當前，新會計準則已經實施5年有余，其不僅僅對企業經營戰略、財務報告、會計控制產生了深遠影響，對于企業稅收以及稅收籌劃也產生了深遠影響。立足于新會計準則的基本內容，分析在新會計準則的背景之下，我國房地產企業稅收籌劃可能受到的影響，這對于我國房地產企業采取正確的應對方案具有重要的現實意義。
1 我國房地產企業稅收籌劃的現狀及存在的問題
1.1 我國房地產企業稅收籌劃的現狀 作為市場經濟發展的必然產物，稅收籌劃順應了我國經濟改革與發展的要求，雖然與國外相比，我國企業稅收籌劃工作起步較晚，但我國也在經濟不斷的發展過程中，為房地產企業進行稅收籌劃創造了一系列條件。依托這些有利條件，我國房地產企業稅收籌劃亦取得了一系列成就。概括來講，我國房地產稅收籌劃工作取得的成績主要包括兩方面，一方面，房地產企業財務會計核算逐漸規范化，這使得其具備稅收籌劃的前提條件；另一方面，由于房地產企業經營過程中涉稅資金較多，這決定了其自身有著開展稅收籌劃的強烈愿望與要求。與一般企業相比，房地產企業具有經營對象的不可移動性、業務形態的服務性、經營活動的資金和人才密集性等方面的特點。房地產企業之所以要進行稅收籌劃，這與其自身的涉稅特點密切相關。當前我國房地產企業稅收籌劃可以分為三大類型，一是企業所得稅的籌劃；二是土地增值稅的籌劃；三是營業稅的籌劃。而當前我國房地產企業也將稅收籌劃的重點放在了這三類稅種的籌劃之上，采取的稅收籌劃方法主要有組織形式選擇法、稅收優惠籌劃法、遞延納稅籌劃法以及臨界點籌劃法四種。
1.2 我國房地產企業稅收籌劃存在的問題
1.2.1 房地產企業稅收籌劃方法不正確 當前很多房地產企業在稅收籌劃之時，沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，采取了不正確的稅收籌劃方法，只是簡單地將稅負高低作為稅收籌劃的要素，而忽略稅收籌劃的其他要素，這在本質是沒有樹立正確的稅收籌劃觀念。一方面，有些房地產企業將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認為是偷稅、漏稅的方式之一，進而采取了不法的方式進行稅收籌劃。另一方面，有些房地產企業只是較為單一地從年度稅負最低的角度進行稅收籌劃方案設計，而忽略本年度稅收籌劃方案對其他年度的影響，最終使得企業的總稅負不但沒有降低，而且還有所增加。
1.2.2 財務核算不規范 當前房地產企業財務核算存在不規范的問題，嚴重阻礙著房地產企業進行稅收籌劃，其財務核算不規范主要表現在以下幾個方面：一是建賬不規范。有些房地產企業當前會計科目設置沒有嚴格按照國家規定進行設置，使得會計核算程序不規范，存在一定的漏洞，這難以為企業進行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產企業在財務管理中對于國家會計制度執行不嚴格，房地產企業的當期收入不能及時確認，使得稅收申報總是往后拖延。比如，對當期收取的商品房定金，不做預收賬款處理，存在一定的違規現象。三是發票管理不規范。還有的房地產企業沒有及時向客戶出示商品房預收款的收據，將預收款掛在企業內部往來的賬面上，將全部款項收齊之后，才開具專門的房地產專用發票，這使得公司在進行稅收申報時，也面臨著一定的困難。
2 新會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響
2.1 新會計準則 在新會計準則實施之后，與房地產企業稅收籌劃密切相關的內容主要有三個方面：一是關于存貨計價方法的規定；二是關于投資性房地產的規定；三是關于固定資產計量的規定。
2.1.1 關于存貨計價方法的規定 《企業會計準則第1號——存貨》中取消了原有的存貨發出計價的后進先出法，開始轉向加權平均法和先進先出法轉變，此種計價方法的轉變，將對房地產企業的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產企業沒有采取正確的應對方法，必然會造成一定的稅負增加。由于房地產企業與其他行業的企業相比，具有建設周期長的特點，一旦取消或限制存貨后進先出的計價方法，將直接影響著房地產企業的當期損益，進而對于房地產企業稅金和利潤空間都會有所影響。
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2.1.2 關于投資性房地產的規定 《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新會計準則增加的一項規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。①從該新準則可以看出，對于房地產企業的會計準則，我國采取了嚴格的計量屬性規定。因此，如果沒有真實而準確的證據表明公允價值能夠持續可靠的取得，那么在對投資性房地產進行計量的過程中，仍然不能采用公允價值進行計量，而只能采用歷史成本的計量方法。此條新會計準則規定，采用公允價值計量的投資性房地產，不能再進行攤銷或計提折舊，這項規定將造成房地產企業稅負的增加。②
2.1.3 關于固定資產計量的規定 《企業會計準則第4號——固定資產》中對固定資產的計量作出了規定，固定資產是企業資產的重要組成部分，房地產企業的大多數資產都是固定資產，房產的結構和管理水平都將直接影響著房地產企業的競爭力。③因此，此條新會計準則對房地產企業也有重要影響。新會計準則中的固定資產的折舊方法、折舊年限，都直接影響著房地產企業的涉稅狀況。
