湖南省財政廳 郭建華
一、總會學習之余的觀察
前幾天，長沙望城區發生過這樣的一幕，許多市民裹著被子、提著行李，在某售樓部門前苦守了九天九夜,結果愣是沒有買到房子。這讓我想起了去年的杭州，一條限購令，引來數千人“瘋狂”涌入售樓部，竟把大門給擠破了。在上海，為了獲得更低的首付，不少市民連夜排隊假離婚，婚姻登記處不得不貼出緊急告示，對離婚實施限號。居高不下的房價，讓許多高學歷的年輕人開始逃離北上廣。就算是在長沙，隨著房價的一路高歌猛進，這座曾經最具幸福感的城市，宜居的光環也在慢慢褪色。還有各地經常發生的暴力拆遷事件，也在觸動著我們每個人的神經。
每每看到這些場景，心情很復雜，有焦慮，有不安，有困惑，更有心痛。一個小小的房子竟然會讓國人如此的焦慮和不安。房地產究竟怎么啦？為什么會出現這樣的情況？在上?？倳鄬W習的這段時間里，我一直在思考這個問題。我覺得這個問題涉及面非常廣，原因也是根深蒂固。要回答這個問題，首先還得總結回顧一下房地產的發展軌跡。房地產發展到今天，我覺得和以下四項制度設計分不開：94年啟動的住房商品化改革，房子由住房變成了商品；94年分稅制將與土地有關的財政收入留給了地方，由此衍生了土地財政；98年住房金融制度改革，建立了以住房抵押貸款為主的個人住房金融體系；2004年土地招拍掛制度的推出，地方政府牢牢控制了城市土地的供應，土地成為各地生財、招商、引資的重要手段。上述制度的設立，對推動我國經濟快速增長和城鎮化發展發揮了重要的作用，功不可沒。但20多年過去了，上述制度逐漸與經濟社會發展不相適應，也暴露出了一些突出問題，如：
1.地方經濟高度依賴房地產，土地財政背后社會矛盾多發易發。2016年全國房地產增加值占GDP的6.5%，是名副其實的支柱產業;房地產稅收普遍占各地地方財政收入的30%以上，有的地方甚至占到70%；土地出讓收入也在20年間翻了100倍。但與此同時，圍繞土地利益的分配，諸如暴力拆遷、假離婚、塌方式腐敗等亂象，沖擊著社會穩定和公眾道德底線。
2.投機炒房盛行，房價泡沫化日趨嚴重。近年來，中央反復強調“房子是用來住的，不是用來炒的。”但現實很尷尬，許多房子往往是被用來炒的，而不是用來住的。貸款炒房，離婚炒房、“為了買房，一個老太太結婚數次”等現象比比皆是。北京、上海中心城區房價，已經超過當年的東京。一套房子的價值相當于一家規模不小的實體企業，“兩個有房產的人結婚相當于兩個上市公司的合并”。房價雖然上去了，但我們的城市競爭力下去了，老百姓的幸福感也降低了，社會變得混亂了，人格也被扭曲了。
3.房地產金融化，資金“脫實向虛”有加速的跡象。高房價帶來的賺錢效應，吸附大量超發的貨幣資金流入房地產，形成資金循環怪圈和資金黑洞，引發其他行業的“錢荒”，引發實體經濟與房地產經濟的不平衡加劇。這里有一組數據，可說明這個問題：2016年房地產貸款余額占GDP的比重為26%，比08年提高了16個百分點；金融機構新增貸款的45%流入了房地產，住房貸款規模比15年增長了86%，但企業等貸款則同比下降近20%。
二、房地產問題的癥結出在哪里？
“政策喊破嗓子，房價照樣甩開膀子”，是近十年來我國房地產市場的真實寫照。政府為管住樓市推出了一輪又一輪的調控措施，但反而是越調越漲、越管越亂，房地產就如一匹脫韁的野馬，怎么拉也拉不回。其中根源在哪里呢？帶著這些疑惑，我在最近一段時間里，包括在上?？倳W習的這段時間里，翻閱了大量的資料，做了一些思考，也向總會班的同學老師當面請教和探討，反復思考其前因后果和問題的根源，經過這些天的分析，我覺得可能有以下四個方面的原因：
一是定位存在偏差。居住需求是人的基本生理需求，因此住房問題不僅是經濟問題，更應該是社會問題。但長期以來，我們對房地產的經濟功能強調的多，把它定位為地方支柱產業和財政來源，很大程度上忽視了它的社會屬性。在這種理念下，房子不再是住房，而是商品，并且是具有持續上漲預期的投資品，人們紛紛加入投機炒房的隊伍。與此同時，地方對房地產的依賴度也在不斷提高，房地產一感冒，經濟就發抖。
