【摘要】稅收籌劃是在納稅發生之前，系統地對企業經營或投資行為做出事先安排，以達到盡量減少應交稅負的目的。稅收籌劃是合理的減輕企業稅負，是一種合法行為。房地產企業經行稅務籌劃，可有效降低企業稅負，使企業擁有更多的流動資金，加快工程進度，提高資金回收速度，從而提高企業經濟效益。
【關鍵詞】稅收籌劃 房地產企業稅收籌劃 房地產開發項目
一、稅務籌劃的定義
我國國家稅務總局注冊稅務師管理中心編寫的《稅務代理實務》對稅務籌劃的定義：“是在遵行稅收法律法規的前提下，當存在兩個或兩個以上納稅方案時，為實現最小合理納稅而進行設計和運籌，稅收籌劃的實質是依法合理納稅并最大限度的降低納稅風險。”
二、房地產企業稅收籌劃
目前房地產開發成本高、投資較大、周期較長，而往往房地產企業資金成本都很高，且一旦投入，資金流動性很低。但不論在取得土地還是房地產開發、經營、銷售或者是保有等環節，房地產企業在每一個不同的環節中都會涉及稅負。其主要涉及的稅種有：營業稅，稅率為5%；土地增值稅，稅率為30%--60%的三級超率累進稅率；企業所得稅，稅率為25%，稅收負擔較重。因此，房地產企業非常有必要進行稅務籌劃，合理地減輕企業稅負。
房地產開發建設階段主要是項目的開發建設，可以采用代建、合作建房等方式來進行相關稅務籌劃。
代建房屋又稱委托建房，是指國家機關或企事業單位（委托方）通過招標等方式將建設工程項目委托給專業化的項目建設或管理企業，如房地產開發企業等（受托方），由其在承接后尋找適合的建設單位進行施工建造，并在建成后移交給建設單位或投資主體指定的使用者或經營者。根據相關規定，代建工程必須滿足以下4個條件：委托方擁有土地使用權；委托方取得了有關部門批復，即委托方立項；簽訂委托代建合同，列明合理代建管理費；受托方（房地產開發企業）不墊付資金。
合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權合作建房的方式，成立合營企業，合作建房， 雙方采取風險共擔，利潤共享。
三、相關案例分析
（一）背景簡介
Y公司為某市一家企業，其擁有一塊未經開發的土地，現該企業想要對這塊土地進行開發，修建一棟電梯公寓為員工提供福利房。X房地產開發企業為該市的一家中小型企業，公司是集合房地產開發、經營、銷售、管理和服務等于一體的股份制企業，注冊資金1000萬元。其主要經營業務包括：規劃設計、房產建造、征地拆遷、經營銷售、物業管理等。
（二）項目介紹
Y公司擁有該土地的使用權，土地使用權的成本為3500萬元，評估機構估價為4725萬元，目前尚未進行任何開發活動。現Y公司已與X房地產開發企業達成一定的合作意向，雙方都表示愿意相互配合采用最合適的辦法進行運作。
那么，他們有以下三種合作方式：
（1）X房地產開發企業代Y公司進行房地產開發，開發完后Y公司向X公司支付代建管理費。
（2）Y公司直接將該土地使用權賣給X公司，成交價格為 4725萬元，X公司獲得土地使用權后直接進行房產開發，待房屋建成后Y公司再以市場價買回。
（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業合作建房，且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式。
（三）項目開發階段的稅務籌劃分析
（1）稅負計算。X房地產開發企業為Y公司進行代建。在這種情況下所涉及的各項稅金及稅額如下：
X房地產開發企業為Y公司進行代建，應就收取的代建管理費征收營業稅。假設管理費為100萬元。
營業稅應納稅額=100×5%=5萬元
城建稅及教育費附加應納稅額=5×10%=0.5萬元
根據稅法規定“房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征收范圍”，因此，不征收土地增值稅。
土地增值稅應納稅額=0萬元
所得稅應納稅額=（100-5-0.5）×25%=23.625萬元
X公司各項稅負合計=5+0.5+0+23.625=29.125萬元
Y公司直接將該土地使用權賣給X公司，成交價格為4725萬元，X 公司獲得土地使用權后直接進行房產開發。在這種情況下，Y 公司轉移了土地使用權，且不屬于投資、聯營的情況，土地增值稅與營業稅都要繳納。其中：
營業稅應納稅額=（4725-3500）×5%=61.25萬元
城建稅及教育費附加應納稅額=61.25×10%=6.125萬元
土地增值稅應納稅額=（4725-3500）×30%=367.5萬元
企業所得稅應納稅額=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125萬元
Y公司各項稅負合計=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.
40625 萬元
采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業合作建房，且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式。在這種情況下所涉及的各項稅金及稅額如下：
該方式下不涉及到營業稅應納事項。
營業稅應納稅額=0 元
稅法規定“對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅”，因此，此時暫不征收。但如果建成后轉讓的，還要繳納土地增值稅。
土地增值稅應納稅額=0萬元
企業所得稅應納稅額=（4725-3500）×25%=306.25 萬元
Y公司各項稅負合計=0+0+306.25=306.25 萬元
（2）稅務分析籌劃結論。由上述計算可得，X公司為Y企業代建房屋，稅負最低；Y企業將土地賣給X公司，稅負最高；雙方合作建房稅負居中。如若Y企業擁有大量的可用流動資金，且可用于房地產的各項開發支出，那么應采用代建的方式，這樣能使稅負降到最低。如果不采用代建形式，那么企業不僅要承擔營業稅，還要承擔數額不小的土地增值稅，會大大加重企業稅收負擔。
但如果Y企業沒有大量的可用流動資金用于房屋修建，雙方應采用合作建房的方式，并且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的方式分配房屋，所承擔的總稅負最小。
