【摘要】公允價值計量模式運用于投資性房地產將更真實反映資產的實際價值，同時，財政部證監會也發布法規對公允價值計量的會計信息披露做出相關規定。本文從選擇公允價值計量投資性房地產的上市公司年度報告著手，揭示其信息披露存在的問題，對公允價值計量的信息披露后續規范展開探討。
【關鍵詞】投資性房地產 公允價值 信息披露
近幾年，我國房地產市場蓬勃發展，上市公司的物業價值得以快速增長。2007年1月1日實施的新的會計準則體系引入了公允價值計量屬性，其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱CAS3）規定有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。新會計準則體系對公允價值的推廣使用達到了與國際會計準則趨同的目的，能使提供的會計信息更具決策有用性。上市公司的利益相關者主要從公布的年度報告中獲取相關信息。信息披露的不完善將影響會計信息質量，不利于信息使用者進行決策。
一、公允價值計量投資性房地產的信息披露要求
1. 財政部相關規定。CAS3第19條規定：企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響；房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。《企業會計準則第 30 號——財務報表列報》應用指南指出，報表附注應披露的信息除CAS3規定的外，還要求披露公允價值金額的增減變動情況，披露公允價值變動收益的來源、本期發生額、上期發生額。
2. 證監會相關規定。為了規范財務信息的披露，證監會也對公允價值計量投資性房地產信息披露做了一系列規定。
2007年12月27日實施的《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號——年度報告的內容與格式（2007年修訂）》（以下簡稱《年報準則》）要求披露信息包括投資性房地產公允價值的取得方式或采用的估值技術等。
《發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》（2008年12月1日實施）指出非經常性損益項目包括“采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益”。
《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號——公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》（2008年12月31日實施） 要求披露公允價值計量相關的內部控制，包括采用估值技術、確定公允價值的方法、相關參數的選取等。
《公開發行證券的公司信息披露編報規則第15號——財務報告的一般規定》（2010年1月1日實施）對公允價值計量的投資性房地產規定更為詳細。
《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號——年度報告的內容與格式（2012年修訂）》（2013年1月1日實施）主要從大幅縮減年報摘要篇幅、簡化年報全文披露內容、降低信息披露成本等方面調整披露內容，對公允價值計量相關內容的披露影響不大。
二、公允價值計量投資性房地產信息披露存在的問題
從年報來看，截至2011 年12月31日，擁有投資性房地產的上市公司有883 家，累計有27 家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產，筆者對這27家已披露的上市公司進行年報分析，取數據時間從2007年到2011年，發現盡管披露內容及格式在不斷完善中，但仍存在一些問題需要改進。
1. 上市公司對披露項目理解存在偏差。
（1）“計入權益的累計公允價值變動”項目披露。《公開發行證券的公司信息披露編報規則第15號——財務報告的一般規定》要求以公允價值計量的投資性房地產披露“計入權益的累計公允價值變動”，據筆者對上市公司年報統計分析，該項目金額的填制主要存在以下幾種理解：
第一種是認為自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時公允價值大于賬面價值的差額（不扣除遞延所得稅），如世貿股份2009年年度報告披露的金額為518 429 308.71元，即為當年存貨及固定資產轉為投資性房地產公允價值大于賬面價值的差額。第二種是理解為當年轉換為投資性房地產時公允價值大于賬面價值的差額扣除遞延所得稅后計入資本公積的金額，如中航地產2011年度報告中披露的金額為112 378 652.55元，即為因轉換投資性房地產而增加的資本公積。第三種是理解為投資性房地產公允價值變動合計金額，如沱牌曲酒2009年度報告披露金額為2 176 965.70元。除上述幾種填制情況，還存在較多上市公司沒有披露及披露明顯錯誤的問題，如金宇車城2011年度報告披露金額為-49 230 037.78元，即為表中差錯數據。金融街2010年和2011年度報告未披露該項目金額。
（2）“遞延所得稅”項目披露。CAS3第11條規定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。稅法不承認未實現的公允價值變動損益，仍然以原賬面價值為計稅基礎，并且計提折舊和攤銷。
該差異的存在必然會對遞延所得稅帶來影響，目前上市公司對此存在兩類片面做法：一是不披露公允價值計量模式下投資性房地產帶來的遞延所得稅影響，如新華錦2008年度報告沒有披露對遞延所得稅影響信息；二是僅披露公允價值變動對遞延所得稅影響，暫時性差異中沒有反映可稅前列支的折舊。如ST海建2009年年度報告披露的暫時性差異項目包括“按公允價值計量的投資性房地產的公允價值變動”，金額為6 598 523.61元，剛好是本年度的確認的公允價值變動損益。與此做法類似的公司還有臥龍地產、沱牌曲酒、ST天龍。