二是供給存在缺位。大家可以發現，這些年我們宏觀調控采取的措施基本上是限購、限貸，搞的都是需求管理，土地、住房供給不足問題，一直未引起足夠重視。1998-2004年全國房地產土地供應量年均增長34%，而招拍掛制度實施后的2005-2015年負增長5%。今年一季度，長沙房地產銷售增長30%，但土地供應量卻下降70%。其次，是公共住房供給嚴重不足，新加坡為80%的國民提供了廉價的公共住房，而我國這個比例不到一成，市場上90%的住房為商品房。
三是制度存在缺失。這些年來，土地價格越來越貴，房價越來越高，使得企業和居民的生產收益，很大一部分以高房價、高租金、高稅費的方式轉移到政府和房企手中，這個比例大概為60%-70%，結果是居民消費能力不斷下降，企業投資意愿不斷萎縮，全社會的生產激勵嚴重不足，實體經濟缺乏活力。此時的經濟制度表現出較強的汲取性特征。大家可能要問，什么是新制度經濟學上的汲取性制度，它指的是經濟有關制度和政策由當權者、統治者或精英人物制定，他們通過各種壟斷權、專賣權、市場控制最大限度地獲取（攫取）生產者剩余，使得生產者只能得到所生產產品的少部分甚至得不到，結果是生產性激勵不足。制度經濟學家阿西莫格魯和羅賓遜在《國家為什么會失敗》一書中告誡我們，汲取性制度不能維持經濟的長期增長，帶有較強汲取性色彩的房地產經濟制度也難以持續發展下去。我在前面所描述的房地產現狀，已經拉響了警報。但這些年過來，房地產領域基本上沒有什么大的制度變革或創新，只有政策層面的簡單修修補補，制度改革與創新幾乎停滯不前。
四是管理存在錯位。主要表現在兩個方面，一個是以計劃手段代替市場機制。目前，我國住房市場化程度已經比較高，供求機制主導資源配置。但每次調控所用的限購、限售、限價等措施，具有濃厚的計劃經濟色彩，計劃手段作用于市場經濟，效果很不理想，有時候還會適得其反。比如長沙3.18限購政策的出臺，不僅沒有抑制房價上漲預期，反倒是刺激了二手房的暴漲，比如我附近一個小區這段時間房價由之前5000多每平米漲到了近一萬，漲了接近一倍。二是以加杠桿方式去庫存。15年以來許多地方以加杠桿的辦法（降利率、降首付、公積金異地貸）來促銷售、去庫存，去庫存是取得了一定成效，卻引發了新一輪房產價格的快速上漲，加劇了房地產與實體經濟的不平衡。
三、如何跨越房地產這道坎？
今年一季度，我國兩大價格指數PPI與CPI罕見背離，PPI（生產價格指數或工業品出廠價格）快速上漲，但CPI同比卻在下跌。理論上PPI與CPI具有嚴格意義上的正相關，這次罕見的背離，說明老百姓的錢大部分用來買房了，而不是用來消費，經濟脫實向虛問題加劇，房地產硬著陸的風險在大幅增加，房地產已經到了比較危險的關口。可以說，房地產已成為當前經濟社會發展面臨的最大的一道坎，跨過它，前面是光明燦爛的前景；而跨不過，后果難以想象。因此，要跨越房地產這道坎，實現經濟社會的可持續發展，政府不能再放任它發展，而必須要拿出壯士斷腕的決心、刮骨療傷的勇氣，進行大刀闊斧式的改革，重塑房地產制度體系。對此，我有三個建議：
首先，要加快調整發展戰略和定位，回歸房地產的本位。歐洲一些國家在早期也是把房地產作為經濟增長來源，也同樣產生了很多社會問題。當今房地產市場發展健全和公共住房解決得好的國家，基本上把房地產作為社會政策的一部分。對我國而言，在工業化、城鎮化建設的前期階段，發揮好房地產對經濟增長和城鎮化建設的貢獻，我覺得無可厚非。但在經濟轉型、轉軌的關鍵階段，再過度強調GDP功能，容易使其成為阻礙創新與技術進步的因素，加大我國落入中等收入陷進的風險，因此，政府需要加快調整房地產的發展定位，突出住房的社會功能和屬性，把社會功能擺在第一位，經濟功能放在第二位，在此定位上再想辦法最好地發揮房地產的經濟效益。
