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 本文作者：朱冬
筆者在日常工作中發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱房企)為了融資需要，將自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記到該房企名下，然后辦理抵押貸款，在解除抵押后再對(duì)外銷售。此類業(yè)務(wù)中存在涉稅問(wèn)題，需要對(duì)三個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行界定。

計(jì)算土地增值稅需要界定是銷售新建房還是轉(zhuǎn)讓舊房
房企銷售已辦自有產(chǎn)權(quán)證不動(dòng)產(chǎn)需要繳納土地增值稅，但是應(yīng)當(dāng)按照銷售舊房繳納還是按照銷售新建房繳納，目前存在爭(zhēng)議。房企銷售新建房與舊房繳納土地增值稅的計(jì)算方法不同，稅額也可能存在較大差異，一旦被界定為銷售舊房，則不得享受取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)合計(jì)20%的加計(jì)扣除。因此，確定這種情形是銷售舊房還是新建房，對(duì)于計(jì)算土地增值稅至關(guān)重要。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第七條規(guī)定，新建房指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。目前，全國(guó)各地具體規(guī)定不盡相同，以江蘇為例，《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào))第六條規(guī)定，房企建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。即房企建造的商品房如果未列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)，一般會(huì)被界定為新建房。而以廣西為例，《廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（桂財(cái)財(cái)稅字〔1995〕28號(hào)）規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢。這段時(shí)間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。因此，我們需要結(jié)合各地具體規(guī)定，才能準(zhǔn)確界定新建房與舊房，并據(jù)此按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。
計(jì)算增值稅需要界定是轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)還是銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
目前，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)(包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn))，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）
的規(guī)定繳納增值稅。而對(duì)于房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定繳納增值稅。上述兩種情形主要區(qū)別是計(jì)算增值稅時(shí)是否允許扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款等內(nèi)容。對(duì)于這種銷售為融資而辦證的商品房，房企應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，界定其銷售的是自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目還是以某種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，然后再按規(guī)定辦理相關(guān)稅收事宜。
筆者認(rèn)為，可以將計(jì)算土地增值稅時(shí)界定為舊房還是新建房與計(jì)算增值稅時(shí)界定為取得的不動(dòng)產(chǎn)還是自行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)考慮，兩者保持一致更合理。
計(jì)算房產(chǎn)稅需要界定是否已使用該商品房
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
因此，對(duì)為融資而辦證的商品房，如果認(rèn)為將其用于抵押融資也算是對(duì)其的一種使用，則應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第四條的規(guī)定，自使用之次月起對(duì)相應(yīng)商品房計(jì)征房產(chǎn)稅。目前有些地方明確要求對(duì)此情形應(yīng)征收房產(chǎn)稅。但筆者認(rèn)為，以商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)辦理抵押貸款，僅是對(duì)其物權(quán)權(quán)屬的使用，并非對(duì)房屋本身屬性（遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資等）的使用，對(duì)其征收房產(chǎn)稅似乎不妥。