一個(gè)客戶，引發(fā)了中國(guó)兩棟堪稱最高、最貴的甲級(jí)寫(xiě)字樓的暗戰(zhàn)，背后不言自明的是誰(shuí)的租金更有競(jìng)爭(zhēng)力。
昨天，全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的安永，與上海浦東的國(guó)內(nèi)第一高樓環(huán)球金融中心簽下租約，他們此次擁抱新歡，告別的是僅入住一年多的上海浦西第一高價(jià)樓越洋廣場(chǎng)，這兩家租金都曾號(hào)稱高達(dá)3美元/平方米/天。
沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)
CBN記者從環(huán)球金融中心方面獲悉：安永此次一口氣拿下18888平方米（實(shí)際使用面積），位于該中心第43至50層，總計(jì)8個(gè)樓面，成為第一大租戶。而2007年下半年安永剛和越洋廣場(chǎng)簽下租約。面對(duì)主流租戶的此次“出走”，越洋廣場(chǎng)方面未向CBN表示自己的看法。業(yè)內(nèi)分析，應(yīng)該是環(huán)球金融中心打出了更有吸引力的租金牌。
雖然環(huán)球金融中心投資商森大廈（上海）有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓昨天表示，目前該中心的高區(qū)對(duì)外租金約為15元人民幣/平方米/天。但對(duì)于上述說(shuō)法，同處上海浦東陸家嘴板塊的某知名甲級(jí)寫(xiě)字樓投資方負(fù)責(zé)人向CBN記者透露，當(dāng)?shù)丶准?jí)寫(xiě)字樓普遍租金水平約為人民幣6~7元/平方米/天。如今在空置率上升的背景下，多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓還推出了“免租期”吸引客戶，即如簽約合同為三年，業(yè)主報(bào)價(jià)在形式上保持不變，但一年中提供一個(gè)半月或兩個(gè)月的“裝修期”，此外還提供1~2個(gè)月的免租期，這樣實(shí)際折合下來(lái)的租金打折不少。面對(duì)重量級(jí)的租戶，環(huán)球金融中心對(duì)外報(bào)價(jià)依然保持高位，但是打折優(yōu)惠的彈性相對(duì)較大。
作為浦東乃至上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的坐標(biāo)，環(huán)球金融中心依然處在艱難招租中。根據(jù)今年7月的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，該寫(xiě)字樓的出租率終于從1月份的四成有些許上升，在五成到六成的出租率間徘徊，租金水平為每天8元～10元/平方米。而在2007年底，這一高樓的叫價(jià)曾一度高達(dá)每天20元/平方米左右。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“三季度報(bào)告”顯示，2009年第三季度上海ＣＢＤ地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比再次下滑至6．1元／平方米／天，其中浦東陸家嘴甲級(jí)樓的平均租金已跌破6元（為5．9元／平方米／天）。浦西ＣＢＤ的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比下降4．4％，為6．3元／平方米／天。
目前滬上寫(xiě)字樓租金價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)主換租頻繁。全球五大代理行之一DTZ戴德梁行寫(xiě)字樓部董事陳浩手握若干棟知名甲級(jí)寫(xiě)字樓的招租權(quán)。昨天，他接受CBN記者采訪時(shí)表示，總體而言，隨著新落成項(xiàng)目的不斷增加和新增需求的下滑，甲級(jí)寫(xiě)字樓之間對(duì)租戶的競(jìng)爭(zhēng)不可謂不激烈。延長(zhǎng)免租期、增加裝修補(bǔ)貼、免費(fèi)車位、擴(kuò)租優(yōu)先權(quán)等已成為客戶爭(zhēng)奪的常用優(yōu)惠條款。部分原來(lái)租金較高的寫(xiě)字樓下調(diào)租金以更有效地吸引租戶。
由于當(dāng)前租金處于下降通道，每一次搬遷或續(xù)簽或許可能意味著更低的單位租金，無(wú)論升級(jí)或擴(kuò)張面積都未必增加成本，因此對(duì)那些想調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，置換寫(xiě)字樓不失為一個(gè)好選擇。
未來(lái)堪憂
1997、1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率一度跨越50%大關(guān)，浦東更是供應(yīng)過(guò)剩。10年后的今天，歷史好像出現(xiàn)了某種輪回。2008年上海寫(xiě)字樓空間的新增供應(yīng)打破了1998年的紀(jì)錄，成為一個(gè)新的五年的開(kāi)端，這五年內(nèi)的竣工項(xiàng)目數(shù)量開(kāi)始飆升，新寫(xiě)字樓面積預(yù)計(jì)增加約160萬(wàn)平方米。同期世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示：去年全年供應(yīng)量高達(dá)111萬(wàn)平方米，是之前三年供應(yīng)量的2.4倍。而且預(yù)計(jì)今年辦公樓的新增供應(yīng)仍將達(dá)到87萬(wàn)平方米，持續(xù)的高供應(yīng)量增加了市場(chǎng)修復(fù)目前供過(guò)于求狀況的難度。
壞消息仍在繼續(xù)。
盡管剛剛過(guò)去的三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納量止跌回升，但今年乃至未來(lái)中期的租金預(yù)期仍然下行。
昨天，高力國(guó)際提供給CBN記者的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)預(yù)期2009年全年租金下調(diào)幅度收窄至15%左右。租金仍然在2011年觸底，但下跌幅度較年初預(yù)期收窄，同時(shí)2011年之后的反彈幅度也較之前預(yù)期增大。
“針對(duì)低迷的市場(chǎng)，目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展商仍在調(diào)整對(duì)策，如為應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年的供應(yīng)高峰，部分原計(jì)劃未來(lái)2至3年內(nèi)完工的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將推遲上市。”另一家全球代理行高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢指出。
