文/陳林生
營業稅改征增值稅對物業管理企業的影響
物業管理企業能否享受現代服務業的流轉稅由營業稅改為增值稅，以及營改增以后對物業服務成本的影響，眾說紛紜。
一、物業管理企業稅賦很重
按照現行法規，物業管理企業的流轉稅采用營業稅形式。以物業服務收入為應稅額征收5%的營業稅，再以營業稅為應稅額征收13%的稅上稅，物業管理服務實際繳稅比例為5%×（1+13%）=5.65%。由于納稅是按照企業出具的發票總額，應稅額是物業服務收入而非物業管理服務的實際成本，就物業服務成本而言，繳納的營業稅要大于5.65%。假設物業服務成本為1000萬元，實際征稅是1000萬/(1-5.65%)-1000萬=59.8834元，相當于1000萬的5.9883%。
物業管理行業不同于其它服務行業，占物業管理總量最大的住宅物業是居民生活的基本保障之一，擔負著社會安定和諧的重任。故對住宅物業的收費標準一直受限于“政府定價”與“政府指導”，而不能隨行就市。在業主大會成立之前的前期物業管理期間，商品房住宅物業管理收費標準由物業開發企業向政府物價管理部門申請，經政府物價管理部門批準后實施。而公有住房出售后的個人產權房與公有租賃房則由政府直接定價。雖然在業主委員會成立后，商品房住宅可以由物業管理企業與業主大會直接商定，但受到前期物業管理期間政府指導價的影響作用，定價不能完全走向市場。
日前上海商品房住宅物業服務收費指導標準實行的仍然是2005年制定的上海住宅物業分等服務收費標準。這些年來，物業服務成本成倍增長，其標準已經遠不能滿足實際服務成本。在這樣的情況下，讓物業管理服務企業與其它服務企業執行同一的流轉稅標準不盡合理，其5.9883%營業稅賦擔更顯得格外沉重。
二、法規滯后嚴重影響物業行業發展
物業管理中有很多服務項目是代收代付的內容，但上海地區僅對商品房住宅的設備運行費成本給予免稅，免應稅額標準是每平方米建筑面積每月0.55元。其依據是滬稅流便[2001]13號文件，“對物業管理單位按照市房地局、市物價局有關文件規定的高層住宅電梯、水泵運行費的收費管理辦法和價格向居民收取，并實行單獨核算，按實列支的，可視同代收代付費用暫不征收營業稅”。其免稅標準由滬價房［2000］第105號文件確定的。
現在每平米每月0.55元標準也已經不能滿足實際成本需求，一是從2000年到現在，12年間水、電費與設備保養費都有不同程度上漲，二是新建筑商品房電梯配置越來越高，每臺電梯承擔的服務面積比2000年小了許多，三是新建住宅的設備設施內容在不斷擴大，消防系統、門禁監控系統、避雷系統等日新月異。即使按照2005年上海市住宅分等服務收費標準，其設備運行費也已經超過每平方米每月0.55元標準，而稅務部門暫免收的每月0.55元標準鐵定不變的。
物業管理行業的發展方向是實行專業化管理，即將物業管理服務的管理與服務分開。物業管理企業代理業主將物業服務的具體項目如綠化服務、保潔服務、保安服務、維修服務等具體內容分包給專業公司，發揮專業公司專業服務的優勢，降低服務成本與提高服務質量。但分包也是一種流轉行為，按照現行法規，每流轉一次就要重復繳納一次流轉稅，使物業服務成本大幅增加。業內吁請將這部分費用按照代收代付扣除，一直未能如愿。
確定收費標準更是如此。筆者就遇到過這樣的情況，一個面積僅一萬多平方米的超小規模商品房住宅項目，按照目前的實際服務成本測算達到每平方米每月6.50元，但政府物業管理部門能批準的價格是1.80元，如果按超標準申請又不符合程序，在前期物業管理期間只能靠開發商補貼。這種受制于政策法規的價格倒置情況多年來一直困擾著物業管理企業的發展，盡管如此，稅收是不能少的。要求降低稅賦，扶植物業管理行業發展的呼聲由來已久。
三、實行營改增，有利于物業管理行業發展
如物業管理行業有幸享受現代服務業的增值稅代替營業稅，其積極作用是十分明顯的。
一是有利于降低現行稅賦。按照現代服務企業的6%基稅扣除進項稅，物業管理的實際稅賦只要小于現行的5%就是有利的。盡管物業管理行業是勞動密集，外購材料與外購服務的內容不多，但只要扣除的進項稅達到20%，即6%×(1-20%)=4.8%，如果抵扣達到30%，流轉稅基稅就可以降到4.2%，即比原來的稅賦下降20%。實際上增值稅的計算并非這樣簡單的加減，尤其在當前住宅物業成本結構扭曲的情況下，營業稅改增值稅對住宅項目不一定有利，但物業管理企業一般都不是管理單一的住宅項目，對非住宅項目而言，可以抵扣的進項稅比例要比住宅高許多，總體平衡下來對物業管理企業是利大于弊。
二是有利于物業服務質量提高。通過進項稅抵扣，物業管理項目可擺脫分包項目重復納稅，物業管理行業就能真正實現了管、業分離。專業的是最好的，物業管理企業將物業服務的具體服務項目委托給專業公司承擔，自己就成了管理單位，可監督專業單位的物業服務質量，改變目前即是任務的下達者，又是任務的實施人的尷尬局面。專業單位也可更好地發揮自己的優勢，如設備設施維修、綠化管理等有集中的精通技術人員和更好的服務質量。改變目前物業服務企業樣樣管，樣樣不精通的豬頭肉三不精的狀態。專業管理還能發揮地域優勢，現在物業管理項目遍布城市的大街小巷，但由于物業服務單位各管各，到處設置保安人員與維修值班人員，各自為陣，互不聯絡。如果在一定的區域內的物業服務人員能統一調度，就能減少人員崗位的重復設置，降低管理成本。
實行營改增，更需要是政策扶植。用增值稅取代營業稅更能體現稅賦的合理性，也是流轉稅改革的方向。目前國家僅對上海的交通運輸業與現代服務業進行試點，按照財政部、國家稅務總局“關于在上海市開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點的通知”精神，物業管理行業還未能納入現代服務業范疇，希望在擴大試點的不久，物業管理行業能夠納入改革的范圍，享受改稅的成果。
在政策支持上，要考慮物業管理行業的特殊性，給予更多的扶植。如對代收、代付項目的界定，在設備設施運行方面除了電梯、水泵外其它設備設施，尤其是隨著房地產市場發展，住房功能優化后新增的設備設施。又如外購燃料動力，對物業服務中的水、電等能源費在物業服務成本中占有相當的比重，能否列入代收代付范圍一直是爭議的問題，據說國內各省市的做法也不盡統一，能否在這次稅改中一并解決。再如業主自治管理的如何納稅問題，等等。
總之，要使物業管理行業真正走出困境，僅靠降低稅賦是不夠的，但如果能降低一點稅收，也是雪中送炭的事。（作者系上海復欣物業管理發展有限公司總經濟師）
