摘要：在實務中，筆者發現按會計準則要求進行房地產企業會計處理取得的會計信息，遠遠不能滿足決策要求。本文擬對會計信息與管理信息的差異進行探討，并對房地產企業經營中所需要的管理信息進行補充說明。
一、會計處理不能滿足管理需求的幾類業務
1. 房地產企業收入的確認。由于房地產企業以開發項目為核算單位，其經營周期往往需要兩三年甚至更長的時間，顯然完全按照準則規定確認收入不現實。根據實質重于形式的原則，實務中可以采用以下條件作為房地產收入的確認標準：工程已經竣工并驗收合格；具有經購買方認可的結算通知書；履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。房地產開發項目投資巨大，多數房地產企業都是分批開發的。再加上企業預售的時間有可能比開工時間還要提前，此種情況下，就導致會計上“預收賬款”在很長時間后才會轉作主營業務收入。
2. 房地產企業成本的核算。房地產開發的成本核算可以設置開發成本、開發間接費用、財務費用等一級賬戶。它們又可以下設若干二級賬戶，本文對如何進行科目設置和處理不做詳細說明。但要注意，根據會計準則可以計入項目成本的，必須是過去已經發生的項目，而房地產開發項目往往是要分期投入的，未來應該發生的成本是不允許提前入賬的，而這有可能導致其成本被低估。
3. 房地產企業稅金的處理。根據稅法規定，房地產企業在實現預售時，就要預繳相關營業稅、城建稅、土地增值稅等稅金，項目結算后匯算清繳。在實務中，尤其是一些三線城市以及縣城的房地產開發企業往往在預售時并沒有按規定實現預繳稅款，而是項目最終結算時一次性繳清。這是因為稅務局對房地產企業的征稅成本較低，而在預售時期預繳稅款則會加大征稅成本。根據會計準則，未實際發生的稅款不能入賬，在沒有預繳稅款的情況下，房地產成本中不能反映稅金項目，導致項目前期的成本被低估。
4. 建造合同的處理。由于房地產開發企業各樓盤是分批開發的，有時候會出現一個建筑公司與該房地產開發企業簽訂了多座樓盤的建筑合同，而在建的可能只有一座，對其他座樓盤也沒有任何定金類款項的支付。根據會計準則，此種情況下僅對已經開始建筑的樓盤進行成本的記錄，對已簽訂合同但沒有開始建筑的樓盤不做任何處理。雖然沒有支付定金，但一般情況下該合同會被履行，如果不進行核算考慮，則不能從整體上對項目進行核算和過程控制。另外，土地成本是項目初期支出的一項較大的間接成本，如果對建造合同已規劃的樓盤不進行處理，可能導致土地成本僅僅被分攤到已開工的樓盤成本上，造成成本不準確。
二、按準則處理，賬面分析時會出現的問題
1. 報表業績不穩定。項目從投建到開始預售，最終達到收入確認條件轉為主營業務收入，房地產企業報表上會出現以下情況：利潤表長期主營業務收入和主營業務成本收入為零，利潤為負數，之后幾個月內大量確認收入。如果房地產公司只有一個項目，則這種情況周而復始。資產負債表則隨著預售總資產迅速擴張，同時資產負債比上升，之后隨著預收賬款轉為主營業務收入，總資產迅速下降。
2. 成本不能準確核算。影響成本的因素主要有以下幾個：①未發生的成本不能確認。由于未發生的成本不能確認，建設后期的大部分支出不能在賬面體現，同時未開工的樓盤不入賬，大額的固定成本不能得到準確分攤。在部分樓盤達到收入確認條件時，預收賬款轉作主營業務收入，同時也應將存貨轉為主營業務成本，而以上因素導致成本不準確。②沒有預提稅金，利潤被高估。對于預售時沒有預繳稅款的房地產企業而言，大筆的稅金無法入賬，利潤被高估。
3. 賬面不能反映整體項目的經營情況。在項目建設期間內，如果要對項目整體情況加以把握，賬面上沒有直接的數據提供，整個項目預計利潤是多少？應賣出多少平方米后項目才開始真正盈利？這些都是未知數。這不利于項目的管理。
三、房地產企業對開發項目的財務管理要求
首先，要對項目整體的收益情況做出預算，并按月出具報表進行調整。多數房地產開發企業在項目的初始階段還是有基本預算的，但整個項目周期太長，中間的變數較多，會影響最終的收益。這些因素包括由于其他企業的競爭而被迫提高配套設施品質等，導致項目完結后最終的成本與開發初期預計成本存在一定差異，從而侵蝕利潤。因此，管理者應該隨時掌握成本變動，必要時調整策略，而不是最終核算。
其次，應引入變動成本法或盈虧臨界點對項目進行核算。傳統的利潤計算方法不利于客觀地衡量項目收益。筆者認為，房地產企業的成本核算更適合采用變動成本法。在目前的經濟環境下，房地產企業是否能盈利取決于銷售比率。在變動成本法下，只有達到一定銷售比率后才會盈利；而在傳統成本法下，只要實現了銷售，符合了會計準則中收入的確認標準，就會有相應的利潤產生，這就會誤導管理者。
最后，要對項目進行過程控制。房地產項目開發周期長，如果不進行過程控制的話，很容易導致成本失控。按會計準則處理需要等項目結束才能核算最終成本，這就失去了過程控制的作用。因此，作為項目管理者應隨時掌握項目成本的變動情況，保證預期利潤的實現。
四、管理用房產項目成本匯總表設計
鑒于多數房地產企業可能需要審計報告，因此賬務處理還是應該遵循會計準則。為了平衡財務信息和管理信息的差異，可以多做一套管理用數據。
如上表所示，通過對全部支出項目的匯總，以及預計開發的總樓盤情況，將全部支出都納入表格，而且根據實際情況每月都要調整。有了項目的整體預算，就可以計算盈虧臨界點的銷售面積等管理信息。
主要參考文獻
財政部.企業會計準則2006.北京：經濟科學出版社，2006
【作 者】
劉紅紅
【作者單位】
（河北金融學院會計系 河北保定 071000）