2.2 新會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響
2.2.1 新會計準則擴展了房地產企業稅收籌劃的空間 從新會計準則的規定來看，房地產企業稅收籌劃空間在以下幾個方面得到一定程度的擴展。一是利用公允價值進行稅收籌劃。從新會計準則的內容可以看出，其中對于公允價值的計量模式有較多的規定，這對于房地產企業負債和資產計量來講，會有較大的影響，使得房地產企業在折舊、攤銷以及成本等損益的計算發生相應的變化。④因此，房地產企業必須合理利用公允價值來進行稅收籌劃。二是利用會計政策進行稅收籌劃。新會計準則為房地產企業提供了固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，而房地產企業選擇的會計政策不同，那么所能取得的稅收籌劃效果也將有較大區別，由此而面臨的稅負也會有所差別。充分利用會計政策，房地產企業可以達到節稅之目的。三是新業務的稅收籌劃。新會計準則中提出了一些新的業務，比如企業年金、投資性房地產，特別是投資性房地產準則的提出，這為房地產企業帶來的新的業務范圍，但目前并未完全明確此類準則的稅務處理，屬于空白領域，這必然也涉及到較多的稅收籌劃空間。
2.2.2 會計準則的變化引起房地產企業稅收籌劃的變化 與原來的會計準則相比，新會計準則針對很多會計事項進行了修改，此次修改意味著房地產企業不能再繼續沿用原來的會計方法，在新會計準則背景之下，房地產企業將面臨著更為嚴格的資產減值損失的確認和計量準則，針對投資性房地產的會計處理限制，新會計準則比舊會計準則限制也較多。這些變化將引起房地產企業的損益變化，也必然引起稅收籌劃的操作手段和方式的變化。概括來講，新會計準則背景之下，我國房地產企業在業務核算和損益方面都將發生一定的變化，而這些變化也將直接影響著我國房地產企業納稅額度的計算。與此同時，收益的增加也將引起房地產企業稅收的增加。
3 消除新企業會計準則對房地產企業負面影響的措施
3.1 加強對銷售收入的稅收籌劃 對于房地產企業來說，不動產銷售是其主要的收入來源，而新的會計準則中對于企業銷售收入規定了較為嚴格的確認要求，因此，房地產企業需采取積極的措施應對此點，以避免負面影響。從房地產的銷售情況分析，房地產企業在銷售過程中要求客戶一次性付清房款具有很大的難度，因此，采取分期付款往往成為房地產銷售的重要策略?；诖?，為了遵循新會計準則中的嚴格收入確認原則，房地產企業應積極按照與客戶合同約定的收款時間分次確認收入，結轉相應的成本，以達到延遲收入確認時間，并由此而獲得延遲納稅。同理，對于房地產企業的預售房款的會計處理，也應該按照此種方式。如此以來，不僅僅可以在一定程度上緩解房地產企業開發過程中的資金緊張問題，同時也可以延緩納稅時間，且沒有違反新會計準則的規定。
3.2 加強預售房款的稅收籌劃 在房地產企業經營的過程中，為了化解資金不足的問題，房地產企業也常常使用預收房款的銷售收入形式。依據我國稅法和相關會計準則的規定，如果房地產企業采取預收房款的方式銷售房地產，那么在向客戶收取預收款的當天就會產生相應的營業稅納稅義務。但與之不同的是，房地產企業收到與之有業務往來單位的歸還借款時，當天卻不會發生營業稅的納稅義務。因此，房地產企業可以充分利用此點，針對預收的房款，房地產企業可以與顧客商量或簽訂相關協議，將預收款在賬上處理為相關單位的墊付款。由此，房地產企業就可以有效地推遲營業稅納稅義務的確認時間，從而獲得稅款資金的時間價值。
3.3 《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃
要正確應對《投資性房地產》準則的規定來看，房地產企業只要控制好房地產增值額，就能在很大程度上消除《投資性房地產》準則對納稅額的影響。因此，房地產企業可以通過調整商品房銷售價格和扣除項目金額的方式，來進行稅收籌劃。具體來講，有以下幾種方法：①確定合理的商品房售價，在售價處于納稅禁區之時，可以采取一定的降價方式，以擺脫納稅禁區，如此可以減少不必要的稅收支出；②可以采取方法提高扣除項目的金額，與降低商品房售價意義一樣，此種方法的目的也在于擺脫納稅禁區，但在增加具體扣除項目之時，應注意不能違反我國稅法的基本規定。
4 結語
我國房地產行業發展潛力較為巨大，然而，在復雜的國內外經濟環境之下，我國房地產企業的發展也面臨著巨大的挑戰。因此，房地產企業只有不斷降低稅收成本和費用，提高競爭力，才能在不確定的經濟環境中占有一席之地。站在稅收籌劃基本方法的角度，會計是房地產企業開展稅收籌劃的基礎，稅收籌劃體現了房地產企業應對涉稅風險的能力。由此，新企業會計準則的出臺對我國房地產企業的稅收籌劃產生了重大的影響。房地產企業只有順勢而為，積極研究各項新會計準則，才能在稅收籌劃中做出正確的方案選擇。
注釋：
①財政部關于印發《企業會計準則第3號——投資性房地產》具體準則的通知，2006年2月15日 財會[2006]3號.
②湯青慧，于水，朱珊.房地產稅制改革研究綜述[J].經濟與管理，2006年01期第65-68頁.
③劉瓊瓊.房地產行業稅收籌劃問題探究[J].技術與市場，2009年01期第68頁.
④莊粉榮.房地產企業財稅籌劃實務[M].中國經濟出版社，2011年版，第330頁.
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作者：王學軍
