十八屆三中全會關于國有經濟、國有資本、國有企業的不少表述都有新的突破、新的任務，為下一步國有經濟布局的戰略性調整、國有資本管理體制和運營機制的完善、國有企業建立和完善現代企業制度指明了方向。如何不斷適應新時代的市場競爭機制，國有企業制度改革已經成為我國經濟體制改革的核心內容。土地，作為國家對國有企業投入的重要資產，隨著國企改革的不斷深入，特別是要對現代企業制度關于“產權明晰”要求的適應，其管理出現了許多新的變化和問題。如何在國有企業改革的過程中嚴防土地資產流失 ，逐步建立與市場經濟制度、現代企業制度相適應的土地資產管理、運營機制 ，是大部分國有企業面臨的新的課題。
國企土地資產：由劃撥向出讓轉變
1987年以前，我國的國有企業用地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉讓土地制度。這樣的管理制度根本無土地資產概念：土地作為稀缺資源不能隨土地市場需求進行有效配置，致使大量土地資源閑置浪費；土地產權被忽略，土地不能作為資產進行轉讓、租賃、抵押和典當，土地資產、土地收益大量流失。不僅如此，因企業資金嚴重短缺，不能在已有土地上合理開發利用而影響了企業的再發展，造成了土地資產運作及管理的惡性循環。
至上世紀九十年代初期，對土地資產的概念依然停留在劃撥免費使用的概念中，由于劃撥土地使用權不屬于企業自己的財產或國家授權其經營管理的財產，企業作為土地使用權人無法處分和獨立支配土地資產，國家和企業在有關土地上的權利、利益和責任很不明確，形成事實上的土地產權關系不清，這與建立現代企業制度的基本要求極不適應，具體反映為賬目不清楚、產權不清晰，無專門的管理機構對土地資產進行管理，造成部分土地無產權證書，還有相當一部分土地被周邊農民、其他企業或政府部門侵占，致使企業失去對土地的實際控制權。
上世紀八十年代末九十年代初 ，隨著有償有限期的城鎮土地使用制度的確立及國有企業改革的深入，國有企業的土地管理開始有了一定的變化。在這一時期，大部分國有企業根據國家要求，對劃撥用地辦理了《國有土地使用權證》，雖然仍然無法在財務賬面上反映土地資產的價值，但已基本做到專人管理，實物賬面清晰。與上一時期相比，企業管理者對土地管理的重視程度有所提高，但仍未涉及土地經營的內容，管理及利用方式比較單一，仍存在土地資產受侵害的情況發生。
上世紀九十年代末至本世紀初，工業用地已基本由劃撥向出讓方式進行轉變，部分國有企業在重組過程中意識到土地資產可以產生效益，逐步提高了對土地資產管理的重視程度。但大部分大中型國有企業，由于存量土地較多，土地變化程度不大，仍未能認識到土地資產在企業改革發展中的重要性，企業對劃撥土地的管理和使用還停留在可以依法進行抵押的階段。在這一時期，絕大部分劃撥住宅用地進行了職工住房改革，部分商業用地也隨著住房改革的進程而將地上商鋪進行了出售，這一部分土地雖然前期辦理的《國有土地使用權證》的使用權人仍為企業主體，但根據2007年10月1日起施行的《物權法》規定，已脫離了企業的實際控制。
國企土地現狀：多種使用權類型并存
如今國家的土地使用制度發生了巨大的變化，與企業初建時期的土地制度存在較大的差異，許多國有企業出現了多種土地使用權類型并存的情況。以本人所在企業為例，目前僅工業用地一項，就存在劃撥、出讓及作價出資幾種使用權類型。其中：部分企業初建時獲得的土地為劃撥用地；1999年企業改制后新增或以土地出資進行合資合作的土地為出讓用地；2009年企業再次進行改制分立時，根據當時的國家政策，部分土地變更為國家作價出資性質。
目前，國有企業的各級領導和工作人員，已經認識到土地資產一種稀缺的固定資產，雖然在其日常管理上已經形成了一套行之有效的管理辦法和流程，但是土地資產運營工作，作為市場經濟情況下出現的新的工作內容，現在仍停留在根據行政指令進行確權、變更、租賃等工作，主動性地經營、怎樣去經營做的不夠，重視和思考也不夠。這中間有劃撥土地不在賬面上反映、領導重視程度的原因，有工作人員專業化程度不高的原因，也有了解國家政策不夠、與市場接軌不夠有很大的關系。
