編者按：自十六屆三中全會第一次提出開征物業稅以來，經過各方面的研究討論，對物業稅的一些模糊認識和說法逐漸澄清。所謂開征物業稅，最核心的部分是將目前我國對房地產征收的一些稅種，統一為一個稅種。物業稅的納稅人、征稅對象、計稅依據以及稅率等稅制要素應根據市場經濟的要求重新確定。本文對物業稅開征的幾個重要問題提出了看法。
關于物業稅幾個稅制要素的確定
納稅人
與現行的對房地產保有環節征收的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅的納稅人相比，物業稅的納稅人范圍將規范和擴大。所謂規范，是指將內資企業和外資企業的納稅人統一在一個稅法之中。按照舊稅制，內資和外資分別適用兩套稅制。規范納稅人將使公平稅負的原則在物業稅中得到體現。所謂物業稅納稅人的范圍擴大，是指現行房地產稅只是對城鎮的經營性房地產征稅，對于居民的住宅房地產沒有征收保有環節的房地產稅，物業稅將超過一定標準的居民住宅征稅，這就大大擴大了征稅的納稅人范圍。當然，對居民住宅征收物業稅可能要有一個過程，不可能一蹴而就。目前，對經營性房地產如何征收物業稅的方案和操作技術準備，從認識上相對比較統一，開征的基礎準備初步成型。對居民住宅如何開征物業稅，還有許多問題需要進一步研究，認識上也不很統一，可能需要更長的時間進行探討。
征稅對象
籠統地講，物業稅的征稅對象是土地和房產。在國際上，有些國家是將土地和房產統一作為征稅對象進行計征；有的國家是將土地和房產分開作為征稅對象，分開計征。我國對內資企業征收房地產的現行稅制就是將土地和房產分開作為征稅對象、分開計征的。新的物業稅應該將土地和房產統一作為征稅對象，對于一些特殊情況，不排除將土地或者房產分開來作為征稅對象計算征稅。
計稅依據
現行保有環節房地產稅的計稅依據是按照土地面積和房產原值扣除一定比例后的價值，與市場價值基本脫離。物業稅的計稅依據將以市場價值為基礎，按照評估價值計稅。
稅率
對于經營性房地產和居民住宅房地產要分開確定稅率。經營性房地產的稅收負擔要考慮與舊稅制下經營單位的稅收負擔相銜接，可以在稅收負擔基本不變或者略低于原稅收負擔兩者中進行選擇。因為在計稅依據由面積改變為市場評估價值后，最大的可能性是隨著房地產市場價格的走高，計稅依據的評估值也會隨之提高，稅收負擔有逐步提高的可能。當然，如果選擇維持納稅人稅收負擔基本不變的政策，也可以在稅基提高的同時，做出降低稅率的調整。對居民住宅房地產可以設置免征額，只對超過免征額的部分征稅。稅率要根據財政支出需要和納稅人的負擔能力，進行綜合考慮。
開征物業稅的步驟
開征物業稅主要受到如下因素的制約：一是我國目前沒有全面地建立起完整的房地產登記和信息系統，以及隸屬于政府系列直接管理的房地產評估系統；二是對非生產、經營性的居民房地產的分布狀況研究不夠，各階層居民的收入狀況以及對房地產稅的納稅能力沒有研究；三是稅收的征收管理能力正在提高的過程中，政府各個部門的信息系統還沒有完全實現信息共享，國稅征管信息系統與地稅征管信息系統還處于自成體系，相互不銜接的狀態；四是納稅人的納稅意識還十分淡薄，稅收法制環境還不完善；五是我國還沒有建立起全面有效地控制稅源的體制和機制，欠繳稅款的追討和罰則的執行都缺乏有效的手段。因此，在上述因素的制約下，物業稅的開征可以采取分階段、分步驟推進的辦法；而物業稅的完善將是一個比較長的歷史過程。這個過程大體可以分為三步走，或者稱作三個階段，建議各階段內容和大致的時間表如右圖所示。
物業稅的評估和征收管理機構
新的物業稅評估和征收機構主要涉及兩個問題:物業稅的評估由哪個機構負責？物業稅的具體征收管理由哪個機構負責？比較共識的意見是征收管理機構由地方稅務局負責，物業稅的評估機構如何設立存在不同意見。
物業稅的重大改革之一是將房地產稅的計稅依據，由房地產的原值改為市場的評估價值，這項改革就帶來由哪個機構進行評估房地產價值（也就是確立物業稅計稅依據）的問題。可供選擇的評估機構包括：稅務機構；社會中介機構；國土資源和房地產管理機構；財政機構。筆者認為，根據我國目前的現實，傾向于兩種選擇：一是在國土資源和房地產管理機構設置專門負責房地產評估機構；二是在地方稅務局成立專門的房地產評估機構。
第一種選擇的特點是，房地產評估機構與物業稅的征收機構分設，屬于政府兩個不同機構的內設單位。房地產評估機構主要負責房地產登記、信息的收集、檔案的管理，向稅務機關提供完整和全面的房地產信息；同時對房地產的市場價值進行評估，并及時將評估結果傳遞給稅務機關。這種選擇的優點是：物業稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，將評估機構設立在該部門，可以充分利用現有資料，有利于降低評估成本；另外，不動產評估是一項專業性很強的工作，房屋國土管理部門在這一領域的技術基礎要強于其他部門。
第二種選擇的特點是：物業稅的征收管理實行評估與征管雙重機構體制，統一由省級地方稅務機構負責領導。成立專門的物業稅評估機構，并在所轄區域內按照物業稅的稅源分布情況設置若干個評估分支機構，這些分支機構可與按照行政區域設置的市縣稅務機構相一致。物業稅的征收由地稅部門中的基層征管機構負責。國土資源和房屋管理部門將房地產登記資料信息提供給稅務機構中的評估機構，物業稅評估機構向地方基層稅務所提供征收物業稅的房地產評估結果，即征稅的計稅依據，由稅務機構發單通知納稅人。其優點是地方稅務機構可以直接控制物業稅的稅基。（作者系國務院發展研究中心研究員）
