1.房地產企業(yè)銷售期房的會計與稅法差異
房地產開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售。對于房地產開發(fā)企業(yè)現房銷售業(yè)務的處理方法，《企業(yè)會計準則》與稅法的規(guī)定是一致的;而期房銷售業(yè)務的處理方法，《企業(yè)會計準則》和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產開發(fā)企業(yè)的預售業(yè)務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。
在會計上，根據《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目;房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結轉開發(fā)產品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產品”科目。
在稅務上，根據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱國稅發(fā)[2009]31號)第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。因此，房地產企業(yè)通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務。
國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
2.房地產企業(yè)銷售期房的企業(yè)所得稅納稅義務時間判斷標準
根據以上稅收政策的規(guī)定，房地產企業(yè)銷售開發(fā)的期房的企業(yè)所得稅納稅義務時間是以房地產企業(yè)與購房者正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入的當天。
“預收賬款”預交增值稅的時間點的稽查
第一，根據《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十二條和第二十一的規(guī)定，房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，收到的“預收賬款”預交增值稅的時間點是：應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
第二，《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》國家稅務總局公告2016年第17號文件第十一條規(guī)定，納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅[2016]36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。第十二條規(guī)定，納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務，按照本辦法應向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款。而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《稅收征管法》及相關規(guī)定進行處理。