其次，要加快制度創新，彌補制度和供給的缺位。我覺得要結合房地產新的發展定位，著力彌補土地、住房供給的缺位，金融、稅收制度的缺失，減少相關制度的汲取性特征，增強人民群眾的獲得感。一是建立適度競爭的土地供給制度。改革土地招拍掛制度，允許非政府機構進入土地市場，開展土地拍賣業務；將閑置的宅基地復墾為耕地，以其置換城市建設用地指標。尤其是要結合農村土地確權，逐步探索引導和支持農村宅基地和“小產權房”入市交易，從根本上解決建設用地供應不足的問題。二是建立“雙軌統籌”的住房供應制度。想辦法發展房屋租賃市場，改造棚戶區、城中村為公共住房，加快制定公共住房建設發展規劃，提高公共住房比重，保障人人住有所居。三是建立中性的個人住房金融制度。目前重點是住房金融去杠桿，遏制資金加速流入房地產的趨勢；長遠來看，要建立中性的住房金融制度，低杠桿、少洼地，利率由市場決定，減少人為干預。四是構建包容的房地產稅收制度，引導土地財政向稅收財政過渡?，F行房地產稅收制度存在很多不足，交易環節稅過重，保有環節稅負太輕，它的稅收功能沒有發揮出來，不僅沒有穩定房地產市場，反而一定程度上加劇了市場的波動。因此，需要從兩個方面著手，第一是降低交易環節稅費，減輕交易成本，減少對房價的“助漲助跌”效應，具體來說有四個方面的措施，完善營改增政策、降低契稅稅率、簡化稅制結構、清理房地產收費；第二是保有環節的房地產稅改革，這是重中之重，房地產稅改革既關系到土地財政能否順利轉換、也關系到地方政府治理的法治化、更與廣大老百姓切身利益相關。出于慎重考慮今年尚未將房地產稅法草案提請人大審議，但社會各界對改革的呼聲日漸高漲，而且根據2020年前落實稅收法定的既定要求，我認為房地產稅立法及改革勢在必行。為確保改革順利推進，實現改革預期目標，我建議改革過程中，一是定位要準。房地產稅要以籌集財政收入滿足地方公共服務的需要、促進土地財政向稅收財政的轉換為基本目標，不宜夸大調控房價、調節貧富差距的功能。二是制度要“包容”。政策設計方面要充分考慮住房的社會屬性，制定科學的稅基扣除、階梯稅率和稅收豁免政策，保障社會公平，使房地產稅成為市場的“穩定器”，而不是振蕩器。三是步子要穩。推進步驟方面，房地產稅短期內全面落地有難度，可不急于全面推，先通過立法搭建制度框架，在部分城市試行，然后再由點到面。制度設計方面要考慮到“土地財政”的轉換是個長期過程，不可能一步到位，需要分步實施，可以把城市分為已完成城市化原始資本積累的存量部分和還沒有完成的增量部分，先對企事業單位、永久產權等完成原始積累的開征房地產稅，其次，再對土地使用權有期限的物業（含老城區新出讓的項目）、小產權房、城中村等增量部分征稅，做到土地財政和稅收財政順利銜接、平穩過渡。四是配套要到位。積極推進不動產信息登記及聯網、房屋價值評估機制、個人納稅申報制度建設，確保房地產稅順利落地。
第三，要加快建立宏觀調控長效機制，糾正管理的錯位。擺脫計劃經濟觀念的束縛，少用計劃手段、多用經濟手段調控商品房市場；加強供給側管理，優化調整土地、住房、金融、稅收等管理政策，確保住房供給到位、不缺位；進一步強化需求管理，以公平、法治的規則，引導住的需求，抑制炒的需求，確保房地產市場健康良性發展。
“勞動創造幸福，努力奮斗才能夢想成真”，這應該是全社會的共識。當每個人都相信依靠奮斗能夠改變命運，當每個企業都相信堅守創造才是生存發展之道，這個社會才能充滿生機活力。相反，如果當“開工廠還不如買幾套房”；當“房子升值秒殺幾代人的努力”；當住房成為許多人無論怎樣奮斗都無法跨越的鴻溝。那么，我們的政府就真的到了必須痛下決心、有所改變的時候了。真心希望有那么一天，我們看到的不是“沒有房子，奮斗再多也將無家可歸”，而是“沒有奮斗，房子再多也將無家可歸”。
以上就是我在總會班學習期間的一些思考和感悟，雖然和總會業務學習不是最直接的相關，但作為一名一線的財會工作人員，學以致用，以高度責任心關注社會熱點問題，為之思索，為之鼓與呼，責無旁貸。
