營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇一般計稅方法計稅，稅率11%，其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的新項目沒有本質(zhì)區(qū)別。
一家房地產(chǎn)企業(yè)可能同時存在一般計稅方法核算的項目和簡易計稅方法核算的老項目，都需要預(yù)繳和申報稅款。為了避免兩種計稅方式核算內(nèi)容交叉重疊，就需要單獨明細核算適用一般計稅項目的預(yù)繳稅款、應(yīng)繳稅款、申報繳納稅款情況。在“應(yīng)交稅費——未交增值稅”二級科目下，增設(shè)“一般計稅已預(yù)繳稅款”、“一般計稅應(yīng)納稅款”、“一般計稅實際申報交納稅款”3個三級明細科目。
（1）“一般計稅已預(yù)繳稅款”明細科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按3%的征收率在項目所在地實際預(yù)繳的稅款，發(fā)生額和余額均在借方，余額反映累計已經(jīng)繳納的預(yù)繳稅款額。
（2）“一般計稅應(yīng)納稅款”明細科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)收到的達到納稅義務(wù)發(fā)生時間的售房款，按11%的征收率計算的“銷項稅額”扣除“進項稅額”、“減免稅款”及“銷項稅額抵減”等之后，由“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目轉(zhuǎn)入的應(yīng)納稅款額。發(fā)生額和余額均在貸方，余額反映累計計算的應(yīng)納稅款額。
（3）“一般計稅實際申報交納稅款” 明細科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)的“一般計稅應(yīng)納稅款”，抵減“一般計稅已預(yù)繳稅款”后，實際向主管國稅機關(guān)申報繳納的稅款額。發(fā)生額和余額均在借方，余額反映一般計稅方式下累計實際申報繳納的稅款額。
例：乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后登記為一般納稅人，對所開發(fā)的B項目選擇了一般計稅方法計稅。
乙公司為開發(fā)B項目，取得土地150000平方米，土地出讓金財政收據(jù)金額30000萬元，B項目總可售面積390000平方米。
2016年8月，B項目尚未完工，預(yù)售收入10000萬元，對應(yīng)的建筑面積10000平方米。
2016年9月，購進用于B項目的建材鋼筋100萬元，進項稅額17萬元。該月期初沒有進項稅額留抵。
2016年10月，B項目通過竣工驗收并報房地產(chǎn)管理部門備案。乙公司向業(yè)主交付房產(chǎn)，并就8月預(yù)售的10000萬元房款開具了增值稅發(fā)票。
1. 8月收到預(yù)售房款時，會計處理如下（單位：萬元，下同）
借：銀行存款 10000
貸：預(yù)收賬款——預(yù)售房款 10000
2. 9月的財稅處理
（1）8月收到的預(yù)售款，在9月申報期之內(nèi)，按照3%的預(yù)征率，計算出預(yù)繳稅款270.27萬元[10000÷（1+11%）×3%）]，向項目所在地國稅局預(yù)繳稅款。
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅（一般計稅已預(yù)繳稅款） 270.27
貸：銀行存款 270.27
預(yù)繳稅款表的填列。8月收到的預(yù)收款10000萬元，無論是否開具發(fā)票，應(yīng)在9月填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九項第（十一）項規(guī)定，“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”視為“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，即預(yù)售階段收到的預(yù)售房款，即使因按揭或享受政府補貼需要開具了發(fā)票，也不再作為達到納稅義務(wù)發(fā)生時間節(jié)點。因此，無需在8月或9月的《增值稅納稅申報表》第1行 “按適用稅率計稅銷售額”欄中填報。
在9月《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫10000，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫270.27。
（2）當(dāng)月收到建材發(fā)票并驗收入庫
借：原材料 100
應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（進項稅額） 17
貸：銀行存款 117
在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第2欄“金額”欄填寫100，“稅額”欄填寫17。
3. 10月的財稅處理
（1）發(fā)票開具。該月份已經(jīng)完工交付，將8月預(yù)售的10000萬元房款給業(yè)主開具增值稅發(fā)票，銷售額9009.01萬元，銷項稅額990.99萬元，應(yīng)在本月確認銷項稅額。
借：預(yù)收賬款——預(yù)售房款 10000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 9009.01
應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（銷項稅額） 990.99
（2）土地價款的扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。
允許扣除的土地價款=30000（總土地價款）×10000（已售面積）÷390000（總可售面積）=769.23（萬元）。
土地價款所對應(yīng)的稅額=769.23÷（1+11%）×11%=76.23（萬元）。
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（銷項稅額抵減） 76.23
貸：主營業(yè)務(wù)成本 76.23
說明：這樣處理是因為乙公司向業(yè)主開票時，已經(jīng)按發(fā)票上全額開具的銷售額和稅額在賬目中記載，如果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價款后的余額計稅，將導(dǎo)致賬、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實際按報表正確繳稅后賬面仍然有未繳稅款余額。
（3）預(yù)繳稅款的抵減。國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十四條明確，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
本月應(yīng)納稅款=銷項稅額-進項稅額-銷項稅額抵減=990.99-17-76.23=897.76（萬元）。
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 897.76
貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅（一般計稅應(yīng)納稅款） 897.76
（4）申報繳納稅款的計算。在11月申報期內(nèi)，按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條第（十）項規(guī)定，向公司機構(gòu)所在地國稅局納稅申報。申報繳納稅款=一般計稅應(yīng)納稅款-一般計稅預(yù)繳稅款=897.76-270.27=627.49（萬元）。
借：應(yīng)交稅費——未繳增值稅（一般計稅申報交納稅款） 627.49
貸：銀行存款 627.49
（5）納稅申報表的填列。《增值稅納稅申報表》各附表填列后，《增值稅納稅申報表》主表填列或生成，如附表一。
（6）會計科目設(shè)置及發(fā)生額余額簡表，見附表二。
經(jīng)過以上財稅處理，做到了一般計稅項目的預(yù)繳稅款、應(yīng)繳稅款、申報繳納稅款情況單獨明細反映，便于稅收征管。
