【摘要】本文以深市主板上市公司2012年報為研究對象，對投資性房地產兩種計量模式的應用進行了初步分析，在此基礎上，重點分析了公允價值計量模式的執行情況。通過統計分析發現存在的問題，并分析其原因，最后得出結論。
【關鍵詞】投資性房地產 計量模式 公允價值
一、投資性房地產兩種計量模式的選擇情況
截至2013年4月30日，深市482家主板上市公司中，有239家公司存在投資性房地產，占比49.59%。239家存在投資性房地產的公司中，有225家上市公司對投資性房地產采用了成本計量模式，占比94.14%；僅14家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，占存在投資性房地產的上市公司總數的5.86%。
也就是說，許多擁有大量投資性房地產的上市公司并沒有采用公允價值模式計量，且14家公司是在2007 ~ 2012年之間陸續變更后續計量模式的， 4家公司于2007年變更； 4家公司于2008年變更； 1家公司于2009年變更； 2家公司于2011年變更； 3家公司于2012年變更。需要說明的是：方大集團對投資性房地產進行后續計量時，一部分采用了成本模式，另一部分采用了公允價值模式。
二、公允價值計量模式的執行情況
本文以深市主板上市公司中投資性房地產采用公允價值計量的14家公司為樣本，從其2012年年報中探尋公允價值計量模式的應用。如表1所示，按照證監會2012年的行業劃分標準，其中6家為房地產業，6家為制造業，2 家為批發零售業。所有數據均從各上市公司年報中手工獲取。
1. 公允價值確定的依據和方法。從14家公司2012年年報分析發現，其投資性房地產公允價值確定的方法可分為以下幾種：一是依據專業評估機構的評估價格（4家），為中興通訊、昆百大、金科股份、ST國商；二是參考房地產評估機構的評估價格（2家），為勝利股份、三木集團；三是公司自己估價（3家），為中航地產、方大A、金融街；四是外聘獨立專業評估師評估確定（1家），為珠海中富；五是以獨立的第三方公布的報告為依據（1家），為津濱發展。
另外，泛海建設、金宇車城和白云山A未披露投資性房地產公允價值的確定方法。
2. 公允價值變動損益對凈利潤的影響程度。在公允價值計量模式下，投資性房地產對利潤的影響主要體現在公允價值變動損益。
如表2所示，14家公司中，中航地產的利潤受到的影響是最大的，公允價值變動損益占公司利潤的比重為92.37%，公司利潤幾乎全部來自公允價值變動損益；其次是方大A、三木集團，公允價值變動損益占公司利潤的比重分別為49.26%、48.74%，幾乎一半的利潤是由公允價值變動損益貢獻的； 金融街、昆百大的影響也達到10%以上；其他9家公司的影響較小或沒有影響。
3. 投資性房地產的類型轉換。如表3所示，14家上市公司的投資性房地產，主要包括房屋、建筑物，其中中航地產、白云山Ａ、珠海中富３家公司也有部分土地使用權。
2012年，14家公司中有8家存在投資性房地產類型的轉換， 6家公司沒有發生類型轉換。在8家存在房地產類型轉換的公司中，4家由自用房或存貨轉換為投資性房地產，2家由投資性房地產轉換為自用房或存貨，2家公司兩種類型的轉換都有發生。
4. 計量模式的變更。2012年，投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式的公司分別是中興通訊、ST 國商、三木集團三家公司。
（1）中興通訊。變更背景：中興通訊的全資子公司中興香港于2011年7月8 日與中銀香港等10家銀行簽訂了一項總額 9 億美元的銀團貸款協議，中興通訊簽署了保證書為此貸款提供擔保。根據貸款協議及簽署的保證書，貸款銀行對本集團的若干財務指標做出限制，如果本集團的財務指標不能滿足貸款協議及保證書的要求，貸款銀行有權要求中興香港提前還款。
變更影響：從2012年開始有投資性房地產，系由自用房產轉為投資性房地產，另外，部分在建的建筑物因改變用途由在建工程轉為投資性房地產。轉換日自用房評估增值932 669 000元，轉換日至2012年12月31日的公允價值變動損失15 679 000元，14家公司中唯一一家2012年公允價值變動損益為負值的公司。投資性房地產評估增值額使得該公司資產負債率下降接近1個百分點。
（2）ST國商。 變更背景：ST國商因連續兩年虧損，且公司凈資產為負值，于2012年4月份被披星戴帽。根據深交所2012年新修訂的退市制度，該公司在2012年12月31日前，如果凈利潤和凈資產兩項指標不能由負轉正，公司將面臨暫停上市甚至是退市的可能。在此背景下，2012年6月14日，∗ST國商發布公告：從2012年1月1日起將投資性房地產后續計量模式由成本模式變更為公允價值模式。該公司在建的一項投資性房地產——皇庭國商購物廣場，如果在2012年底前完工并投入使用，對其按照公允價值計量，公司預測將增加2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司的凈利潤19.89億元。
變更原因：“為了更準確地反映公司持有的投資性房地產的價值，增強公司財務信息的準確性，便于公司管理層及投資者及時了解公司真實財務狀況及經營成果，經董事會和股東大會審議通過了變更會計政策的議案，公司從2012年1月1日起將投資性房地產的后續計量模式，由成本計量模式改為公允價值計量模式。”
變更影響：截至2012年12月31日，由于皇庭廣場項目工程尚未全部完工，未達到預定可使用狀態，2012年末皇庭廣場后續計量模式仍采取成本模式計量，公司扭虧的愿望沒有實現。年報顯示：該公司2012年投資性房地產公允價值變動損益為597 714元。
