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精裝房，但考慮本區域客戶特點及區 域限價因素，精裝成本較高難以在售 價中消化，且會提高單套售價，客戶 接受度會降低，因此決定毛坯銷售。 A項目周圍競品定價情況：緊挨 項目的C競品均價約12500元，離 項目7-10公里的D、E項目均價約 23000元。 根據調研及對市場分析，結合區 域限價因素，確定A項目單方均價定 價。 表1 對標項目產品基本情況
A房地產項目占地面積11.07萬 平方米，地上規劃總建面19.40萬平 方米，規劃有住宅、商業及配套幼兒園； 目前已完成工程設計規劃，開始組織 后續施工及銷售計劃，本文從項目區 位、市場分析、下面對項目整體盈利 情況進行分析匯報。因涉及商業機密， 本文對相關信息數據進行保密、省略 處理。 一、項目區位及客戶市場分析 A項目所處東麗區，是天津市環 城四區之一，地處津濱發展主軸，是 天津市中心城區和濱海新區的重要功 能區，工業發達、市場繁榮、交通便利； 本項目位于東麗區B示范鎮，區位優 勢明顯，項目南側為成熟居住區，西 南側為商業廣場，東側為小學和中學， 北側和西側為規劃用地。 B示范鎮的居民住宅主要規劃為 城市還遷房，社區工程品質及物業管 理相對較差，雖然整個片區的整體消 費水平不高，但也存在一部分本地客 戶有著強烈的居住改善欲望，希望能 居住面積更大、物業品質和環境更好
的房子，同時也并不愿意離開這個生 活多年的地區，而在本項目及競品項 目之前，本地尚未有品質較高的商品 房入市，這正好是市場的空白。 二、銷售定價策略 根據A項目土地成本、建筑成本、 財務成本、營銷費用、管理費用測算 分析，計算出A項目單方保本售價為， 包括高層、洋房以及配套商業。 根據公司產品線，可做毛坯房和
按競品距 離劃分 對標項目 產品 戶型面積 單價 總價 入市時 間 一級競品 C 洋房 94、110、 127㎡三室 13000 117-170萬 2019年7 月小高層 94、127㎡三 室 11800 107-156萬
參考項目
D
洋房 130㎡三室 26000元/㎡ 351萬 2018年10 月 小高層 85-100㎡兩 室，120㎡三 室； 22000元/㎡ 185-264萬 2018年10 月 E 洋房 90、115㎡三 室 25000元/㎡ 225-288萬 2015年6 月 高層 80㎡兩室， 120㎡三室 22000元/㎡ 176-264萬 2015年6單（如房企前10強或前20強）中才 能辦理開發貸，針對A項目，目前可 以辦理開發貸的銀行較少，因此應通 過多渠道尋求金融合作。 （二）個人按揭貸款 天津地區目前的個人貸款業務較 為寬松，各行均在發展此業務，額度 較多的銀行主要集中在中、農、工、建、 郵儲五大國有銀行及以招商、中信、 興業、浦發為代表的股份制銀行，另 外還有些天津農商、濱海農商等當地 銀行。天津地區個貸政策主要有以下 幾點。 1.利率：首套基準利率上浮5% 為4.9X（1+5%）=5.145%， 第 二 套利率上浮10%為4.9X（1+10%） =5.39%。 2.首付比例：付款是房屋購買時 的第一筆預付款，一般情況下數額應 當在總房價的30%以上，一般購買首 套房的，有以下兩種情況的首付比例： 第一首次使用公積金貸款的，對購買 首套住房且套型建筑面積在90平方米 以下或按規定購買經濟適用住房的家 庭，首付款比例不低于20%;對購買 首套住房且套型建筑面積在90平方米 以上的家庭，首付款比例不低于30%， 并且公積金貸款必須連續繳存12個月 以上并且貸款時還在連續繳存著。使 用銀行商貸的話，最低首付比例為總 房款的30%。貸款購買二套房的情況 下，貸款首付款比例不得低于60%， 貸款利率不得低于基準利率的1.1倍; 對貸款購買第三套及以上住房的，銀 行基本上不給予申請。 3.按揭回款速度：按照正常情況， 在客戶簽約并提供齊全資料后，各銀 行從接件到審批放款時間約為10-15 天，從四季度到年底，各行的放款額
度和速度一般都會收緊，所以應加快 推盤速度。 五、天津市購房政策分析 對在本市有1套及以上住房的非 本市戶籍居民家庭、有2套及以上住 房的本市戶籍居民家庭、有1套及以 上住房的成年單身人士，暫停在本市 （濱海新區除外）再次購買新建住房和 二手房。 非本市戶籍居民家庭在本市范圍 內購房，需提供在本市3年內連繳2 年以上社會保險或個人所得稅證明。 補繳的社會保險或個人所得稅證明不 得作為購房有效憑證。 六、稅務政策分析 （一）增值稅政策分析 從2016年全面實施“營改增”開 始，為了響應國家的對企業減稅降費 的號召，房地產行業增值稅率已經歷 了從11%到10%又到9%兩次降幅， 這直接惠及企業及老百姓，對這個行 業的穩定發展也是大有益處；同時因 房地產行業一般采取的是預售制，預 售后的幾年內才能完工具備交付及收 入確認條件，這和一般工業企業差別 較大，體現在以下方面。 房地產預售回款即需要預交增值 稅，目前預繳稅率是3%，這個稅率是 固定稅率，不因企業、項目差別而有 所調整。 當房地產項目完工確認收入時， 會按照正常的銷項稅、進項稅計算應 交增值稅，然后扣減之前預交的增值 稅，再補交增值稅，但是，若之前預 交的增值稅金額較大，會出現預交無 法全額扣減的情況，增值稅目前也沒 有可退稅的政策，這是企業可能會出
