【摘 要】
【摘要】本文運用定性與定量相結合的研究方法在對資本化率內涵及屬性進行分析的基礎上，討論了資本化率的影響因素，為資本化率的確定提供理論指導。
【關鍵詞】房地產估價 資本化率 平均投資收益率 投資風險 租售市場
資本化率是房地產估價中常用、重要但不易掌握的參數之一。目前，國內房地產估價中資本化率的確定存在“主觀性強、時效性差、針對性差”等弊病，嚴重影響了估價結果的公信力。理論界對資本化率的研究多集中于其確定方法的總結或改進，少有對其內涵及影響因素的剖析。
本文運用定性與定量相結合的方法，在對資本化率內涵界定的基礎上，分析了資本化率的屬性和影響因素，得出如下結論：資本化率具備主觀性、動態性、穩定性、唯一性、下限性等五個基本屬性；資本化率應區分全部平均投資收益率和局部平均投資收益率，局部平均投資收益率主要受區位、資本、知識及其他因素影響；資本化率的確定方法可分為三類，分別基于風險收益論、利率說及租售市場，其中基于租售市場確定資本化率最具說服力。
