案例：房地產公司甲為增值稅一般納稅人。2017年2月開發的項目A開始預售，當月售罄，并取得項目30%的預售款3億元。按照合同約定，6月完成不動產權屬變更并收取項目剩余70%的款項7億元。
上述業務中，預收與完成銷售兩個階段，如何確認收入并且開票申報？
預收款項僅預繳稅款不申報收入
根據《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
同時《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）規定，增值稅稅控開票軟件最新版本（V2.0.11）增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。
使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。
所以，房地產公司甲在2017年2月取得的3億元預收款項，應按規定預繳稅款并開具增值稅普通發票。因3億元預收款未達到納稅義務，甲公司2月的增值稅納稅申報表上不需要作為收入申報。但預繳的增值稅，應填報《增值稅預繳稅款表》。
同時提示，與普通納稅人不同的是，房地產企業銷售自行開發房地產項目預繳稅款的地點不是不動產所在地的主管地稅機關，而是機構地主管國稅機關。
實現銷售階段全額確認收入
預售款的納稅處理相對簡單，也比較容易操作。那么，6月完成不動產權屬變更并取得項目剩余款項7億元時，如何開票？開票金額是7億元還是10億元 ？預繳時開具的3億元發票如何處理？是否需要紅字處理？如何申報納稅？
根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第（一）項規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
根據上述規定，房地產企業完成不動產權屬變更當天，應將包括2月預收部分的全部售房款10億元確認為增值稅應稅銷售額，并開具增值稅專用發票10億元。
2月預收的3億元，是“未發生銷售行為的不征稅項目”收入，開具的發票，只是對此預收款項出具的收付性質憑證，不是嚴格意義上的增值稅發票。不需要再進行沖紅處理。
甲公司6月的增值稅納稅申報表上，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