三、產品規劃方案 A項目地塊容積率為1.5，屬于 較低容積率項目，結合周圍市場情況， 更適合做改善類產品，所以目前規劃 產品主要為洋房產品，此類產品能與 周圍大量還遷房形成差異化對比，在 品質和售價方面都應該有所提升。 在交付標準方面，目前市場上分 毛坯交付和精裝交付兩種方式，精裝 交付也分兩種商業模式，一種是房屋 銷售合同即明確為精裝修房屋，精裝 修的成本納入房屋銷售收入和對應成 本，另一種模式為，開發商引入第三 方精裝修公司，由客戶與第三方協商 簽訂精裝修合同，精裝修的收入及成 本單獨核算，并不納入房屋銷售價格 中，如果選擇需考慮周圍客戶消費喜 好、政府限價因素、稅務政策等，因 A項目所在地政府限價因素，房屋價 格無法根據市場調整，所以不宜開發 精裝修房屋，暫不考慮精裝修設計。 四、天津市金融政策分析 （一）房企開發貸政策 國家多次重申“房子是用來住 的，不是用來炒的” ，為了進一步規 范房地產市場的發展，國家對房地產 行業的監管力度不斷加大，金融環境 也越來越緊縮，各金融機構對房地產 開發貸的準入門檻也越來越嚴格，在 “四三二”原則（四證齊全：土地證、 建設用地規劃許可證、建設工程規劃 許可證、建筑工程施工許可證；自有 資金達項目總投資30%以上；公司資 質達到二級資質及以上）的基礎上， 金融機構不斷加碼：或表示開發貸的 總額度不得增加，只能在原有額度內 變化，或在指定的符合放款條件的名現的潛在虧損。 A項目住宅因限價及區域市場價， 預計銷售價格偏低，經測算，項目住 宅整體的應交增值稅會低于預交增值 稅；另外公司還有4萬平商業產品可 售，這部分物業的不受限價政策影響， 預計會實現較高的銷售價格，住宅和 商業同屬一個法人公司，增值稅可進 行合并繳納，綜合分析，與預交增值 稅基本持平。 （二）住宅契稅稅率 目前天津市關于客戶購買住宅的 契稅政策主要有：首次購房，90平米 及以下契稅1%，90平以上1.5%；二 套購房，90平及以下契稅1%，90平 以上契稅2%；三套（目前濱海新區可 購三套），契稅3%。 界定客戶是幾套購買，完全是根 據官方系統中客戶情況確定，開發商 無法左右決定，但是開發商可以利用 以上政策提前規劃產品類型，尤其是 對于定位剛需客戶的90平米左右戶 型，稍微進行些規劃，將面積盡量降 低到90平米以下，可為客戶節省稅金 支出為總價的0.5%或者1%，這也是 項目產品的溢價空間。 （三）土地增值稅政策分析 2019年土地增值稅關于預繳率有
了較大變動，之前政策是：按照不含 稅銷售單價（2萬以下，2-3萬，3萬 以上）確定為2%、3%、5%三檔稅 率，根據《國家稅務總局天津市稅務 局關于土地增值稅征管有關事項的公 告 2019年第13號》，現改為按照不 同區縣、不同物業類型確定不同的預 交稅率：按照普通住宅、非普通住宅、 其他物業類型分三檔稅率，若項目在 市內六區則分別為2%、3%、4%，若 項目位于市內六區之外，則為3%、4%、 5%，此新政從2019年8月開始實行， 對于本項目住宅產品沒有影響，前后 執行政策均為2%；對商業產品影響 較大，從原來的2%調整到4%，對公 司的影響主要是預交土地增值稅增加， 導致現金流提前支出，從項目清算口 徑計算，商業地塊的稅負率還是高于 4%的，不會造后續退稅手續。 因住宅地塊和商業地塊是分別 立項，根據《天津市地方稅務局公告 2016年第24號》第五條，按照立項 進行土地增值稅清算，經測算，住宅 地塊增值率小于20%，無土地增值稅， 預繳部分需申請退稅；商業地塊會產 生補交土地增值稅的情況。 根據《天津市地方稅務局公告 2016年第25號》第二條，精裝修成
本在符合規定的條件下可以扣除并準 予加計扣除，住宅產品因政府限價， 售價無法突破，所以暫不考慮精裝修； 商業產品會根據前期規劃、客戶定制 化設計適當增加精裝修部分（比如中 央空調等），以享受稅務政策優惠。 （四）企業所得稅預交政策 根據《天津市地方稅務局公告 2017年第1號》，對我市房地產開發 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利 率暫按下列規定進行確定：（1）開發 非經濟適用房項目的，暫按20%確定。 （2）符合經濟適用房、限價房和危改 房條件的，暫按3%確定。 A項目住宅屬于一般商品房，需 按20%毛利率預交企業所得稅，按照 目前預測情況，此毛利率要高于項目 實際毛利率，存在后續溝通退稅的情 況。 綜上所述，房地產項目盈利狀況 主要受到項目區位、客戶市場、政策 環境、稅率等多方面因素影響，其中， 政府限價政策對房地產項目銷售影響 很大，另外稅務政策和金融政策對項 目最終的銷售和現金流也會產生較大 影響。 作者單位 天津實地房地 產開發有限公司
