節，需要各個部門的員工全力支持與配 合 。公司要確保所有員工都了解公司 的財務管理目標，讓員工明確自身崗位 的財務風險防范要求，便于更好地開展 財務風險防范工作。
同時，要意識到獲取投資項目的收 益就必須承擔相應的風險，管理層要對 公司的重要投資決策進行合理評估，理 性選擇，合理權衡。
（作者單位：北京北控城市發展集團 有限公司）
馬宏飛/文