2. 轉換業務及處置業務信息披露不充分。公允價值計量模式下，上市公司現有的信息披露側重于自用房地產或存貨轉換對投資性房地產損益及權益的影響。引起投資性房地產的減少主要是處置、轉換為自用房地產或存貨，此類信息披露較少。筆者對27家上市公司投資性房地產環比增長率下降幅度超過30%的公司年報（2007 ～ 2011年）進行統計，結果如表所示。
（1）轉換業務。投資性房地產轉為自用房地產或存貨應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。上市公司通常有兩種做法，一種是沒有在轉換日進行評估，直接以投資性房地產的賬面價值進行結轉，如津濱發展2009年減少投資性房地產53 628萬元，開發產品增加53 628萬元，不產生損益；另一種是對轉換日投資性房地產進行評估，但沒有披露轉換對損益的影響，如金宇車城2011年將投資性房地產轉開發成本，公允價值4 982.64萬元，沒有說明其對損益的影響。
（2）處置業務。上市公司投資性房地產處置業務通過“其他業務收入”和“其他業務支出”科目反映，其帶來的處置損益將影響利潤表中的營業利潤。目前年度報告披露的投資性房地產出售損益是同企業固定產處置損益一起反映在“非流動性資產處置損益”項目中，對此筆者認為不太妥當，應該予以單獨披露投資性房地產的處置損益。
3. 信息披露要求執行不到位。CAS3及《企業會計準則第 30 號——財務報表列報》應用指南都要求披露公允價值的確定依據和方法。筆者對27家公允價值計量投資性房地產上市公司的2011年度報告進行統計，發現公允價值計量的方法采用房地產評估報告的有14家、調查報告的有2家、參考同類房地產市場價格的有5家，沒有披露具體確定方法的有泛海建設、交通銀行、ST海建、海欣股份、ST博元、世茂股份。因企業合并變更為成本計量模式的有深發展A。部分上市公司并沒有嚴格執行財政部及證監會的信息披露規定。此外，上市公司披露信息的詳略程度不一，總體來說，房地產開發與經營業披露相對詳細，金融業披露簡單些。
三、完善公允價值計量模式下投資性房地產信息披露對策
1. 加強會計人員業務培訓，提升專業判斷能力。會計人員的素質直接影響到公允價值信息的正確披露，也在一定程度上影響公允價值計量屬性的選擇。作為上市公司的財務人員，不僅要熟知財務知識，對于相關稅收知識也要充分了解，尤其是公允價值計量模式下對投資性房地產的所得稅影響。筆者認為一方面政府部門要加強公允價值計量屬性的宣傳；另一方面上市公司要積極要求會計人員參加業務培訓，熟悉公允價值的業務處理程序，信息披露要求等等。
2. 細化信息披露項目，統一披露要求。證監會發布有關公開發行證券公司信息披露編報規則時，對一些容易產生歧義的項目要予以注釋說明。在披露以公允價值計量的資產和負債時，其中“計入權益的累計公允價值變動”項目應是投資性房地產公允價值變動的累計金額，即公允價值與原賬面成本的差額，包括轉換前后產生的。通過該項目，年度報告使用者可以知道投資性房地產采用公允價值計量后的增值幅度。
資產的賬面價值與計稅基礎不一致，將對遞延所得稅項目帶來影響，投資性房地產遞延所得稅影響主要來自于公允價值變動（包括轉換前后產生的），還有投資性房地產可稅前抵扣的折舊攤銷。財務報告披露格式規定的“已確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債”項目中的遞延所得稅負債明細項目已經單獨列示“交易性金融工具、衍生金融工具的估值”和“計入資本公積的可供出售金融資產公允價值變動”項目，筆者認為應該增設“以公允價值計量的投資性房地產”項目，突出投資性房地產的稅務影響，將不容易被漏披。
3. 加大轉換及處置業務披露力度，充分披露相關信息。CAS3規定已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。2008年金融危機使房地產市場進入低潮，通過對執行公允價值計量投資性房地產的上市公司年度報告分析，投資性房地產轉換為自用房產和存貨的行為沒有產生。不過，上市公司如果預期房地產市場將會出現深幅調整，還是可能會有意轉換投資性房地產的用途，以盡可能減少公允價值波動帶來的影響。因而需進一步規范轉換業務信息披露，一是要求對轉換日的投資性房地產進行評估，如果沒有進行評估，要說明理由；二是要披露轉換所帶來公允價值與賬面價值差額對損益的影響；三是披露投資性房地產轉換后，自用房地產和存貨賬面價值與其歷史成本的差額；四是披露投資性房地產轉換的依據，并且理由要充分。
對投資性房地產處置規模比較大的年度應該要披露處置的具體項目，處置對其他業務收入和支出的影響，非經常性損益表中單獨列示“投資性房地產處置損益”。
4. 完善制度建設，促進綜合監管。《公開發行證券的公司信息披露編報規則》要求披露公允價值計量內部控制所涉及的公允價值估值技術、估值程序和內部報告程序，公司相關機構的估值論證等。從年報披露來看，上市公司對公允價值計價內部控制制度建設存在差異，因而有必要健全投資性房地產公允價值計價內部控制制度，促進內部監管。如投資性房地產的評估機構、評估依據和公允價值未來預期等信息需要進行詳細披露。政府監管機構不僅需要規范上市公司的信息披露內容格式，還要考察相關規定的執行情況，對執行不到位采取一定的懲罰措施。另外，要完善行業監管制度，加強中介機構（如會計師事務所、房地產評估事務所等）對投資性房地產相關信息披露的重視與審核。多方參與的綜合監管將為公允價值計量投資性房地產信息的真實、公允表達提供有力保障。
【注】本文系麗水市社會科學研究課題（項目編號：LC201208）的研究成果。
主要參考文獻
1. 財政部.企業會計準則2006.北京：經濟科學出版社，2006
2. 徐玉德.公允價值計量理論與實務.北京：商務印刷館， 2009
【作 者】
陳國珍
【作者單位】
（麗水廣播電視大學 浙江麗水 323000）
