第一章 總則
第一條為了規范土地增值稅清算鑒證業務，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規定，制定本準則。
第二條本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業務。
第三條納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
第四條在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業務環境。業務環境包括：業務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環境的相關特征，以及可能對鑒證業務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。
第五條承接土地增值稅清算鑒證業務，應當具備下列條件：
（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。
（二）稅務師事務所符合獨立性和專業勝任能力等相關專業知識和職業道德規范的要求。
（三）稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據以支持其結論并出具書面鑒證報告。
（四）與委托人協商簽訂涉稅鑒證業務約定書。
第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據及信息。具體包括：企業會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。
第七條稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八條稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以職業懷疑態度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關證據以及得出的結論作出記錄。
在確定證據收集的性質、時間和范圍時，應當體現重要性原則，評估鑒證業務風險以及可獲取證據的數量和質量。
第九條稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。
第十條稅務師事務所按照本準則的規定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。
第十一條稅務師事務所執行土地增值稅清算鑒證業務，應當遵守本準則。
第二章 一般規定
第十二條稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。
（二）項目竣工決算報表和有關賬簿。
（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。
（五）項目工程建設合同及其價款結算單。
（六）商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。
（八）轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。
（九）轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。
（十）與土地增值稅清算有關的其他證明資料。
第十三條稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對下列事項充分關注：
（一）明確清算項目及其范圍。
（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
（四）正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項目的起止日期。
第十四條納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規定審核收入總額。
第十五條納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規定審核扣除項目的金額。
第十六條稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規定外，可以終止鑒證：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。
（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由，經稅務師事務所與委托人溝通，溝通無效的。
第十七條納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執行鑒證業務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業務約定書：
（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。
（二）依法組成的清算組織。
（三）法律、行政法規規定的其他組織和個人。
第三章 清算項目收入的審核
第十八條土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：
（一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。
（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。
（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協議及執行情況。
（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規定以及不同稅種在收入確認上的差異。
（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。
（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。
第十九條本準則所稱清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產）并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第二十條稅務師事務所應當按照稅法及有關規定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。
第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。
對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
第二十二條有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規定接受委托執行鑒證業務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格，以確認轉讓房地產的收入。
第二十三條納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：
（一）按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。
（二）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。
（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。
第二十四條收入實現時間的確定，按國家稅務總局有關規定執行。
第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：
（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
第二十六條必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：
（一）審核企業按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。
（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。
（三）審核企業對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理。
（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。
（五）審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。
（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅。
（七）審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。
（八）審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅。
（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。
（十）審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。
第四章扣除項目的審核第二十七條稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定的范圍。審核的內容具體包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（三）房地產開發費用。
（四）與轉讓房地產有關的稅金。
（五）國家規定的其他扣除項目。
第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：
（一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。
（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。
（三）審核相關合同、協議和項目預（概）算資料，并了解其執行情況，審核成本、費用支出項目。
（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。
（五）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用。
（六）必要時，利用專家審核扣除項目。
第二十九條審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定，并確認扣除項目的具體金額：
（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。
（三）審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。
如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積。
（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。
第三十條取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：
（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（二）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。
（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。
（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。
（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。
第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：
（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。
（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。
（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除。
第三十二條前期工程費的審核，應當包括下列內容：
（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。
（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除。
第三十三條建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：
（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：
1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；
2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；
3.審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
（二）自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。
第三十四條基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：
（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。
（二）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。
（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。
（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。
（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。
（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。
（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。
第三十五條開發間接費用的審核，應當包括下列內容：
（一）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。
（二）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（三）審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。
（四）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（五）審核是否將期間費用記入開發間接費用。
（六）審核有無預提的開發間接費用。
（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。
（八）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。
第三十六條房地產開發費用的審核，應當包括下列內容：
（一）審核應據實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除據實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。
（二）利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除；開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：
1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；
2.如果有多個開發項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；
3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定；
4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
第三十七條與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。
對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。
第三十八條國家規定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：
（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。
（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。
（三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。
（四）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。
第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。
第五章應納稅額的審核第四十條稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：
（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。
（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。
1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；
2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；
3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。
（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。
（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。
第六章鑒證報告的出具第四十一條本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關法律、法規、規章及其他有關規定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。
第四十二條鑒證報告的基本內容應當包括：
（一）標題。鑒證報告的標題應當統一規范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”。
（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。
（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據等。
（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容：
1.簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性；
2.簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性；
3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。
（五）鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。
（六）鑒證報告的要素還應當包括：
1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章；
2.載明稅務師事務所的名稱和地址，并加蓋稅務師事務所公章；
3.注明報告日期；
4.注明鑒證報告的使用人；
5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關的審核表及有關資料。
第四十三條稅務師事務所經過審核鑒證，應當根據鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：
（一）無保留意見的鑒證報告。
（二）保留意見的鑒證報告。
（三）無法表明意見的鑒證報告。
（四）否定意見的鑒證報告。
上述鑒證報告應當附有《企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》。
第四十四條稅務師事務所經過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：
