文 ／ 杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 王大為
現(xiàn)金是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，是企業(yè)所有資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，企業(yè)持有現(xiàn)金是為了滿足交易性需要，現(xiàn)金流是企業(yè)生存發(fā)展的基本條件。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，產(chǎn)品開發(fā)周期一般在一年以上，開發(fā)需投入的資金數(shù)額巨大，擁有良好的現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)尤其重要。因此，通過現(xiàn)金預(yù)算管理好企業(yè)現(xiàn)金流是十分必要的。
現(xiàn)金流預(yù)算是企業(yè)對(duì)預(yù)算期內(nèi)的現(xiàn)金流入與流出及余額所作的詳細(xì)預(yù)測(cè)?，F(xiàn)金流預(yù)算著眼于公司資金的運(yùn)用，指導(dǎo)公司的籌資策略，合理安排公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流預(yù)算是注重資產(chǎn)的盈利性和流動(dòng)性、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的成本和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系處理；通過對(duì)現(xiàn)金持有量的安排，既可以使企業(yè)保持較高的盈利水平，又可以使企業(yè)保持一定的流動(dòng)性。
杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是杭州老牌房地產(chǎn)企業(yè)，擁有資產(chǎn)總額10多億元，有4個(gè)全資子公司、6個(gè)參股和控股企業(yè)，企業(yè)資金需求規(guī)模大，從２００5年開始嘗試現(xiàn)金流預(yù)算管理,取得了明顯效果。實(shí)施現(xiàn)金流預(yù)算管理的主要內(nèi)容：
1.根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)算管理要求成立了組織機(jī)構(gòu)，并分解落實(shí)到各級(jí)單位、部門、項(xiàng)目管理單元。加強(qiáng)技術(shù)、成本費(fèi)用、資金、人員管理，做到人人心里有指標(biāo)，在資金使用上變花完算為算著花。
2.根據(jù)編制現(xiàn)金流預(yù)算的需要，編制現(xiàn)金流基礎(chǔ)表。采用現(xiàn)金收支法編制現(xiàn)金流預(yù)算，對(duì)預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出分別進(jìn)行列示。列示的主要內(nèi)容為：預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收入總額、預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金支出總額，以及對(duì)現(xiàn)金不足或多余確定之后的處理。
預(yù)算期現(xiàn)金收入包括：房地產(chǎn)銷售收入，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)收入,銀行貸款等融資收入,還有一少部分的其他收入。所有收入項(xiàng)目時(shí)間均要準(zhǔn)確到月。
預(yù)算期現(xiàn)金支出主要包括：各房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)支出，具體為土地款的支付、設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)工程費(fèi)等；采購原材料、支付管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用，支付稅金以及用于固定資產(chǎn)購建的費(fèi)用等。所有支出項(xiàng)目時(shí)間均要準(zhǔn)確到月。
3.根據(jù)現(xiàn)金余額表，編制切實(shí)可行的預(yù)算。根據(jù)現(xiàn)金流基礎(chǔ)表，通過對(duì)企業(yè)的期初現(xiàn)金存量，現(xiàn)金收入及現(xiàn)金支出總額的預(yù)測(cè)，推算出預(yù)算期各期現(xiàn)金結(jié)余情況。在此基礎(chǔ)上與二級(jí)單位負(fù)責(zé)人等進(jìn)行協(xié)調(diào)各級(jí)預(yù)算，形成最終預(yù)算并審批通過。這一階段如果一次協(xié)調(diào)不夠，還可以將協(xié)調(diào)后形成的預(yù)算方案下發(fā)到各子公司和二級(jí)單位進(jìn)行再平衡，并上報(bào)再協(xié)調(diào)，直到各方的目標(biāo)達(dá)到一致為止。
公司實(shí)施現(xiàn)金流預(yù)算管理雖然時(shí)間不是很長(zhǎng)，但已基本上達(dá)到了主要目的。
1.初步實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的流動(dòng)性，有效評(píng)估和控制風(fēng)險(xiǎn)；保持了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，滿足了支付的各項(xiàng)需求。各項(xiàng)應(yīng)收賬款的回收速度加快，各項(xiàng)資金得到最大限度的利用，發(fā)揮了各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。此外，防止資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，規(guī)避各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)現(xiàn)金實(shí)施預(yù)算管理后，公司能夠較長(zhǎng)期地對(duì)融資工作進(jìn)行規(guī)劃和提前準(zhǔn)備，按計(jì)劃貸款和歸還貸款，確保資金不斷鏈。
2.初步實(shí)現(xiàn)了低成本融資，優(yōu)化現(xiàn)金資源的利用。在現(xiàn)金流預(yù)算的指導(dǎo)下，合理運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿，能使企業(yè)具備時(shí)間以較低成本按時(shí)獲得充足的借款，及時(shí)決定短期盈余現(xiàn)金的最佳用途，避免現(xiàn)金閑置于存款賬戶，通過現(xiàn)金的有效利用減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。從而保證了公司房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)性支出的需要，特別是在土地競(jìng)投的關(guān)鍵時(shí)刻，確保了巨額資金的需要，為企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)中的成功準(zhǔn)備了物質(zhì)基礎(chǔ)。
3.為管理好現(xiàn)金流動(dòng)并提供管理信息。通過預(yù)算管理方法，定期分析、監(jiān)控已收回和支出的現(xiàn)金，控制銀行賬戶和現(xiàn)金余額，改進(jìn)了企業(yè)的財(cái)務(wù)控制、成本控制和資本預(yù)算。對(duì)執(zhí)行預(yù)算發(fā)生的偏差，能及時(shí)查出原因并予以糾正。
