文 蔡昌
興華房地產開發公司是一家從事房地產開發、經營、管理和服務的股份制企業。其主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。
興華房地產開發公司主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等。該公司擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司，每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于甲級房地產開發企業。興華房地產開發公司近年來呈現出快速發展的態勢，尤其是在城市配套設施建設及城市綠化方面。通過對財稅情況的分析，興華房地產開發公司可從以下方面擬訂了納稅籌劃方案：
資金籌措的納稅籌劃
興華房地產公司對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資模式公司所承擔的稅負是不同的。
(一)通過金融機構融資
一般情況下，金融機構的貸款利率和計息方法比較穩定，盡管也受市場供求關系的影響，但波動一般不大，選擇金融機構融資比較有保障，而且還可以節約稅款。
例如，興華房地產公司新開發一個項目，需要資金1 500萬元，如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支。因此，采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅30萬元(120×25%)。
(二)通過發行債券融資
對于上述項目，如果興華房地產公司經過批準發行債券融資，那么，興化房地產可以節約多少稅收?公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定，資本紅息不得在費用中列支，而債券利息可以作為費用列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金37.5萬元(150×25%)。
由此可見，采用債券融資比通過金融機構融資可以多節約稅款7.5萬元(37.5-30)。
不過，雖然債券融資節約了稅收，但卻比銀行貸款多支付了30萬(150-120)的利息，所以，從整體上來看，從銀行貸款更劃算。
土地增值稅的籌劃
興華房地產開發公司一商品樓盤銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為10 000萬元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11 000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。
如果不分開核算，興華公司應繳納土地增值稅為：
增值率(增值額與扣除項目金額的比例)為(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=(15 000-11 000)×30%=1 200(萬元)。
如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：
普通住宅：增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=(10 000-8 000)×30%=600(萬元);
豪華住宅：增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650(萬元)
應納土地增值稅合計金額=600+650=1 250(萬元)，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。
在該案例中，普通標準住宅的增值率為25%，按照稅法規定，普通標準住宅增值率超過20%，應繳納土地增值稅。所以，本案例中，在分開核算的情況下如果想進一步節約稅收，其籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內，這樣便可以免繳普通標準住宅的土地增值稅。
收入確認的稅收籌劃
興華房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅400×5%=20萬元。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅400×40%×5%=8萬元，以后3次分別應交營業稅400×20%×5%=4萬元。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定：采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