為此，國有企業如何在不斷適應新時代的市場競爭機制的同時深化改革，進一步做好土地資產的管理和運營，已經成為了企業經營發展的一個新的課題。
土地資產經營的思考
經過近十年國家對國有企業用地方式、用地政策的不斷改變，企業在適應這種改變的過程中也始終在積極探索。在此期間，有些企業已經邁出了扎實的一步，以筆者所在中央企業的兩個下屬企業為例：南京528廠，在2006年通過與地方政府積極溝通，對廠區土地進行整體置換，將位于南京市區內200余畝土地置換為開發區內800畝土地，獲得收益14億余元；包頭617廠，通過在北京、內蒙等地申報科研項目，新購置土地2000余畝，在擴大經營的同時，僅土地增值一項就大幅度提高了資產收益率。通過學習這些企業好的經驗，我們認為，國有企業土地資產經營，應從以下幾點進行考慮：
1.建立賬目，顯現價值
由于國有企業，特別是大型國有企業，現有的土地資產類型大部分還是以劃撥用地為主，除了國家作價出資及出讓土地以外，劃撥、授權經營等類型的土地一般在財務賬面上不反映原值、凈值等數據，在使用和管理過程中往往容易忽略其資產價值，再加上土地使用權實際上的相對固定特征，造成對土地資產的重視程度不高。
因此，在土地資產的管理上，即使財務賬面不反映，但是對土地資產指定機構、指定專人、建賬管理是必要的，條目清晰、產權明確、用途清楚，可以對現有的使用及下一步的運營提供準確的依據。同時，還可以比照當地周邊同等地價，相對準確地估算土地資產的實際價值。
2.集約利用存量土地
土地資產作為一種日益稀缺的資源，國有企業現有土地資產絕大部分都是企業建立初期獲得的，受當時的歷史環境影響，在合理規劃、有效利用方面在現在看來還有些不夠，特別是一些建立了大型廠院的大型國企，歷史上出于保密等原因形成了“大而全”的小社會，延續至今當地政府規劃主管部門對廠院內土地的規劃建設也無法進行有效管理和制約，企業內部的規劃建設基本上由企業自行規劃，拆舊建新。
土地資產作為一種日益稀缺的資源，這種稀缺性也注定這種國有資源日益增值的特性。因此，國有企業對土地資源的利用，重點在于合理規劃、科學利用、集約使用，積極建立企業內部利用現有存量土地節地挖潛的科學規劃長效機制，在新建項目用地建設前期，委托專業規劃機構對存量建設用地進行科學合理的測算和規劃，切實提高土地利用效率，充分顯現土地利用價值。
在住宅用地方面，可以積極探索與政府合作、與開發商合作，利用棚戶區改造、經濟適用房、自住型商品房等不同的途徑，對老舊小區的劃撥住宅用地進行改造，通過提高容積率等方式，實現住宅用地的價值和使用效率。
3.利用政策，積極新增用地
在對現有存量土地積極挖潛的同時，隨著國家城鎮一體化的不斷發展，經濟水平不斷提高，可以用的土地資源扔不可避免地出現逐年減少的情況，用地成本必將一路走高。為了進一步推進企業的持續發展，從多種途徑爭取政策，積極新增用地也是一個很好的途徑。國有企業可以在現有廠區周邊、當地開發區、工業園區，與當地政府積極磋商，利用國有企業的性質和背景，盡量獲取政府的支持，以較低的成本獲取新的建設用地，為新增項目獲取新的發展空間。
4.因地制宜，合理置換和變更
隨著所在城市的不斷發展，城市建設總體規劃也在不斷地根據實際進行調整，國企用地由于其歷史特性，有些土地的用途已不符合城市規劃的要求，或者已經在實際上改變了用途；隨著國家對環保要求的不斷提高，有些企業已經不適合在現有生產場地再進行生產經營。鑒于以上情況，為了更好地推進企業生存和發展，進一步發揮土地價值，需要企業根據實際情況，因地制宜，對不符合要求的土地進行用途變更或土地置換。在變更用途和置換的過程中，通過與當地政府進行溝通，可以取得更多的政策支持和經濟扶持；通過變更和置換，也可以使企業的土地資產使用更加規范、合理，切實展開土地資產經營。