（3）三木集團。變更背景：三木集團公司資本金不大，但長線項目和土地儲備資產不小，如何應對限購政策下的資金緊張壓力成為其2012年的要務。 2011年末公司資產負債率高達81. 43%，與同行業其他公司相比資產負債率較高，債務融資能力受到制約，公司資金壓力較大。
變更原因：“公司所持有的投資性房地產采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量有助于增強公司財務信息的準確性，便于公司管理層及投資者及時了解公司真實財務狀況及經營成果，采用公允價值模式對公司投資性房地產進行后續計量具備合理性、可操作性。”
變更影響：2012年度三木集團合并利潤表中凈利潤為15 321 205.95元，計量模式變更后產生的公允價值變動損益使得2012年凈利潤增加9 399 780.40元，占全年凈利潤的61.35%（見表4）。
另外，三木集團投資性房地產占總資產的比重由2011年的3.04%上升到2012年的28.87%，資產負債率由2011年的81.43%下降到2012年的72.34%（見表5）。三、公允價值計量模式使用中存在的問題
1．信息披露不充分。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定： 采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
上述14家公司中，泛海建設、金宇車城、珠海中富3家沒有說明采用公允價值計量的依據；白云山A、方大A、金科股份、 津濱發展、三木集團、中航地產、中興地產、勝利股份8家公司在年報中只是把準則規定的兩個條件復述了一遍；ST 國商、昆百大2家公司做出的說明是：投資性房地產項目位于城市核心區，主要為成熟商業物業，但沒有說明具體位置；只有金融街1家公司詳細披露了其投資性房地產的位置。14家公司均沒有披露投資性房地產的面積、單價、同類或類似房地產的市場價格，從上市公司披露的年報中無法判斷該公司是否滿足上述兩個條件。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：企業有確鑿的證據表明房地產用途發生改變的，應當將投資性房地產轉為其他資產或者將其他資產轉為投資性房地產。從上市公司年報披露的房地產轉換信息中無法看出房地產的轉換是否有確鑿的證據，例如，中航地產在2012年將價值967 643 036.1元的自用房或存貨專為投資性房地產，該公司在報表附注中披露：本公司自 2009 年 1 月 1 日起對投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式后, 每隔一定時期就有一些出租房產轉入投資性房地產。
2．公允價值確定帶有較強的主觀性。由于會計準則沒有規定公允價值取得的具體方式，所以各公司采用的依據和方法也不盡相同。有的委托專業房地產評估機構，由獨立的評估師根據公開市場價格定期評估計量；有的采用第三方公布的調查報告為依據；有的是參考評估機構的評估價格；有的是公司內部通過市場比較法自行確定。雖然這些方法都是通過市場來取得公允價值，但后三種方法受人為因素的影響較大，特別是由公司自身來進行評估，其公允價值的確定帶有較強的主觀性。
四、結論與思考
1．房地產公司不愿采用公允價值計量的原因。第一，公允價值評估成本較高，無論是自評還是聘請專業評估機構，因其計量程序煩瑣，確定成本都較高。第二，公司采用公允價值模式后，因不再計提折舊或攤銷而使公司當期費用減少，致使原來折舊或攤銷的抵稅效應消失。公允價值的增值并沒有為公司帶來實際的現金流入，相反，增加的稅收卻要增加現金流出。第三，《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定：已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。計量模式的不可逆轉也是許多上市公司沒有采用公允價值計量的原因之一。
2．會計政策變更很可能存在盈余管理動機。會計準則規定，企業在會計報表附注中應披露重要的會計政策及會計政策變更的性質、內容、原因、影響數等。企業在變更后續計量模式時，都有其冠冕堂皇的理由，如“為了符合會計法規要求”、“增強公司財務信息的準確性”、“便于公司管理層及投資者及時了解公司真實財務狀況及經營成果等”等，上市公司在年報或公司公告中只是泛泛而談，并未深入分析為何將成本模式變更為公允價值計量模式。事實上，企業變更計量模式，除了直接言明的理由外，很可能還存在盈余管理的深層次原因。
3．公允價值很可能成為調節利潤的工具。會計準則及其應用指南對于投資性房地產活躍市場中的價格如何采集、確定，規定得較為原則，而中國資產評估協會制定的《投資性房地產評估指導意見（征求意見稿）》也未對此做出明確規定 ，在實務操作中，公允價值確定很容易成為企業進行盈余管理的工具。比如，上市公司在預計虧損的情況下，出于維持公司業績或者獲得融資資格的需要，則可以操縱投資性房地產的評估值，通過提高房地產的公允價值，增加當期公允價值變動損益，扭虧為盈。
綜上所述，會計準則一定程度的靈活性和會計政策的選擇性有助于增強會計信息的可靠性和相關性，從而提高會計信息的質量。由于公允價值在我國的運用仍然面臨技術、市場環境等多方面的問題，投資性房地產采用公允價值計量，在一定程度上滿足了公司特定的目的，甚至成為個別公司實施盈余管理的一個工具。然而，從發展的眼光看，隨著我國市場經濟的不斷完善和計量技術的改進，投資性房地產的公允價值將更容易和更可靠地取得，信息的相關性越來越強，采用公允價值的公司會越來越多。
主要參考文獻
呂永法.投資性房地產會計準則實施情況調查.財會月刊，2008；6
【作 者】
劉文婧
【作者單位】
（泰山學院商學院 山東泰安 271021）
