房價的競爭其實就是成本的競爭。沒有成本的優勢，就沒有銷售的優勢，就沒有利潤的來源。當前，在外部市場環境不可控制的情況下，如何通過構建企業內部科學的成本管理體系，降低成本增加利潤，已成為房地產企業面對市場的重要核心競爭力之一。浙江省浙建房浙建地產集團有限公司（簡稱“浙建浙建地產集團”）認真貫徹落實項目管理年活動各項要求，以條線建設為抓手，持續深化目標成本管理，全方位推進降本增效，取得了明顯成效。
一、強化頂層設計，提高管理水平法人治理結構是建立現代企業制度的核心。
近年來，浙建地產集團按照現代企業制度的要求，建立健全公司法人治理結構，規范董監事決策和監督流程，充分體現股東意愿，保證公司正常有效地運營。出臺《委派董事監事管理暫行辦法》，及時對項目公司董事監事作了調整，從頂層設計上為全成本管理的推行奠定了基礎。同時，浙建地產集團不斷完善組織架構和管控體系，增設紀檢監察審計崗位，引進人員一名，獨立開展審計工作。理順財務部門職責，明確了工作任務目標。成立全成本管理領導小組和招標中心，從組織上加以保證，推動全成本管理有效開展。加快信息化建設步伐，初步建成集辦公流程和業務審批于一體的新OA 系統，利用網上審批流程促進成本有效管控。
二、強化成本理念，增強執行力度
當前，房地產行業的供求關系已經逆轉，投資客的購買力日趨減少，商品房投資屬性減弱，房地產市場相對飽和。以萬科、保利為代表的大型房企普遍重視成本管理，通過降本增效提升市場競爭力。浙建地產集團緊緊對標行業領先企業，組織開展全成本理論和體系構建、執行與管理等方面的實務操作培訓，提高各級管理人員的全成本管控意識，自覺把全成本管理落實到日常管理工作中。去年，邀請知名教授張松濤老師主講了題為《標桿企業成本管理模式與方法探討》的全成本管理專題培訓，分析了行業發展形勢對成本管理的影響，解構了房地產企業成本管理體系，詳述了房地產企業成本管理的措施及手段，使大家對全成本理念有了全新的認識。此外，浙建地產集團還組織業務培訓3期，現場業務指導10余次，有效增強了各級管理人員的全成本理念。重點從嚴格合同管理入手，規范合同文本、把關各類條款，細化各種責任，更加重視責任的追究和風險的防范，提高合同的抗風險能力。浙建地產集團下屬的太倉·濱江麗都項目在開發過程中，以全成本理念為指導，從拿地開始就明確目標成本，嚴格設計把關，如在開工前僅工程量核對一項就降低造價64.4萬元。
三、強化制度建設，實現有規可循無規矩，不成方圓。
浙建地產集團在2013年制定出臺《項目公司管理暫行辦法》、《項目資金管理暫行辦法》等制度的基礎上，2014 年又制定出臺了《工程類合同（協議）管理辦法（試行）》、《工程預結算管理試行辦法（試行）》、《招投標（采購）管理辦法（試行）》等制度，內涵涵蓋合同文本、合同管理、工程預算、工程變更、工程招投標等環節，初步形成了企業成本控制所必需的制度規范。在制度制定過程中，浙建地產集團積極汲取優秀房地產企業的管理經驗，充分吸收各項目公司的意見建議，通過多輪征求意見，多輪修改完善，確保制度的完善性和可操作性。制度正式出臺后，浙建地產集團及時組織了宣貫，召集各項目公司、子公司負責合約成本、財務、工程、辦公室的人員進行專題學習，詳細解讀制度的豐富內涵，確保制度落實到位，具有持久性。
四、強化招標控制，監控成本變化
自2013年起，浙建地產集團成立了招標中心，利用該平臺，從源頭上控制成本。組織開展工程咨詢、施工及設備采購等20多項內部招標工作，通過規范招標程序，認真對待評標、詢標環節，在合同簽訂前理清投標價，為合同的履行奠定基礎。如陽光郡項目一二期景觀綠化工程比施工方報價下降約1600 萬元、三四期樁基工程和安裝工程通過控制招投標環節，降低造價1300多萬元。項目管理的過程就是合同管理的過程，浙建地產集團非常重視合同管理在項目管理中的重要性、嚴肅性。嚴格遵守招標制度，確保“先招標，后合同”，嚴禁不招標簽合同，嚴禁暗箱操作、串標、虛假招標。專門增設了紀檢監察審計部，發揮內部審計監督職能，監督招投標過程。如2014年該機構參與了陽光郡三四期安裝工程和臨安物資采購的邀請招標，監督項目公司招標、評標、定標程序的合規性，取得了良好的效果。
五、強化聯動控制，合力降本增效
執行全成本理念不僅僅是一個或者兩個部門的職責，只有通過加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協調的成本管理體系，才能有效地控制成本。浙建地產集團在推進成本控制中，切實加強與項目公司互動、部門之間聯系，僅2014 年度就避免資金超付近1000 萬元。臨安項目綠化景觀、干掛、市政等工程通過過程把控，預計核減工程款1200萬元。海寧項目通過對外墻涂料的成本控制，降低整體費用達20%。由于工程項目的固有性、單件性特點，項目實施過程中發生工程變更是不可避免的，而工程變更必將導致項目成本的變化。為嚴格控制工程變更，浙建地產集團規定涉及重大設計變更和工程量簽證的，必須遵循“先洽后干”的原則，經審批同意后方可實施。同時建立價格數據體系，動態跟蹤項目成本，監控成本變化，及時糾偏。配強項目公司合約成本力量，讓具有豐富經驗的合約成本部經理加強協調，及時及工程人員進行溝通，實在有必要的變更，必須體現優化功能。杜絕以變更為手段向施工方輸送利益。
六、強化設計優化，有效降低成本
在項目設計階段，融入成本理念，依據區域發展規劃、項目定位，結合功能、戶型、結構、造價、周邊配套等因素，確保理念具有市場競爭力。通過設計招標、方案競選、專家評定等措施，確保設計單位好中選優。在方案設計過程中反復推敲，對單體方案和施工圖設計嚴格審查，對建筑材料嚴格把關，對施工工藝嚴格要求，建立有效的監控機制。浙建地產集團通過設計優化，在滿足規劃要求的同時降低成本，如陽光郡三四期樁基方案評審，充分利用場地原有舊樁基礎，減少裙樓商鋪的樁基數量，僅此一項節約成本近1000萬元。瀏河項目做好前期設計優化工作，召開總圖配置、戶型配比、外墻材料、地下室空間、配套設施、樁基方案等專項評審會10余次，力求滿足規劃和客戶要求的同時，降低成本近1000萬元。浙建地產集團在貫徹全成本理念的過程中，正確處理成本與品質的關系，降成本而不降品質。相反，在充分滿足市場需求的前提下，對項目戶型、用材、綠化、環保等方面進行創新優化，以最經濟、最合理的投入，實現客戶最有效的使用功能和企業最大化的利益回報。如太倉·濱江麗都項目采用單體結構與大地下室結構分開、單獨設置通道進行連接的結構形式，避免了滿鋪式地下室設計；優化了項目標高，減少地下室建設成本2000 多萬元。麗水·秀麗春江項目二期（南明園）外墻幕墻施工中，石材幕墻、鋁合金門窗兩項優化設計后，共減少成本900多萬元。今后，浙建地產集團將圍繞成本管理，在盈利能力上有新措施，以全成本理念為指導，以目標成本為控制線，實現全員、全過程控制。
